Negative servitutter er heftelser som begrenser utnyttelsen av en
eiendom, eller som hindrer en bestemt bruk. Negative servitutter kan særlig skape
utfordringer i et byggeprosjekt, men disse utfordringene er det mulig å løse.
Den negative servitutten som skaper flest utfordringer for
utbyggere, og som derfor ofte behandles i rettspraksis, er såkalte
villaklausuler. Dette er servitutter som påbyr at eiendommen kun kan bebygges
med villamessig bebyggelse, typisk ene- eller tomannsbolig.
Et eksempel på en villaklausul som samtidig er en servitutt som
begrenser bruken av tomten, er å finne i Rt-2008-362 (Naturbetong):
Bebyggelsen skal være villamæssig med
vaaningshus paa høist 2 etager med kvist, og ikke mer end en leilighet i hver
etage. Mønehøiden maa ikke overstige 12.5 m. over terrænets midtlinje ved
grundmuren; hvis tomten ligger under veien, regnes høiden fra veiens midtlinje
ret ut fra det opførendes hus. De solgte arealer maa ikke benyttes til nogen
bedrift, som kan medføre støi, lugt eller urenslighet. De maa ikke benyttes til
arbeiderbolig. Forlystelsessted maa ikke anlegges paa dem.
Hvem kan håndheve en negativ servitutt?
En reell negativ servitutt regulerer rettighetsforholdet mellom
minst to eiendommer. Begge eiendommer vil selv ha en plikt og en rett overfor
hverandre. Spørsmålet blir ofte hvilke eiendommer som kan håndheve en negativ
servitutt, og hvem som kan få sin rett begrenset av en negativ servitutt.
Dersom en større krets av eiendommer kan påberope seg den negative
servitutten, er det en strøksservitutt. Dersom det er en ordinær negativ
servitutt, kan den slettes av den som påheftet servitutten. Et eksempel på
vurderingene som må gjøres i den forbindelse, finnes i HR-2023-847 (Dr. Holms),
hvor nettopp dette var tema. Utgangspunktet for vurderingen som må gjøres, er
stiftelsesgrunnlaget. Stiftelsesgrunnlaget må tolkes, og det legges særlig vekt
på avtalesituasjonen og formålet, men også om servitutten er egnet til å
sikre en særskilt bo- og byggeordning i et område. En strøksservitutt skal
sikre et helt område, og det er derfor ikke bare stifteren som kan påberope seg
den.
I saken om Dr. Holms var formålet bak servitutten hensynet
til konkurransesituasjonen for hotelldriften, og hensynet til hotellets
gjester, ikke hensynet til nærområdet. Konklusjonen var derfor at dette var en
ordinær negativ servitutt, og kunne slettes av stifteren, dvs. hotellet.
Er utbyggingsprosjektet i samsvar med den negative servitutten?
For å vurdere innholdet i en servitutt, må den tolkes, og man tar
utgangspunkt i stiftelsesgrunnlaget. En servitutt tolkes i lys av sin ordlyd,
generelle avtalerettslige tolkningsregler og prinsippene i servituttlova § 2. I
forhold til servituttloven § 2 er det særlig en vurdering av den negative
servitutten i lys av samfunnsutviklingen («tida og tilhøva») som er relevant. Rettspraksis
gir noen føringer for hva man kan legge vekt på, men dette er en sammensatt og
til tider komplisert vurdering.
Eksempelvis kan en villaklausul bli ansett for å være i samsvar
med utbygging av et område med to- eller firemannsboliger. Samfunnsutviklingen
kan tilsi at «villamessig bebyggelse» går på strøkets karakter, og ikke
hvorvidt det er en-, to- eller firemannsboliger. Enkelte typer rekkehus kan
også anses for å være innenfor en slik villaklausul.
Om tolkning av den negative servitutten ikke gir deg som utbygger
mulighet til å bygge ut som prosjektert, er det flere muligheter for at den
negative servitutten anses falt bort:
Negativ servitutt som har mistet sin funksjon
I enkelte tilfeller kan servitutten ha falt bort i samsvar med
samfunnsutviklingen. Dette er vilkår utviklet i rettspraksis. Høyesterettsdommene
Rt-1995-904 (Gjensidige), Rt-2002-145 (Bortelid) og Rt-2008-362 (Naturbetong)
viser rettsutviklingen på området. Det begynte i Gjensidigedommen med at en
negativ servitutt som var i strid med reguleringsplan, falt bort uten at det
var snakk om erstatning eller ekspropriasjon. Dette synet er imidlertid
moderert i de to øvrige dommen.
Det er altså ikke nødvendigvis slik at den negativ servitutt
alltid vil falle bort når den strider mot en bestemmelse i en reguleringsplan,
men det kan skje. Utgangspunktet er at servitutten gjelder, med mindre man kan
påvise særlige grunner for opphør. Stiftelsesgrunnlaget til servitutten må derfor
tolkes, og utgangspunktet er en naturlig språklig forståelse av ordlyden. En
servitutt kan opphøre dersom det er direkte motstrid mellom formålet bak
servitutten og reguleringsplanen, eller hvis etterlevelse vil føre til
«meningsløs ikke-bruk» eller «utilsiktede følger», som det står i
Naturbetong-dommen.
I motsatt fall blir den stående, og en utbygger må evt.
finne alternative måter å fjerne servitutten på.
Ekspropriasjon
En negativ servitutt kan eksproprieres dersom vilkårene for det er
oppfylt. En utbygger har mulighet til å ekspropriere iht. oreigningslova § 2
første ledd nr. 31 eller, dersom det foreligger en reguleringsplan nyere enn ti
år, ved hjelp av kommunen iht. plan- og bygningsloven § 16-2.
Dersom en utbygger ikke ser andre muligheter enn å søke om
ekspropriasjon av den negative servitutten, følger det som oftest av en vedtatt
reguleringsplanen at servitutten er i strid med de planlagte tiltakene.
Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan iht. plan- og
bygningsloven § 16-2 er det kommunestyret som må foreta. Ofte ønsker ikke
kommunestyret å gå til det skrittet mot egne innbyggere, og overlater ofte til
utbygger å gjøre dette selv. Utbygger kan ikke ekspropriere etter plan- og
bygningsloven selv, og må i tilfelle benytte oreigningslovens regler.
De grunnleggende vilkårene for ekspropriasjon i oreigningslova § 2
andre ledd må være oppfylt. Det innebærer at et inngrep må være tvilløst med
til gang enn skade. Ofte vil denne vurderingen anses for å være gjort dersom
det foreligger en reguleringsplan, men reguleringsplanen må vurderes. I enkelte
tilfeller kan det være en gammel plan, som har utspilt sin rolle. I andre
tilfeller er ikke tilstrekkelige vurderinger i reguleringsplanprosessen gjort, noe
som kan føre til at vilkårene for ekspropriasjon likevel ikke er oppfylt.
Ved ekspropriasjon må det betales erstatning for det økonomiske
tapet rettighetshaver får ved at servitutten faller bort.
Avskiping
En negativ servitutt kan også falle bort gjennom en avskiping
etter servituttloven § 7. Vilkårene er at rettigheten må være til mer skade enn
gagn, og misforholdet må ikke kunne rettes gjennom en omskiping
(flytting/endring) av servitutten. Det skal altså foretas en interesseavveining.
Også ved avskiping etter servituttloven vil det utløses et krav om
vederlag, i loven omtalt som «vederlag i jord, rettar eller pengar».
Lovteksten gir også føring om at «vederlaget må ikkje setjast lågare enn det
retten er verd for rettshavaren». Det er altså servitutthaverens faktiske
tap som skal kompenseres. Det tas ofte utgangspunkt i ekspropriasjonsrettslige
regler, men rettspraksis har vist at det også er gitt økonomisk vederlag selv
om det ikke var dokumentert et økonomisk tap. Domstolen har da tatt
utgangspunkt i antatte fordeler som har vært oppnådd ved brudd på servitutten.
Erstatning ved brudd på negativ servitutt
Dersom tiltakshaver kan klandres for å bygge i strid med en
negativ servitutt, blir det sjelden spørsmål om erstatningsgrunnlag.
Servituttloven § 17 har bestemmelser om hva som skjer dersom en eiendom blir
brukt i strid med servituttloven § 2 eller 3. Denne bestemmelsen gir blant
annet grunnlag for erstatning. Spørsmål om erstatning for ikke-økonomisk skade
ble behandlet av Høyesterett i Rt-2011-228 (Naturbetong II). Krenkelse av
servitutten var allerede fastslått i Naturbetong I.
Servituttloven § 17 andre ledd fastslår at det skal fastsettes «ei
høveleg skadebot» ved brudd på servitutten. Hva dette konkret innebærer, beror
på en skjønnsmessig helhetsvurdering, hvor det særlig legges vekt på
reparasjonshensynet og prevensjonshensynet. I Naturbetong II kom Høyesterett
til at Naturbetong måtte gi fra seg noe av gevinsten ved prosjektet, og det ble
sett hen til prinsippene ved utmåling av vederlag ved omskiping/avskiping.
Et
erstatningskrav kan altså bli betydelig, avhengig av økonomien i et
utbyggingsprosjekt. Det lønner seg altså å gjøre grundig forarbeid, og heller
være føre var og forsøke å få den negative servitutten ekspropriert eller
avskipet på forhånd.
Artikkelforfatteren er advokat og partner i Codex Advokat Oslo AS.
