Ny dom fra Høyesterett: Millionutbyggingen av Dr. Holms Hotel på Geilo kan gjennomføres

Torsdag avsa Høyesterett dom i saken mellom eierne av Dr. Holms Hotel på Geilo (Timrehaugveien 22 AS) og flere hytteeiere i området. I forbindelse med en tidligere utparsellering av området ble det på den eiendommen som nå planlegges utbygget (naboeiendommen til hotellet) tinglyst en servitutt som la begrensninger på hva som kunne bygges på eiendommen.

Servitutten var stiftet av Timrehaugveien 22 AS' rettsforgjenger i 1939.

Hovedspørsmålet i saken var om servitutten var en såkalt strøksservitutt som kunne gjøres gjeldende av hytteeierne i området, eller om man stod ovenfor en såkalt realservitutt som kun var til fordel for stifterens eiendom (i dag Timrehaugveien 22 AS) og som av den grunn ikke kunne påberopes av andre enn stifteren selv.

Høyesterett kom til at servitutten ikke var en strøksservitutt, men en servitutt med formål å verne hotellet mot konkurranse. Servitutten var av den grunn ikke til hinder for den planlagte utbyggingen.

Sakens bakgrunn – tinglyst servitutt hindrer tilsynelatende utbygging

I 2017 startet Timrehaugveien 22 AS arbeidet med å utvikle hotellets nabotomt, og det er per i dag planlagt å oppføre 24 hotellsuiter og ni leiligheter på hotellets nabotomt. Leilighetene skal selges til en samlet pris som trolig overstiger 100 millioner kroner, mens rommene skal brukes av hotellet.

På den aktuelle eiendommen ble det for 84 år siden tinglyst en servitutt som blant annet slår fast at «det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare opprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.»

Spørsmålet i saken – strøksservitutt eller ikke?

Partene var enige om at den planlagte utbyggingen isolert sett vil være i strid med servitutten. Partene var også enige om at det i utgangspunktet var Timrehaugveien 22 AS som kan råde over servitutten, ettersom det var selskapets rettsforgjenger som stiftet servitutten i 1939. Det rettslige spørsmålet var dermed mer presist om servitutten var en strøksservitutt (en heftelse som legger begrensninger på hva som kan bygges i hele det aktuelle området) som også hytteeierne kunne gjøre gjeldende.

Pluss

Dr. Holms vant frem i ankesak – får bygge på nabotomten

Hytteeierne fikk medhold i Buskerud tingrett som kom til at man her stod ovenfor en strøksservitutt som hindret den planlagte utbyggingen.

Borgarting lagmannsrett kom derimot til motsatt resultat (se egen sak). Lagmannsretten konkluderte med at man her ikke hadde med en strøksservitutt å gjøre, og at den ønskede utbyggingen derfor kunne gå som planlagt. Fem av hytteeierne anket avgjørelsen inn for Høyesterett.

Høyesterett kom i likhet som Borgarting lagmannsrett til at servitutten ikke var en strøksservitutt. Sentralt for Høyesterett var at servitutten ikke var egnet til å sikre en spesiell byggemåte i området. I følge Høyesterett var formålet med servitutten derimot å verne hotellet mot konkurranse, og det hadde formodninger mot seg at den tidligere eieren av hotellet hadde ønsket å sikre en utvikling av området som skulle være til hinder for senere utvikling av hotellet.

Et siste moment som talte for at man her ikke stod ovenfor en strøksservitutt, var at servitutten kun var påheftet enkelte av eiendommene i området. Høyesterett kom dermed til at servitutten ikke var til hinder for den planlagte utbyggingen av Dr. Holms Hotel.

Sakens rekkevidde

Avgjørelsen er relevant for alle private utbyggere, og illustrerer at selv servitutter som isolert sett legger nokså klare begrensninger på hvordan en eiendom eller et område kan bebygges, ikke nødvendigvis bør legges ukritisk til grunn. Undergir man servitutter en fornuftig og kritisk tolkning, er med andre ord sannsynligheten større for å få realisert sine ønskede planer.

Artikkelforfatteren er advokat i Wiersholm.