Hvordan lykkes med dispensasjonssøknaden?

Praksis fra de siste årene viser at kommunene er lydhøre for gode argumenter, og at mange søknader om dispensasjon fra nye reguleringsplaner innvilges. Vår erfaring er at eiendomsutviklere som forstår hensynet bak planbestemmelsene, og spiller på lag med kommunens ønsker og overordnede føringer, ofte lykkes med dispensasjonssøknadene. Signalet fra departementet er samtidig at det ønskes en mer restriktiv dispensasjonspraksis. Trolig vil det derfor bli enda viktigere fremover å finne de gode argumentene for å lykkes med dispensasjonssøknaden.

Liberal dispensasjonspraksis, men innstramminger i horisonten?

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at det ikke skal være kurant å få dispensasjon fra reguleringsplan, særlig dersom planen er av nyere dato. Likevel ser vi at knapt noen større prosjekter realiseres uten at det gis dispensasjoner. 

En studie fra Nord universitet fra 2022 fant at Oslo kommune i perioden 2017-2019, i 353 byggesaker med til sammen 504 søknader om dispensasjon fra nyere reguleringsplaner, innvilget hele 9 av 10 dispensasjoner. En studie Holth & Winge og Multiconsult utførte på oppdrag fra departementet (KDD), publisert tidligere i år, viste at 90 % av søknader om dispensasjon fra arealplaner ble innvilget. Bakgrunnen for sistnevnte utredning er at departementet ønsker å stramme inn på bruken av dispensasjoner.

Dette aktualiserer spørsmålet: Hva er det som skal til for å lykkes med dispensasjonssøknaden?

Rettslige skranker og fritt forvaltningsskjønn

Dispensasjonsvurderingen etter plan- og bygningsloven er en kombinasjon av rettslige vilkår og fritt forvaltningsskjønn. Etter lovens § 19-2 (2) kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse og nasjonale eller regionale interesser, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.

Dersom disse rettslige vilkårene er oppfylt, står kommunen i utgangspunktet fritt til å avgjøre om dispensasjon skal gis eller ikke (kun avgrenset av forbudet mot usaklig forskjellsbehandling). Som utbygger har man derfor ikke krav på dispensasjon. I stedet må man lykkes med å overbevise kommunen om at dispensasjon bør gis. Å finne de gode, relevante argumenter blir da ofte avgjørende.

Hensynet bak planbestemmelsene må identifiseres

En første viktig øvelse er å identifisere hvilke hensyn planbestemmelsen man ønsker dispensasjon fra er ment å ivareta. Reguleringsplaner vedtas på bakgrunn av kunnskapen og forventningene man har på vedtakstidspunktet. Det er verken mulig for forslagsstiller eller kommunen å tenke på alt i en slik prosess, og ofte ser man under den senere detaljprosjekteringen at andre løsninger kan være bedre enn de regulerte.

I mange tilfeller blir heller ikke utviklingen rundt prosjektet helt slik man hadde sett for seg på reguleringstidspunktet. En konsekvens av dette kan være at hensynene som i sin tid begrunnet planbestemmelsene ikke lenger gjør seg gjeldende med samme styrke.

Hvorfor ble for eksempel byggegrensen plassert der den ble? Hvis det var av hensyn til en forventet veiutvidelse som nå er skrinlagt, vil en dispensasjon fra byggegrensen ikke komme i konflikt med hensynet som begrunnet den. Dersom planbestemmelsene forbyr boliger på en bestemt del av tomten som følge av for mye veistøy, gir det grunnlag for dispensasjon dersom veien senere legges under lokk. Dersom høydebegrensningene i reguleringsplanen ble satt av hensyn til omkringliggende bebyggelse, og det senere er åpnet for større høyder på naboeiendommene, kan det gi grunnlag for en dispensasjon fra planens høydebegrensninger, osv.

Eksemplene er enkle, men illustrerer viktigheten av å forstå hensynene bak bestemmelsene man ønsker dispensasjon fra for at man skal kunne argumentere godt for hvorfor dispensasjon bør gis.

I noen tilfeller kan det også være mulig å gjøre justeringer andre steder i prosjektet, slik at summen av endringene ikke medfører noen (vesentlig) tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra. Å synliggjøre slike muligheter kan være avgjørende for utfallet av dispensasjonssøknaden, og her vil det normalt være opp til utbygger å ta initiativet.

Synliggjør de samfunnsmessige fordelene ved dispensasjonen

I avveiningen av om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, er subjektive forhold på utbyggers side av liten betydning. I stedet må man løfte blikket og identifisere de mer objektive fordelene ved at dispensasjonen gis. Særlig relevant er det hvis tiltaket svarer opp et behov i samfunnet eller har en samfunnsmessig verdi.

Eksempler på slike behov og ønsker kan være at det er et stort behov for flere boliger, eller at det er et politisk ønske om at fortetting skal skje i det aktuelle området. For å identifisere slike argumenter er det nær sagt alltid nødvendig å se utenfor den aktuelle reguleringsplanen. Både kommuneplanens arealdel og samfunnsdel kan her være viktige kilder til gode argumenter, i tillegg til uformelle arealplaner (som VPOR) og andre politiske dokumenter som sier noe om hvilke behov kommunen må løse og hvilken utvikling som ønskes innenfor et område. Å plassere dispensasjonssøknaden «riktig» i en slik kontekst kan etter vår erfaring være avgjørende for utfallet.

I dispensasjonssaker bør man normalt også synliggjøre for kommunen om virkningene av dispensasjonen ligger innenfor det området «tåler» og som allerede er vurdert i forbindelse med reguleringsplanen. Dette kan f.eks. være at trafikkanalysen tar høyde for den mer intensive utviklingen man ønsker, at også annen infrastruktur er tilstrekkelig dimensjonert, og at endringene ligger innenfor vurderingene av fjern- og nærvirkninger som ble gjort i planprosessen. Erfaringsmessig er det også viktig å synliggjøre det dersom man kan ta grep ellers i prosjektet som kan balansere ut eventuelle ulemper tiltaket som krever dispensasjon fører med seg.

Kilden til de gode argumentene i dispensasjonssaker kan være mange, og de ligger både i prosjektets fysiske omgivelser og i de overordnede politiske føringene. Dette er sammensatte vurderinger som gjør at utbygger i mange tilfeller vil ha behov for bidrag fra flere rådgivere/fag for å lykkes med dispensasjonssøknaden. Tallenes tale er imidlertid klar: Kommunen er lydhør for gode argumenter, og mange (velbegrunnede) dispensasjonssøknader innvilges. Dersom lovgiver strammer inn på dispensasjonsbruken, slik departementet synes å ønske, må vi forvente at det blir enda viktigere enn før å finne de gode argumentene.  

Artikkelforfatterne er advokatfullmektig Fanny Fløgstad Sohlberg og senioradvokat Gaute Løchen i Advokatfirmaet Grette AS.