Krohnstad til Ung i Næringseiendom: – Byutvikling vi er stolte av

– Gården trenger kjærlighet og varme, og det skal den få.

Det sa HCH Eiendoms Hans Petter Krohnstad da han rett før jul 2020 kjøpte Storgata 37, Bernt Ankers gate 2 og Ebbelsgate 2, som hadde til sammen 40 leiligheter og næringsareal på bakkeplan.

Og kjærlighet har han gitt til den sentrale bygården, som huset torsdagens nettverkstreff som foreningen Ung i Næringseiendom arrangerte. Krohnstad innledet med å oppfordre de unge i eiendomsbransjen til å tørre å satse når mulighetene er der og trakk frem flere eksempler på hvordan han og Carl Erik Krefting har tatt sjansene som har kommet.

– Vi kjøpte Skippergaten 23 og bygde eiendommen, som sto ferdig i 1988. Og så kom det et skikkelig eiendomskrakk. Da måtte vi flytte inn selv og vi løp rundt og banket på alle dørene rundt i nabolaget, for det var ingen som ville flytte til Kvadraturen fra andre områder i byen. Timingen var ikke veldig bra for det kjøpet, sier Krohnstad.

Et prosjekt som gikk langt bedre var Thorvald Meyers gate 34 sto ferdig etter å ha blitt bygget om på midten av 1990-tallet.

– Det er en nydelig eiendom, som vi hadde tenkt å selge ut som selveierleiligheter. Men så kom Indahl og Kristoffersen og kjøpte eiendommen. Jeg blir fortsatt stolt når jeg kjører forbi bygget, sier Krohnstad.

Les også:

Pluss

Krohnstad kjøpte bygårder i sentrum (+)

En annen eiendom som viste seg å bli en lukrativ investering, var kjøpet av Hausmanns-kvartalet fra Kreditkassen i 1991.

– Det var fire mål tomt i sentrum med 8.000 kvadratmeter bebygd masse. Den ga vi 2,5 millioner for, noe som blir 312,50 kroner per kvadratmeter. Etter første året hadde vi leieinntekter på det samme vi kjøpte for, så den kalte vi engangeren. 100 prosent yield er ikke så verst, sier Krohnstad.

I tillegg til oppfordringen om å ta risiko, trekker den tidligere Søylen-partneren frem cluster-strategi og bydelsutvikling som viktig for verdiskapningen i Søylen og hans selskap HCH Eiendom.

– På Smestad overtok vi en rotete eiendomsmasse med tre bygg. Der lagde vi et cluster bestående av tannleger og leger. Clustre tiltrekker seg leietakere fra samme bransje, og de vil etter hvert være villige til å betale mer for å leie der, sier Krohnstad.

Deretter kom den ultimate clusterinvesteringen gjennom Søylen Eiendom sammen med Carl Erik Krefting og Runar Vatne.

– At vi fikk til å kjøpe Eger og bygge sammen de fem-seks eiendommene der til det magasinet det ble, er noe av det jeg er mest stolt over. Egertorget var et ganske slitent område, med mye damer som ga lugubre tilbud til menn på nattetid. Det var ikke et sted folk ville være, fortsetter eiendomsinvestoren, som sammen med partnerne bygde opp Oslos high end-område fra Eger og ned til Steen & Strøm-magasinet. Promenaden ble solgt til Meyer Bergman, noe som ga grunnlaget for HCH Eiendoms kapitalbase.

Les også:

Den amerikanske ambassaden: – Ikke tårer, ikke blod, men veldig mye svette

– Det vi fokuserer på nå, er utvikling av eiendom i Oslo sentrum. Vi er industrielle og kjøper ikke yield-eiendommer. Vi selger dem når vi er ferdige med å utvikle dem. Vi liker å kjøpe eiendom som er halvfulle og det er litt jobb med. Kvadraturen og Storgata er satsingsområder, sier Krohnstad.

Opprinnelig så HCH Eiendom etter underutviklede eiendommer på Tøyen, men så kom de over Storgata 37. I tillegg ble Storgata 41 kjøpt like bortenfor Storgata 37.

Daglig leder Henning Krohnstad i HCH Eiendom forteller om utviklingen av prosjektet.

– Utgangspunktet for investeringen var beliggenheten. Vi synes det var en drømmedeal for oss, sentralt i byen rett ved Youngstorget og Oslo S. Dette er et område som kommer til å vokse. Vi ønsket å skape inspirasjon fra Grünerløkka og Torggata, hvor reisen vi ønsker å gjøre i Storgata, med et yrende folkeliv, allerede er gjort. Visjonen var å pusse opp bygget og gjøre det til et levende hus, sier Henning Krohnstad.

Samtidig er det risiko å legge mye penger i nye lokasjoner.

– Men etter at vi åpnet de første stedene og fikk bort stillasene fra gatene, så har vi sett store endringer i trafikken i gaten. Det er mye mer mennesker i gaten her og det er en annen sammensetning av menneskene.

Han forteller at HCH Eiendom følte de hadde kontroll på byggekostnadene, men med krigen i Ukraina, ble det krevende å få tak i materialer. Byggekostnadene økte kraftig fra byggestart og gjennom prosjektet. Når det gjelder planrisiko, hadde HCH Eiendom fått positive signaler fra politikerne.

– Men ting tar tid. Vi søkte om bruksendring fra butikk til servering og det tok halvannet år fra vi søkte til vi fikk IG. Da blir det vanskelig å få pris fra entreprenør og å inngå leieavtaler før vi visste hva vi hadde lov til å utvikle, sier Henning Krohnstad.

Nå har eiendommen tre serveringssteder i drift og 35 utleieboliger. Det vil åpne ytterligere to serveringssteder i begynnelsen av neste år, alle driftet av We Come in Peace, som blant annet driver syv serveringssteder i Youngskvartalet. I tillegg drifter We Come in Peace Kastellet på eiendommen til HCH Eiendom i Hegdehaugsveien 25.

Da HCH Eiendom kjøpte Storgata 37, var eiendommen fullt utleie med 7,5 millioner kroner i årlige leieinntekter. Men eiendommen var i skrekkelig forfatning.

Les også:

Pluss

Byantikvaren: – Invester i historie fordi folk vil ha det

– Det var elendig standard, men stort potensial. Tenk at det var leiligheter uten bad i 2020! Vi fikk en kjempestor opprydningsjobb i fanget. Her var det mange ulovlig oppførte leiligheter og ulovlighetssak på loftet, hvor det aldri var søkt bruksendring, sier eiendomsdirektør Aleksander Engvik.

Etter mye jobbing opp mot planmyndighetene ble problemene løst.

– Vi avviklet 48 leieforhold på 7 måneder. Der var mange forskjellige folk som bodde her. Vi hadde blant annet en mann som ikke hadde leieavtale, men han hadde både leilighet og kontor og betalte ikke noe husleie. Vi måtte strippe leilighetene helt ned og så måtte vi grave ut kjelleren for å tilrettelegge for kommersiell bruk. Vi fjernet 1000 tonn leire og heiste ut ca. 1.800 store sekker fra bakgården til gjenvinning. Å gjøre det midt i Oslo sentrum, med Norges travleste sentrumsgate for kollektivtrafikk har vært ganske utfordrende, sier Engvik.

Men etter å ha gjennomført prosjektet, har HCH Eiendom nå kommet opp i nesten 30 millioner kroner i årlige leieinntekter. Fordelt på 4.000 kvadratmeter boligareal, er det 24 totalrenoverte leiligheter og 7 loftsleiligheter. I tillegg kommer rundt 3.000 areal til servering.

– Det vi har gjort her, er byutvikling som vi er veldig stolte av, sa Hans Petter Krohnstad til de over 250 medlemmene i Ung i Næringseiendom som besøkte eiendommen og serveringsstedet Dead Poets.

Hør podcasten Bak fasaden med DJ & Rønne med Hans Petter Krohnstad:

Eiendomsbransjens Charlie Watts