Artikkelforfatterne er advokatfullmektig Kristina Hveem Løken og senioradvokat Helene Hem Halum i eiendomsteamet til Advokatfirmaet Selmer AS.
Artikkelforfatterne er advokatfullmektig Kristina Hveem Løken og senioradvokat Helene Hem Halum i eiendomsteamet til Advokatfirmaet Selmer AS.

Fordeler ved oppføring og utleie av studentboliger

Dispensasjoner fra TEK17, særregler i husleieloven, unntak fra leilighetsnormen og finansiering fra Husbanken er noen av fordelene ved å utvikle studentboliger.

Det er stor mangel på studentboliger, og om lag 85 % av studentene leier bolig på det ordinære leiemarkedet. Med et stadig redusert leietilbud og en økende andel nye studenter, er det grunn til å forvente at etterspørselen fremover vil øke raskere enn de tradisjonelle tilbyderne av studentboliger vil klare å bygge nye boliger.

Tallenes tale – et potensielt stort marked

Årets studentboligundersøkelse fra Norsk Studentorganisasjon viste at studentsamskipnadene kun har boliger til 14,73 % av studentene, til tross for stabilt høy bygging fra og med 2014. Dekningsgraden er lavest i Oslo, kun 12,19 %. Per 1. august 2023, få uker før årets studiestart, sto nesten 16 000 av landets studenter på samskipnadenes ventelister. De fleste studenter må derfor inn på det private leiemarkedet.

Det private leiemarkedet har vært under stort press. Norges Eiendomsmeglerforbund mfl. rapporterer at antall sekundærboliger nasjonalt har falt med 6 749 fra tredje kvartal 2019 til tredje kvartal 2023. Nedgangen er klarest i Oslo, hvor 7 226 boliger har forsvunnet. Årsakene til reduksjonen er flere - et svakt leiemarked under pandemien, et raskt forhøyet rentenivå og økt formuesbeskatning av sekundærbolig. De siste ukene har leietilbudet i Oslo riktignok økt noe.

Flere dispensasjoner fra TEK17

En fordel for kommersielle utbyggere av studentboliger er at flere av minimumskravene i byggteknisk forskrift er lempet på, slik at studentboliger kan bygges rimeligere og enklere.

Studentboliger må ikke oppfylle krav i TEK17 om bod for oppbevaring. Det er overlatt til utbygger å vurdere hva som er tilstrekkelig og egnet oppbevaringsplass. Tilgjengelighetskravene må kun å oppfylles for 20 prosent av boligene. Kravet til lydisolasjon mellom en boenhet og ut til trapperom og fellesgang er også redusert, for å gi større frihet ved valg av planløsning.

Andre aktører enn studentsamskipnader og studentboligstiftelser kan benytte fritakene dersom det tinglyses en heftelse på eiendommen om bruk til studentboliger i minimum 20 år.

Særregler i husleieloven

I henhold til husleieloven § 11-2 kan det i leieavtalen gjøres flere utleiervennlige unntak fra loven dersom boligen er klausulert som studentbolig. Blant annet kan det inngås tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år og avtales forskuddsbetaling av leie for inntil tre måneder, noe loven ikke tillater ved ordinære boligutleie.

For Oslo: Unntak fra leilighetsnormen

Den etter hvert velkjente leilighetsnormen i Oslo, vedtatt i 2013, gjelder for bydelene Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka og St. Hanshaugen, hvor mange studenter ønsker å bo. Ellers i byen brukes normen skjønnsmessig. Leilighetsnormen forbyr blant annet oppføring av leiligheter under 35 kvadratmeter.

Studentboliger er unntatt fra leilighetsnormen. Utbyggere av studentboliger kan derfor oppføre flere boenheter enn ved annen boligutvikling.

25. oktober 2023 ble nytt byråd i Oslo konstituert. Ny byutviklingsbyråd, James Stove Lorentzen (H), har tidligere stilt seg positiv til å skrote leilighetsnormen i Oslo. Tiden vil vise om leilighetsnormen oppheves i sin helhet eller justeres.

Lån fra Husbanken?

Inntil 2020 kunne kommersielle aktører søke lån fra Husbanken for å finansiere studentboligoppføring. I dag er låneordningen forbeholdt prosjekter som også har fått tilskudd fra Husbanken, som kun tildeles studentsamskipnader og i særlige tilfeller studentboligstiftelser. Byutviklingsbyråd Lorentzen har tatt til orde for at denne ordningen bør gjeninnføres. Også her blir det spennende å følge med på eventuelle endringer.

Powered by Labrador CMS