Ukens tips – Førtidig oppsigelse av leiekontrakter

Tradisjonelle leiekontrakter er langvarige og uoppsigelige. Dette er etablert markedspraksis og et viktig grunnlag både for verdsettelse og finansiering av næringseiendom. Nye måter å jobbe på medfører økte krav til fleksibilitet fra leietakere, både på arealstørrelse og varighet. Dette utfordrer gjeldende markedspraksis.

Mange større, og særlig internasjonale, selskaper vil ofte kreve inntatt en oppsigelsesopsjon når de fremforhandler leiekontrakter som leietakere. Vi ser en klar økning i krav til denne type fleksibilitet, og det kan være mange kommersielt gode grunner til å akseptere dette selv om dette p.t. ikke kan sies å være markedspraksis.

Når kan opsjonen utøves og til hvilken pris?

Bakgrunnen for å innta en oppsigelsesopsjon, er gjerne den uforutsigbarheten som ligger i fremtiden for leietaker. Samtidig er dette et argument for at termineringsretten ikke skal kunne brukes før en del år inn i leietiden. For utleier er det ofte viktig å få tilbake investeringene sine i leieobjektet knyttet til den konkrete leietakeren. Vi ser derfor sjelden at det gis termineringsrett som kan brukes før det har gått 5 år av leietiden, gjerne mer. Dette har også en side til kompensasjonen som leietaker må betale for å benytte opsjonen – de færreste oppsigelsesopsjoner er gratis. Prisen for å terminere forhandles konkret, men ligger gjerne på mellom 12 og 14 måneders leie. Prisen er ofte knyttet opp mot hva som er forventet tidsbruk for å få inn en ny leietaker, med tillegg av en “buffer”.

Frist for å melde opsjonen

Hvor lang tid det vil ta å skaffe ny leietaker, er også et viktig element når fristen for å melde opsjonen settes. Beliggenhet og attraktivitet vil selvsagt være sentrale faktorer. Det er forøvrig både vanlig og fornuftig at opsjonen kun kan utøves på et gitt, eventuelt flere gitte, tidspunkter, slik at leieavtalen ikke blir løpende oppsigelig over lengre tid med den usikkerhet det innebærer for utleier.

Delvis oppsigelsesadgang

Det er ikke uvanlig at en leietaker vil fremforhandle en rett til delvis oppsigelse. De fleste elementer ovenfor vil også være viktige i reguleringen av en slik oppsigelsesopsjon.

Ved delvis oppsigelse er det dessuten viktig at de oppsagte arealer kan danne en utleibar del med de nødvendige funksjoner. Partene bør videre huske på at en delvis oppsigelse normalt også får effekt for flere andre bestemmelser i leiekontrakten enn definisjonen av leieobjektet. Både fellesarealpåslag og felleskostnader vil endre seg. Det er kanskje heller ikke naturlig at leietaker skal ha rett på like mange parkeringsplasser, ha de samme rettigheter til utearealer mv. Ikke minst kan det være naturlig at leietaker betaler direkte kostnader knyttet til arealreduksjonen, for eksempel kostnader til ombygging og kostnader for å få inn ny leietaker.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfattere:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13