Spår børsnotering i to trinn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det ble tirsdag kjent at Nærings- og fiskeridepartementet vil sette i gang privatiseringsprosessen av Entra Eiendom. NEnyheter får opplyst fra departementet at det ennå ikke er tatt stilling til hvordan nedsalget skal skje. De har ennå ikke valgt rådgivere, men sier det er viktig å komme i gang med prosessen, samtidig som næringsminister Monica Mæland ikke skal «selge høns i regnvær».

– Men Entra får beholde samtlige eiendommer, som har vært viktig å få avklart, så da vet markedet hva de har å tilby av verdier. Det er ikke nødvendigvis sikkert at departementet skal selge hele selskapet. Mye skal ut hvis alt skal avhendes i en «one go», så jeg tror det blir en totrinnsrakett. Å selge alt i en bolk blir sannsynligvis for mye for markedet å absorbere, også med tanke på at Entra trenger frisk kapital, sier Bård Bjølgerud (bildet) til NEnyheter.

34 prosent?– Et viktig spørsmål er hva markedet foretrekker av statlig eierskap og fri flyt av aksjer. Det er muligens akseptabelt med en statlig eierandel på 34 prosent som i DNB, sier Bjølgerud. Han tror å selge hele selskapet til en enkelt kjøper blir for komplisert og omdiskutert.

– Staten vil da som selger være avhengig å gi av garantier. Hvis man stykker opp Entra, ødelegger man selskapet. Enkelte vil ha utvalgte deler, mens andre vil ha noe annet, og noe blir man ikke kvitt på lang tid.. Det er et poeng å holde Entra samlet, sier Pangea-partneren.

– Dette salget er veldig godt forberedt. Departementet og selskapet har jobbet mye med  planleggingen, og jeg heller mot en børsnotering som mest sannsynlig. Jeg tror til og med at det kan bli en notering før sommeren. Entra er interessant for både lokale og internasjonale investorer. Markedet kjenner Entra veldig godt, blant annet gjennom børsnoterte obligasjonslån, og selskapet rapporterer detaljert hvert kvartal etter IFRS. I tillegg er interessen for selskapet veldig stor, tror Bjølgerud.

VekstpotensialHan mener Entra har et interessant vekstpotensial, og ved en privatisering blir Entra en mer aktiv spiller i markedet. – Selskapet har vært litt handlingslammet de to seneste årene i påvente av en privatiseringsprosess og beslutningen om spesialeiendommene, som det nå ser ut som de får beholde.

Bjølgerud minner om at et statlig nedsalg ikke automatisk betyr frisk kapital til Entra, men tilbyr nye eiere rundt 8 milliarder kroner i aksjer, eventuelt med en liten rabatt. Dessuten mener Bjølgerud at Entra trenger frisk kapital på toppen til fremtidig vekst og for å styrke soliditeten i selskapet.

Entras bokførte egenkapital var ved utgangen av tredje kvartal på om lag 7,7 milliarder kroner. Det er ifølge Bjølgerud ikke unormalt med 10-15 prosent rabatt ved en børsnotering.

God timing– Men vi har sett fra børsnoteringer i Sverige i 2013 at store transaksjoner har vært satt uten rabatt i det hele tatt. Dette vil styres av tilbud og etterspørsel og hvordan markedet vil prise Entra. Timingen for en børsnotering er god, det har eksempelvis vært en betydelig reprising av de svenske eiendomsselskapene de seneste årene. I snitt prises nå denne sektoren til 10 prosent over verdijustert egenkapital.

Sverige har nå 19 børsnoterte eiendomsselskaper på Nasdaq OMX, med en samlet børsverdi på over120 milliarder svenske kroner. Bredden i de svenske selskapene er betydelig, og selskapene er ifølge Bjølgerud veldig ulike i innhold, fokus og strategi.

– Men Entra er et solid selskap med en veldig bra portefølje, med lange leiekontrakter, solid kontantstrøm og de riktige leietakerne i både offentlig og privat sektor. De blir en attraktiv motpart for investorene, sier Bjølgerud.

Lavere belåningBård Bjølgerud vil imidlertid ikke henge seg så opp i tallene fra tredje kvartal når det gjelder en antatt børsverdi. Det går trolig 6-9 måneder fra disse tallene til en eventuell børsnotering.

Entra hadde ved utgangen av tredje kvartal en egendefinert belåningsgrad (loan to value) på snaue 57 prosent, mens egenkapitalandelen var på ca. 30 prosent. Bård Bjølgerud tror Entra vil sammenlikne seg med de internasjonale eiendomsselskapene ved privatisering, og da skal de ned i belåning. Et spørsmål er om lånekostnadene blir like gunstig uten staten i ryggen.

De vil bruke ny kapital til å styrke balansen, slik at de kan oppnå en kapitalkostnad på nivå med det de har i dag, spår Bjølgerud.

NEnyheter var også i kontakt tirsdag med andre bransjeeksperter om Entras videre eierskap, men de hadde av ulike grunner ikke anledning til å si noe.