Skarp yield i Trondheim

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Strengt tatt er hele transaksjonen hysj-hysj. Megler Joar Kjeldseth i EiendomsMegler 1 i Trondheim, som har salgsoppdraget, er svært lite villig til å komme med opplysninger overfor NEnyheter om salget. Selgeren ønsker mest mulig anonymitet, selv om det annonseres offentlig for et salg.

Men med litt gravearbeid kan NEnyheter avdekke at det er hundre prosent av aksjene i Industriveien 59 AS og andelene i Industriveien 61 ANS i Trondheim som skal selges. Selgeren er firmaet Sivilingeniør Gisle Krigsvoll AS (se foto), det vil si eiendommen er eid av Krigsvoll-familien.

Ikke topp strøkSelskapet er en importør/grossist av verktøy og maskiner, men vil nå konsentrere seg mer om kjernevirksomheten. Industriveien 59-61 ligger på Heggstadmyra 5-6 kilometer syd for Trondheim, på vestsiden av E6, og rett syd for Heimdal.

Heggstadmyra beskrives overfor NEnyheter som et OK strøk, men utbyggingen her skjedde på 80-tallet. Området på østsiden av E6 skal være mer i vinden.

Bygget som skal selges, er hovedanlegget til Gisle Krigsvoll AS på Heggstadmyra. Eiendommen har et areal på ca. 17 000 kvadratmeter, med kontorarealer på om lag 900 kvadratmeter. Selskapet har holdt til der siden 2000.

BarehousePrisantydningen for eiendommen er ifølge en annonse 150 millioner kroner. Kjøperen overtar en barehouse-avtale på 10 år, det vil si at leietakeren skal stå for alle drifts- og forvaltningskostnadene. Det er gjerne finansielle kjøpere som er interesserte i barehouse-avtaler, investorer som selv ikke har den nødvendige kompetansen til å drifte eiendommen.

Så vidt NEnyheter forstår er det også knyttet en sale-leaseback-avtale til transaksjonen, som er vanlig ved barehouse-avtaler. Gisle Krigsvoll AS skal fortsatt holde til i lokalene.

Under 7 prosent?Årlige inntekter de seneste årene i de to selskapene som selges, har ligget ganske stabilt på 10,4 millioner. Med en barehouse-avtale er altså eierkostnadene minimale. Forutsetter vi 10,2 millioner i netto leieinntekter, indikerer det en netto direkteavkastning på 6,8 prosent, gitt prisantydningen Leieinntektene per kvadratmeteren er ikke veldig høye, som presser yielden.

Det ligger med andre ord an til en ganske skarp yield for denne typen bygg, og gitt lokaliseringen. Men leiekontrakten er altså lang, ti år. Gisle Krigsvoll AS omsatte for øvrig i fjor for 318 millioner kroner, men satt igjen med et resultat før skatt på beskjedne 939 000 kroner.

 I 2010 var overskuddet 6,7 millioner. Bokført egenkapital i selskapet utgjorde ved utgangen av fjoråret 21,8 prosent av en totalbalanse på 203,4 millioner kroner.