Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Om selger “opplyser” at et forhold foreligger eller ikke foreligger, eller om selger “garanterer” det samme, har blant annet betydning for rekkevidden av et erstatningsansvar ved et eventuelt avvik fra det opplyste eller garanterte dersom kjøper i ettertid skulle gjøre erstatningskrav gjeldende. Fra både kjøper og selgers side er det viktig å være oppmerksomme på konsekvensene av ordvalget når man sitter ved forhandlingsbordet og når kontraktsteksten skal formuleres.
Eksempler på kontraktsklausulerDe to ulike typetilfellene kan eksemplifiseres ved følgende kontraktsklausuler:
Alternativ 1:
Selger opplyser:– At det etter gjennomføring av oppgjør ikke vil eksistere pengeheftelser av noen art, herunder utleggsforretninger.
– At det ikke foreligger skriftlige pålegg m.v. fra offentlige myndigheter som gjelder eiendommen som ikke er utført, betalt eller det er opplyst kjøper om.
– At det ikke er forurensing i tomtegrunnen.
– At det ikke finnes krav eller rettigheter som begrenser eiendommens bruk eller utnyttelse, utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for eiendommen og eiendommens grunnboksblad.”
Denne type klausuler vil typisk forekomme i kontrakter der avhendingslovens regler om mangelsansvar ved “as is” gjelder; det vil si at kjøper til tross for at eiendommen er solgt “as is”, kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen. Ved salg av næringseiendom er det full anledning til å avtale seg bort fra også et slikt ansvar, men for enkelhets skyld legger vi her til grunn at avhendingsloven § 3-8 ikke er fraveket.
Alternativ 2:
Selger garanterer:– At det etter gjennomføring av oppgjør ikke vil eksistere pengeheftelser av noen art, herunder utleggsforretninger.
– At det ikke foreligger skriftlige pålegg m.v. fra offentlige myndigheter som gjelder eiendommen som ikke er utført, betalt eller det er opplyst kjøper om.
– At det ikke er forurensing i tomtegrunnen.
– At det ikke finnes krav eller rettigheter som begrenser eiendommens bruk eller utnyttelse, utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for eiendommen og eiendommens grunnboksblad.”
Garantikataloger som i denne kontraktsklausulen vil i utgangspunktet ha samme betydning i alle typer kontrakter – enten avhendingslovens regler ved “as is”-kjøp er fraveket eller ikke.
Forskjellen mellom de to kontraktsklausulene er at selger i alternativ 1 “opplyser” om ulike forhold, mens selger i alternativ 2 “garanterer” objektivt for at de enkelte forhold foreligger eller ikke foreligger. Garantien vil gjelde uavhengig av hva selger rent faktisk kjenner til.
Det er relativt klart at garantikatalogen i alternativ 2 innebærer at selger innestår for noe mer enn dersom selger i kontrakten kun “opplyser” om de enkelte, samme forhold. Men hva er egentlig konsekvensene av de ulike typer kontraktsformuleringer i praksis? Hvor langt strekker selgers ansvar seg i de to angitte typetilfellene – og hva er hovedforskjellene?
Ulike juridiske begreperVed salg av næringseiendom i dag, vil det i kontrakten i praktisk talt alle tilfeller tas inn et “as is” forbehold fra selgers side, med mindre det dreier seg om et nybygg. Dette innebærer også at avhendingslovens særregler for slike kontrakter kommer til anvendelse, når det forutsettes at disse ikke er fraveket. Avhendingslovens regler om mangler og sanksjoner ved kontraktsbrudd vil supplere kontrakten. En hovedforskjell mellom en kontraktsklausul der selger “opplyser” om visse forhold og en klausul der selger “garanterer” det samme, ligger i at ansvaret for å gi riktig informasjon og garantiansvaret juridisk sett må kategoriseres forskjellig. Dersom et forhold selger har garantert for viser seg ikke å eksistere, foreligger det et erstatningsgrunnlag. Dersom selger derimot har brutt sin plikt til å gi riktig informasjon etter avhendingsloven, foreligger det en mangel, men dette medfører ikke nødvendigvis at kjøper kan kreve erstatning. Mangelen i seg selv utgjør ikke formelt et erstatningsgrunnlag. Og dersom vilkårene for erstatning skulle være til stede, vil rekkevidden av selgers ansvar likevel kunne være mer begrenset enn dersom det er gitt garanti. På den annen side vil kjøper normalt ha de samme rettigheter til å kreve forholdsmessig prisavslag ved brudd på plikten til å gi riktig informasjon og ved avgitt garanti.
Rekkevidden av selgers ansvarHvilke utslag gjør så dette seg i praksis? Et viktig punkt er at et brudd på selgers “opplysningsansvar” i utgangspunktet kun vil medføre at selger blir ansvarlig for kjøpers såkalte direkte tap dersom kjøper krever erstatning. Direkte tap vil typisk være kostnadene ved å få mangelen utbedret. Dersom selger i kjøpekontrakten har garantert for forholdene, er han imidlertid erstatningsansvarlig også for kjøpers indirekte tap, det vil blant annet si tapt fortjeneste, omsetningstap eller tap som følge av skade på annet enn eiendommen selv. Dersom selger ikke har garantert for forholdene, må selger ha utvist skyld for at kjøper skal kunne kreve dekket tilsvarende tap.
Terskelen for selgers ansvarOgså terskelen for at ansvar skal inntre er ulik. Avhendingslovens § 3-8 om selgers plikt til å gi riktig informasjon, inneholder flere kriterier som må være oppfylt for at det skal foreligge en mangel ved eiendommen. Det er ikke tilstrekkelig at det kan påvises at selger har gitt uriktig informasjon. Det må blant annet også godtgjøres at denne feilinformasjonen har hatt innvirkning på avtalen, for eksempel slik at kjøpesummen ville vært en annen dersom selger hadde gitt riktig informasjon. Dette såkalte kausalitetsvilkåret medfører at ubetydelige unøyaktigheter og opplysninger som for øvrig ikke har betydning for kjøper, ikke kan gjøres gjeldende som noen mangel etter avhendingsloven § 3-8, og at sanksjoner som erstatning for eventuelt tap naturligvis heller ikke kan gjøres gjeldende på bakgrunn av dette. Slike typer uriktig informasjon vil i og for seg heller ikke i praksis medføre de store økonomiske tap. Dersom selger har garantert for et forhold, er det uten betydning om det i ettertid kan påvises at kjøper uansett ville inngått avtalen på de samme vilkårene dersom garantien ikke hadde blitt gitt. De garanterte forhold utvider med andre ord mangelsbegrepet i tillegg til å utvide hvilke typer tap det eventuelt kan kreves erstatning for. Betydningen av hvilken kunnskap selger sitter medSelger kan risikere å bli ansvarlig selv om han har vært i god tro når informasjonen er gitt. Dette gjelder både når selger “opplyser” om noe og når selger “garanterer” det samme.
Et tredje alternativ til utforming av kontraktsklausul hvor selgers opplysninger skal inntas, er å presisere at selger opplyser at han kjenner til eller ikke kjenner til de enkelte forhold. Dette kan for eksempel formuleres slik:
Selger opplyser:– At han ikke kjenner til skriftlige pålegg m.v. fra offentlige myndigheter som gjelder eiendommen som ikke er utført, betalt eller det er opplyst kjøper om.– At han ikke kjenner til forurensing i tomtegrunnen.
– At han ikke kjenner til krav eller rettigheter som begrenser eiendommens bruk eller utnyttelse, utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for eiendommen og eiendommens grunnboksblad.”
Selger vil i slike tilfeller i utgangspunktet ikke bli ansvarlig dersom det senere viser seg at de forhold han kjente til var feilaktige, så lenge selger har vært i god tro.
Vær bevisst ved forhandlingsbordetDet er altså mange alternative løsninger for hvordan kontrakten kan utformes når det gjelder informasjonen som gis av selger, og konsekvensene kan bli tilsvarende forskjellige dersom en opplysning senere viser seg å være uriktig. For eksempel vil de ordvalg som er vist i eksemplene ovenfor gi svært ulikt utfall dersom det i etterkant av et kjøp viser seg å foreligge forhold som verken selger eller kjøper var klar over på kontraktstidspunktet, og disse forhold medfører at kjøper får et driftstap over en viss periode. Under kontraktsforhandlingene må det foretas en helheltsvurdering av partenes behov, og det er viktig at den enkelte kontrakt tilpasses den konkrete situasjon. Det kan for eksempel godt være at kjøper selv ønsker å ta risikoen for eventuell uriktig informasjon fra selgers side på generell basis, og således aksepterer at avhendingsloven § 3-8 fravikes, dersom selger på sin side garanterer en del forhold som er av avgjørende betydning for kjøper. Ved utformingen av de enkelte klausuler må begge parter være bevisste på konsekvensene av valget av kontraktsformuleringer. Den risikofordelingen som velges vil dermed også reflekteres i de øvrige kontraktsvilkårene, herunder i kjøpesummen.
