Risikerer smell på festeavgift
En fersk dom fra Høyesterett åpner opp for å regulere festeavgiften mer enn KPI, ifølge advokat Erling Høyte.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Frem til nå har der vært en harmoni mellom festeavgift og husleiepriser, i den forstand at begge er blitt konsumprisregulert. En dom fra Høyesterett i april endrer imidlertid dette bildet, ved at det nå er anledning for tomteeiere til å regulere festeavgiften mer enn konsumprisindeksen.
Det betyr at eiendomsinvestorer som eier leiligheter på festet tomt, kan få en kraftig smell. Investorene kan ikke automatisk, i hvert fall ikke på kort sikt, velte den økte festeavgiften over på leietaker.
UtleieleiligheterHøyesteretts avgjørelse er foranlediget av en sak i Bærum. Det sentrale spørsmålet var om bortfeste av tomt til boligblokk med utleieleiligheter omfattes av «tomt til bustadhus» etter tomtefesteloven § 15 første ledd. Det vil i så fall innebære at festeavgiften ikke vil kunne reguleres mer enn endringene i konsumprisindeksen.
Saken i Bærum havnet først i Tingretten, der det ble begjært overskjønn. Borgarting lagmannsrett avsa 1. august 2012 følgende overskjønn: «Festeavgiften for Gamle Drammensvei 37, gnr. 14 bnr. 100, i Bærum reguleres med grunnlag i konsumprisindeksen».
OpphevesMen Høyesterett kom frem til at Lagmannsrettens overskjønn må oppheves. Høyesterett kom med støtte i lovforarbeidene og en etterfølgende uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling til at festeforholdet ikke gjaldt “tomt til bustadhus”.
Tomtefesteloven paragraf 15 første ledd fikk dermed ikke anvendelse ved regulering av festeavgiften. Bestemmelsen er gitt som en beskyttelsesregel for festeren med bakgrunn i boligpolitiske og forbrukerpolitiske hensyn. Begrunnelsen for den gjør seg ikke gjeldende i et tilfelle som det foreliggende.
Klipper tråden– Det som er spennende med dommen, er at den klipper tråden i verdikjeden. Når tomteeier kan kreve en annen regulering enn konsumprisindeksen, forskyves risiko over på fester. Fester vil her være utleier, og i leiekontrakten vil det også bare være mulig med konsumprisregulering. Fester kommer da i klemme, sier partner Erling Høyte (se foto) i Arntzen de Besche til NEnyheter.
– Ellers er dommen tradisjonell i sin oppbygning og resonnement, men Høyesterett lar en bemerkning falle om at en allerede nedsatt tomtefestekomité kanskje bør se på dette spørsmålet også. Det vil si at Høyesterett er trygg på sitt resultat, men ser at løsningen ikke er helt god og spiller dette inn til lovgiver, kommenterer Høyte.
