Over 10 milliarder

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Nærings- og fiskeridepartementet offentliggjorde onsdag at Entra Eiendom skal børsnoteres. Børsnoteringen vil hvis intet uforutsett inntreffer skje i løpet av fjerde kvartal og omfatter hele selskapet. Markedsverdien av porteføljen per 30. juni var 26,8 milliarder kroner.

Ingen analytikere som NE nyheter snakket med onsdag, har foreløpig utarbeidet en rapport og analyse av hva selskapet kan være verdt ved en børsintroduksjon. Entra hadde ved utgangen av første halvår en bokført egenkapital på 8217 millioner kroner, men de reelle verdiene er antakelig høyere.

Prise høytSpørsmålet er så hvor mye antatte merverdier investorene er villige til å betale for. Ved børsnoteringer ønsker nye store eiere gjerne en rabatt og mulig oppside for å være med. Men ifølge Pangea Property Partners handles 19 svenske eiendomsaksjer i gjennomsnitt 18 prosent over NAV (Net Asset Value – underliggende verdier/verdijustert egenkapital).

Denne premien er fraværende i norske eiendomsaksjer som Norwegian Property og Olav Thon Eiendomsselskap. Entra oppgir selv antatte underliggende verdier i sine regnskapsrapporter. To tekniske begreper er sentrale. Det første begrepet er EPRA NAV, som er netto verdi av eiendelene, økt med virkelig verdi for alle eiendommer i porteføljen og den netto rentebærende gjelden.

11,3 mrd.Dette anslaget er redusert med enkelte poster som ikke har langsiktig betydning, eksempelvis finansielle derivater og utsatt skatt på markedsverdien av investeringseiendommer. Målet med EPRA NAV er å synliggjøre virkelig verdi av netto eiendeler, gitt en langsiktig horisont. Disse brillene vil mange investorer ta på seg. Entra oppgir EPRA NAV per 30. juni til 11,3 milliarder.

Så har vi begrepet EPRA NNNAV, som er EPRA NAV justert for å reflektere den virkelige verdien av gjelden og derivater, og også for å inkludere utsatt skatt på verdiendringer. Målet med EPRA NNNAV er å rapportere virkelig verdi av netto eiendeler i konsernet, gitt at disse realiseres umiddelbart. Entra oppgir EPRA NNNAV ved halvårsskiftet til 10,03 milliarder.

NE nyheter hadde i januar i år et intervju med Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners om den forestående privatiseringen av Entra. Bjølgerud trodde blant annet at Entra vil sammenlikne seg med de internasjonale eiendomsselskapene ved privatisering, og da skulle de ned i belåning.

EmisjonDet stemmer, Entra hadde ved utgangen av andre kvartal en egendefinert belåningsgrad (loan to value) på om lag 56 prosent. Denne andelen skal ifølge gårsdagens melding ned mot 50 prosent ved en emisjon. Bjølgerud mente i januar at Entra trenger frisk kapital på toppen til fremtidig vekst og for å styrke soliditeten i selskapet.

– De vil bruke ny kapital til å styrke balansen, slik at de kan oppnå en kapitalkostnad på nivå med det de har i dag, spådde han for åtte måneder siden.