Ny lov om eierseksjoner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Stortinget rakk ikke å behandle proposisjonen i vårsesjonen. Det er derfor usikkert når lovforslaget vil bli behandlet og når ny lov kan avløse någjeldende eierseksjonslov.§ 29 slår som utgangspunkt fast at avgjørelser tas ved tilslutning fra alle sameierne, med mindre annet er bestemt i loven. Av § 30 fremgår det imidlertid at de i praksis viktigste beslutningene for sameiet kan skje ved ordinært eller kvalifisert flertall, nemlig slik:Vedtak om vanlig forvaltning og vedlikehold av eiendommen skjer med vanlig flertall av de avgitte stemmer i sameier-møtet.

Vedtak som kan gjøres

Med minst 2/3-dels flertall av de avgitte stemmer i sameier-møtet kan det gjøres vedtak om:-ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomt som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning og vedlikehold.-omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.-salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet.-andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning.Slike tiltak må for å være gyldig ikke føre til vesentlige ulemper for noen sameier (med mindre samtykke foreligger fra den som eventuelt blir rammet).Med samme flertallskrav (2/3-dels) kan sameiermøtet også: -vedtektsfeste bestemmelse om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett.-samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt. Slike «2/3-dels vedtak» må i enkelte situasjoner gjentas i nytt (ekstraordinært) sameiermøte for å være gyldig, nemlig i tilfeller der flertallsvedtaket er skjedd med færre stemmer enn halvparten av alle stemmene i sameiet. Dette gir den ofte passive majoritet en siste sjanse til å ta del i beslutningen.

Styrets avgjørelser

Av § 31 fremgår det uttrykkelig at også styret kan ta avgjørelser om vanlig forvaltning og vedlikehold av eiendommen, forutsatt av at annet ikke følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

Mindretallsvern

I § 32 er det etablert en ny generell bestemmelse om mindretallsvern, som går ut på at flertallet ikke kan gjøre vedtak som er egnet til å gi sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Bestemmelsen har sitt mønster i aksjeloven § 9-16 og i tilsvarende prinsipper for andre typer selskaper og sammenslutninger. §§ 33 – 37 inneholder en rekke bestemmelser om gjennomføring av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april måned. Paragrafene inneholder dessuten en rekke bestemmelser om innkalling til sameiermøte, om møte- og talerett, stemmegivning m.v. som jeg av plasshensyn ikke omtaler nærmere her.

Styret

Ifølge § 38 skal nå alle eierseksjonssameier – uavhengig sameiets størrelse – ha et styre, som velges av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrets leder velges særskilt. Nytt er også at medlem av styret ikke behøver å være sameier, slik at man på tilsvarende måte som for aksjeselskaper og andre sammenslutninger kan velge inn utenforstående personer med særskilt ønsket kompetanse. Styrets oppgaver er som før å ta seg av vanlig vedlikehold og forvaltning av eiendommen, og ellers ivareta sameiernes felles interesser i samsvar med lov, vedtak og vedtak i sameiermøte.

Forretningsfører

Sameiermøtet kan ifølge§ 41 også med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører, som da normalt ivaretar sameiets løpende oppgaver med vanlig forvaltning og vedlikehold. Normalt vil det kunne overlates til styret å inngå avtale med forretningsføreren og ellers å håndtere forholdet til denne.

Regnskap og revisjon

Det hører til styrets oppgaver og ansvar å sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.I sameier med ni eller flere seksjoner skal regnskapet følge bestemmelsene i henhold til regnskapsloven. Slike sameier skal dessuten ha statsautorisert eller registrert revisor til å revidere regnskapet.

Advokat Tom E. Torgersen er NæringsEiendoms juridiske ekspert. Han driver egen advokatforretning i Oslo, med hovedvekt på områdene fast eiendom og eiendomsmegling, arv og dødsbo-oppgjør, kontraktsrett og tvister for domsstolene.

Adresse:Rosenkrantzgt. 10, 0159 Oslo.Tlf.: 2233 3311Fax: 2233 3951