Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
En konkurs hos leietaker vil nesten utelukkende medføre et økonomisk tap for utleier, både i form av tapte leieinntekter, men også gjerne uoppfylte vedlikeholdsforpliktelser samt at leieobjektet kan bli mindre attraktivt for potensielle nye leietakere. Nedenfor vil vi gi en kort oversikt over hvilke rettigheter og forpliktelser som oppstår for utleier ved leietakers konkurs.
Boets inntreden/ikke-inntredenBoet trer automatisk inn i skyldnerens næringsleiekontrakter, jf. dekningsloven (deknl.) § 7-10 første ledd dersom leieforholdet var effektuert før konkursåpning. Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, har det en frist på fire uker etter konkursåpningen til å erklære overfor utleier at det ikke ønsker å tre inn i leieforholdet samt stille leieobjektet til utleiers rådighet.
Overholdelse av fireukersfristen innebærer at konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten. Konkursboet er imidlertid forpliktet til å betale husleie for perioden fra konkursåpning frem til erklæringen er mottatt av utleieren (evt. frem til tidspunktet for når leieobjektet blir stilt til utleiers rådighet, jf. deknl. § 7-10 annet ledd første punktum, dersom dette skjer etter at erklæringen er mottatt av utleieren).
Boet trer ikke inn i leiekontrakten – hva kan utleier kreve?Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, må det, som nevnt ovenfor, stille leieobjektet til utleiers rådighet innen fire uker etter konkursåpning, jf. deknl. § 7-10 annet ledd første punktum. Etter deknl. § 7-10 annet ledd annet punktum anses ikke leieobjektet som stilt til utleiers rådighet før alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget er fjernet fra leieobjektet eller abandonert.
Rettspraksis legger til grunn at leieobjektet anses stilt til utleiers rådighet selv om det ikke er vasket og/eller ryddet (RG-1991-1338 og RG-1997-1348). Når det gjelder eventuelle pantsatte eiendeler som konkursboet abandonerer, og lar ligge i leieobjektet, er det videre antatt i rettspraksis at panthaver (f. eks. driftstilbehørspanthaver) ikke blir ansvarlig for å utrede leie den tiden eiendelene befinner seg i leieobjektet (RG-2001-1369). Plikten til å betale leie må bygge på et avtalegrunnlag eller erstatningsgrunnlag.
Utleier kan imidlertid trekke på en eventuell garanti eller depositum for å få dekket opprydningskostnader dersom det er gitt hjemmel for slik dekning i leiekontrakten, jf. både RG-1997-1348 og NOU 1993: 4 s. 126, dog forutsatt at garantien dekker samtlige forpliktelser etter leiekontrakten. Utleier må også forsikre seg om at garantien fremdeles gjelder i de tilfeller boet trer inn i leiekontrakten. Følgelig bør garantisten kontaktes umiddelbart etter konkursåpning. I de tilfeller der utleier ikke kan forholde seg til garanti eller depositum, kan utgifter i forbindende med opprydding etter forholdene gi grunnlag for dividende i boet. Utleier er imidlertid likestilt med andre usikrede kreditorer, altså er han ingen prioritert kreditor og må nøye seg med en forholdsmessig del av sitt krav.
Når konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten har utleier rett til å heve denne, jf. deknl. § 7-7. Utleier kan kreve erstatning for det tap han lider som følge av hevingen i form av et dividendekrav, jf. deknl. § 7-8.
Boet trer inn i leiekontrakten – hva er utleiers alternativer?Dersom konkursboet trer inn i leiekontrakten, fortsetter leieforholdet som før, dog slik at konkursboet har anledning til å si opp leiekontrakten med “sedvanemessig varsel”, dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned, jf. deknl. § 7-6 første ledd annet punktum og husleieloven § 9-6 første ledd.
Eventuelle tapte leieinntekter (f. eks. var leiekontrakten uoppsigelig) kan utleier kreve erstattet som dividendefordring, jf. deknl. § 7-6 annet ledd, dog slik at utleier må oppfylle sin alminnelige tapsbegrensningsplikt. Utleier har på sin side ikke noen utvidet oppsigelsesadgang som følge av konkursen, selv om dette måtte følge av leiekontrakten. Konkursboet er ikke bundet av slike disposisjoner, jf. deknl. § 7-3 annet ledd siste punktum.
I den grad leien iht. leiekontrakten betales etterskuddsvis, har utleier rett til å kreve at konkursboet stiller sikkerhet tilsvarende én betalingstermin, jf. deknl. § 7-5 annet ledd. Dette kommer i tillegg til eventuell sikkerhetsstillelse som følger av leiekontrakten og som allerede var stilt på tidspunktet for konkursen. En utvidet plikt til å stille sikkerhet ved insolvens kan avtales i leiekontrakten, uten at boet kan se bort fra denne. Plikten til utvidet sikkerhet kan settes til side av retten dersom plikten vil virke “urimelig tyngende for konkursboet”, dog slik at terskelen for dette er satt høyt.
Særlig om pantsatte leiekontrakterEr leiekontrakten pantsatt (og tinglyst) har panthaver rett til å tre inn i leiekontrakten. Dog kan konkursboet nekte panthaver å tre inn i kontrakten, ved å nekte en eventuell tvangsfullbyrdelse av kontrakten, jf. konkursloven § 17 annet ledd, jf. § 117 tredje ledd. Dette forutsetter imidlertid at konkursboet velger å tre inn i kontrakten selv. Gjør de ikke det, er konkursboets beslag i kontrakten opphørt, slik at panthaver kan tre inn.
Panthaver må respektere de omsetningsbegrensninger som måtte følge av leiekontrakten, herunder samtykkekrav ved overdragelse og framleie og lignende, med mindre annet er avtalt i forbindelse med pantsettelsen. Selve tiltredelsen fra panthavers side anses imidlertid akseptert i forbindelse med utleiers samtykke til pantsettelsen. Utleier bør da på forhånd, altså ved samtykket, ha avtalt at panthaver skal dekke eventuelle forfalte terminer for å kunne tre inn i leiekontrakten.
En ikke-tinglyst pantsettelse av leiekontrakten vil ekstingveres i og med konkursåpningen, jf. tingl. § 23 første ledd. Det er imidlertid viktig å merke seg at pantsettelsen likevel er gyldig i forholdet mellom utleier og panthaver ettersom ekstinksjonen kun gjelder forholdet til konkursboet.
Tvangsfravikelse?Selv om leietaker misligholdte sine betalingsterminer før konkursen, bortfaller utleier sin rett til å kreve tvangsfravikelse i og med konkursåpningen. Dette gjelder likevel ikke dersom begjæringen var mottatt hos namsmannen/tingretten før konkursåpning, dog slik at det vil være vanskelig å “time” dette.
————————-Artikkelen er skrevet av advokat og partner Leif Petter Madsen og advokatfullmektig Jørgen Aas Eide i Wikborg Rein.
Foto: Erik Burås
