Milliardinvestering i Fredrikstad

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det hele begynte med at Jotnegruppen i industrien hadde en del næringseiendommer som ble skilt ut fra driften og samlet eget eiendomskonsern, Jotne Invest. Totalt rår selskapet på over 40 000 kvadratmeter til en verdi rundt 250 millioner kroner, mye av disse arealene er verkstedsarealer.

Klare planerI 1995 startet man porteføljen med egne produksjonsbedrifter, pluss Grenseveien 107 på Helsfyr som huser egen ingeniørvirksomhet. Bygningen som før hadde Norsk Datainstitutt som eier, er blitt rehabilitert og utvidet fra 2000 til 10000 kvadratmeter. Her har Jotnegruppen også leid ut til andre selskaper. Den store babyen til Jotne Invest er dog utviklingen av området til Fredrikstad Mekaniske Verksted som de i sin tid kjøpte av Kværner. Nå har selskapet et samarbeid med OBOS og Fredrikstad Boligbyggelag om å omregulere området til bolig og næring. Her håper man å komme i gang i løpet av de neste tre-fire årene – selve utviklingen av det 150 mål store området er prosjektert over en periode på 15-20 år. Området er en strandtomt, vestvendt og bynært. En av forutsetningene for å bygge er at det blir vedtatt at riksveien blir lagt til området. Og det blir en ny bydel som vil vokse frem i plankebyen. 700-800 boliger og 30 000 kvadratmeter til næring. – For oss er eiendom en langsiktig og sikker investering. På den andre siden må vi tenke oss om i hvilken grad vi skal utvikle oss som et rent eiendomsselskap, sier Sørensen. Selskapet er i en konsollideringsfase nå og eiendomsmarkedet ser ut til å gå inn i en vanskelig periode. Men han mener at konjunkturene de neste fire årene ikke har noe å si for deres del, siden Fredrikstad-prosjektet strekker seg over en mye lengre periode. – For OBOS del så ser vi stor potensiale i dette prosjektet, og så langt er motivasjonen vår for å være med videre når reguleringen er avklart, opplyser viseadministrerende direktør Arvid Sveen. Han mener dette vil være med på å forsterke bystrukturen i Fredrikstad og gjøre plankebyen til en magnet for folk som ønsker å bosette seg eller etablere virksomhet der.

Vemodig?– Selv om det før var et livlig verkstedsområde med mye båtbygging her går det ikke an å være vemodig. Dagen i dag er en realitet, og man kan ikke vende blikket bakover. Man er nødt til å se fremover, sier Sørensen til NæringsEiendom. Selv kan han tenke seg utdanning, forskning og utvikling, samt moderne industri. Dette skal et attraktivt område hvor man både kan bo og arbeide i, og vil man ha båten ved sjøkanten er det muligheter for dette.– Stortinget vedtok nylig at nedre Østfold skal være satsningsområde, der spesielt forbedret kommunikasjon, med ny riksvei gjennom Fredrikstad, er et av hovedpunktene. Dette mener Sørensen vil tjene deres prosjekt. Og sikter spesielt til de som har planer om å flytte til Fredrikstad, men som pendler inn til jobb i Oslo hver dag. Kommuneplanen er enstemmig vedtatt i formannskapet og lagt ut til høring. Nå venter man bare på reguleringen.

Nye planer– Har dere noen andre store planer utenom Fredrikstadprosjektet?– Nei, det blir å jobbe med dette en god stund fremover. Det blir ikke å sette i gang noe annet før dette er kommet ordentlig i gang. Dette er jo et veldig stort løft for et selskap som vårt og samtidig et prosjekt som krever egenkapital for å utvikles, sier Sørensen. Hele Jotnekonsernet hadde en omsetning i fjor på 250 millioner kroner, mens Jotun Invest stod alene for 25 millioner kroner. – Det var jo et helt nytt område da vi etablerte Jotne Invest i 1995. Dette med eiendommer er jo konjunkturavhengig, og vi er jo dessuten inne i spennende tider der rene kontorutleiemarkeder er mest i vinden.– Og selv har dere etablert dere på Helsfyr.– Her finnes det gode leietakere i ett attraktivt område. Knutepunkt når det gjelder kommunikasjon. Området er jo dessuten preget av moderne bygg med alle fasiliteter og god eksponering. Sørensen legger ikke skjul på at både Bryn og Helsfyr er veldig bra steder å være posisjonert i. Mange nye prosjekter er underveis: NCC har Helsfyr Panorama, Møller Eiendom har utlyst et stort utbyggingsprosjekt og Enqvistgården har noe på gang. Uansett hvor du kommer fra i Oslo er det like enkelt å komme til området, sier Jon Aage Sørensen.

BAKGRUNN: IAI (International Alliance for Interoperability) er en internasjonal organisasjon med formål å føre oss ut av det kaos som hersker omkring utveksling av informasjon i byggeprosessen. Modellen til styring av slik informasjon kalles IFC (Industry Foundation Classes), og refereres ofte til som en produktmodell eller en digital bygningsmodell. IAI arbeidet er praktisk relatert, og dets styrke ligger i et tett samarbeid mellom fagfolk fra BA-næringen og fagfolk fra programvareindustrien. Hensikten er å samarbeide med programvareutviklingsmiljøer, som allerede er leverandører til aktører i BA-næringen og sammen med dem skape en ny generasjon programvare. IAI-medlemmer deltar i utarbeidelsen og videreutviklingen av standarden IFC, som vil muliggjøre informasjonsutveksling mellom alle aktører i alle faser i byggeprosessen og hele bygningens levetid – uavhengig av anvendte systemer og applikasjoner (interoperabilitet). Med applikasjoner som støtter spesifikasjonene utarbeidet av IAI blir det for første gang mulig for deltagerne i et byggeprosjekt å arbeide på samme bygningsmodell, slik at man kan være sikker på at tegninger, rapporter og spesifikasjoner stemmer overens og er koordinerte. (Kilde: Norsk byggstandardiseringsråd)

Verdensprodukt fra Norge

Ventureselskapet til Jotnegruppen, EPM Technology, lanserer en IAI/IFC/Facilities Management database som rasjonaliserer bygging og drift av næringsbygg. Noe som kan være med på å senke utgiftene opptil 30 prosent.

For å si det helt enkelt så dreier det seg om et datasystem med applikasjoner som skal holde styr på alle detaljer om et bygg. Det blir som er system, hvor entreprenører, arkitekter og bygningsherrer sender inn henvendelser inn til en felles prosjektdatabase – for så å få dette verifisert at det er i samsvar med forskriftene. Tilbakemeldingen kommer med eventuelle rettelser og avvik. Det som har vært vanlig fremgangsmåte til nå er at byggselskaper hele tiden får papirdokumenter som på nytt må skrives inn i deres eget datasystem. Myndighetene i Singapore prøver nå systemet i samarbeid med et lokalt dataselskap, som programmerer alle lover og forskrifter. Etter hvert er planene til EPM Technology å komme inn på markedene i Sør-Øst- Asia, Nord-Amerika og Storbritannia.

VerdensproduktEn av grunnene til at Singapore blir det første testmarkedet er at dette lille landet har samlet mange store bygg innenfor et begrenset areal og således er et spennende testområde, og dette nye systemet har lagret all info om vedlikehold, drift og moderniseringer og er tilgjengelig for brukerne i databasen. På noen sekunder foreligger det du trenger å vite i henhold til lovverk og spesifikasjoner. – Dette ventureselskapet har et enormt potensiale og systemet har blitt utviklet gjennom ti år. Til neste år forventer man en omsetning på 22 millioner kroner. Og ennå er man bare i startfasen av en stor virksomhet, påpeker styreformann i Jotnegruppen, Jon Aage Sørensen. Det å håndtere datamengden i store kompliserte prosjekter blir enklere og samtidig tilgjengelig for alle impliserte. Styreformannen til Jotnegruppen legger ikke skjul på at innen marked og næringsbygg er potensialet enormt. De som eier/bygger/forvalter/river bygg vil få ett redskap som blir uvurderlig i håndteringen av dette. Hvis man sier at ett bygg står i hundre år – så er det mye info som det er behov for i alle faser fra man fører det opp til det rives. Om man trenger å vite hvilke nye endringer og krav som man må tilpasse seg til, vil man ved et søk på databasen fort finne fram til dette. Og spesielt innen Facilities Management vil det være et stort marked for denne teknologien, mener Sørensen.

Kostnadsreduksjon– Teknologien blir mer populær. Og med denne databasen tilbyr man felles begrepsdefinisjoner for å oppnå forståelse. Sørensen mener at dette vil være med på å senke kostnadene ned mot 30-40 prosent. En ny felles datastandard (IFC) vil gjøre letingen i forskriftsjungelen til en lett jobb. Til opplysning er det i USA 44 000 ulike bransjer som skal uttale seg i byggesaker. Selv om dette systemet nå skal utprøves på næringsbygg brukes samme teknikken på skip/fly/båt. Prinsippet er det samme – det er bare snakk om å søke i databasen for å få ut effektiv informasjon om for eksempel hvilke krav det settes til en branndør. Ved å bruke denne løsningen så er man ikke fastlåst og kan dermed planlegge bedre. Underveis har man dermed også muligheter til å bruke ny teknologi. – En av de klare fordelene med å bruke en slikt system, er at innen et næringsbygg står ferdig, gis det muligheter til å sjekke ulike alternativer. Grunnen til dette er at man bruker standardiserte datamodeller i en felles prosjektdatabase. Med tanke på kostnadsbesparelser og lavere energiutgifter er dette fordeler som flere vil få øynene opp for, sier Kjell A. Bengtsson i EPM Technology. I Sverige har Skanska og NCC pilotprosjekter for å teste ut systemet.