Lavere avkastningskrav for Entra

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dermed bruker det helstatlige eiendomsselskapet den samme begrunnelsen som Norwegian Property (NPRO) gjør for sine oppskrivninger. Men NPRO er nå nede på en brutto kontraktsyield 6,6 prosent og netto yield på 6,2 prosent, mens Entra bruker en brutto kontraktsyield på 7,0 prosent.

Til tross for lengre (ca 10 år vs ca 5 år) og gjennomgående sikrere leiekontrakter enn NPRO, mener verdivurdererne at Entra skal ha et høyere avkastningskrav for sine eiendommer. Det skyldes trolig at NPRO sitter med mer “prime” eiendommer enn Entra, som også har en stor portefølje ute i regionene.

Sentralt fallUansett, Entra skrev i første kvartal opp investeringseiendommene med 232 millioner kroner. Dette skyldes hovedsakelig redusert avkastningskrav for enkelte sentralt beliggende eiendommer, samt kontraktssigneringer i perioden.

En brutto yield på 7,0 prosent er faktisk opp fra 6,9 prosent ved årsskiftet. Både brutto og netto yield for Entras eiendomsportefølje baserer seg på faktisk kontraktsleie ,som er konsumprisregulert (KPI) per 1. januar 2011. Dette medfører en yieldøkning på ca 10 punkter i forhold til yielden per 31.12.2010.

Ekskluderer man effekten av KPI-reguleringen, viser imidlertid brutto yield en reduksjon på ca 0,06 prosentpoeng til 6,85 prosent, som ifølge Entra forklarer verdiøkningen i porteføljen.

Mer effektivtNetto kontraktsyield er nesten den samme for de to selskapene, som er en indikasjon på at NPRO driver mer kostnadseffektivt. NPROs driftsresultat før finans ligger på 84,4 prosent av leieinntektene, mens Entras tilsvarende resultat er på 71,1 prosent. Tallene er ikke nødvendigvis helt sammenliknbare.

Den store bedringen i Entras tall sammenliknet med første kvartal i fjor, skyldes en verdireduksjon i selskapets markedsvurderte finansielle forpliktelser. Reduksjonen bidrar med 109 millioner kroner i kvartalet  som følge av økte markedsrenter.

Entra betaler for tiden en gjennomsnittsrente for låneporteføljen på 5,1 prosent, ned fra 5,2 prosent i fjor. 70 prosent av lånene er fastrentelån, følgelig løper de resterende 30 prosentene med flytende rente.

Entra har en rentebærende nominelle gjeld på 12 275 millioner kroner ved utgangen av første  kvartal. Selv mener de at de har en god posisjon i kredittmarkedene, og Entra venter å kunne dra nytte av gunstige lånebetingelser. Lånemarginene ved nye obligasjonslån i markedet er langt lavere enn NPROs.

God aktivitetDet inntil videre helstatlige eiendomsselskapet regner med en god aktivitet i transaksjonsmarkedet for kontoreiendommer fremover, med en noe lavere yield for de mest attraktive eiendommene. Eiendomsselskapet tror kontorledigheten går ned som følge av økt bemanning og planer for fremtidig vekst.

Leieprisene ventes å stige noe som følge av økt etterspørsel. Det vil særlig gjelde moderne lokaler med attraktiv beliggenhet. Utleiegraden i Entras portefølje antas å stige noe gjennom 2011. Ved utgangen av første kvartal var utleiegraden 94,6 prosent.