Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Fremdeles forhandler utleie med leietakere om kontrakter på syv til ti år. Vi aner at trenden er i ferd med å endre seg og at prisforskjellen på kontrakter ned mot fem år er mindre, sier Øystein A. Landvik, adm. dir. i NNM. Tidligere har det vært kjent at ventetiden for å få leid lokaler i sentrale strøk i Oslo har vært opptil ti år, på grunn av lange kontrakter. Dette kan nå gå mot en endring, skal vi tro NNM.I sin rapport skriver Landvik at beslutningsvegringen vedrørende eiendomskjøp til dels har vært vedvarende siden i fjor høst, og at eiendomsaktører har innsett nedgang i markedet og tilpasser seg dette.– Eiendomsinvestorene setter større krav og er mer forsiktige med investeringene, også sett i forhold til konjunkturtoppen, sier Landvik.NMM konstaterer at lager- og kombinasjonsmarkedet er i samme gate som kontormarkedet, Beslutningsperiodene er lengre og det stilles enda større krav til god beliggenhet.I en periode har det vært stillstand også i dette markedet.– Utviklingen for markedet generelt imøteses med spenning, sier Øystein A. Landvik i NNM.
Her er NNMs rapport foreiendomsmarkedet i Oslo(4. kvartal 1998):
Oslo sentrumOslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus.
Telenor kvartalet, bestående av eiendommene Universitetsgaten 2, Keysersgate 13-15 og Munchsgate 4, har vært ute i markedet for salg.Selger melder om interesse fra flere aktører, men ingen konkrete kjøpere p.t.Debatten rundt utviklingen i Bjørvika fortsetter.Samferdselsminister Odd Einar Dørum uttaler i en artikkel at det er idioti å gjøre sentrum om til en lagerplass. Han tenker da spesifikt på Bjørvika.Oslo havnevesen la nylig frem strategiplan for utvikling av Fillipstad og Bjørvika. Konklusjonen er frigjøring til bolig, næring og rekreasjon.Havneaktivitetene er planlagt til østsiden, mellom Sørenga og Ormsund.I samme anledning som Staten vegvesen la frem planer for en senketunell i Bjørvika uttalte de at “Bjørvika er byens styggeste sted”. Med en senketunell på 930 meter kan man om 6-7 år se et nytt bybilde i Bjørvika og Oslo fremstå som en fjordby med et pulserende liv bestående av boliger, næring, kultur og rekreasjon. Planen går til høring i disse dager og skal avsluttes 29 januar 1999. Vi gleder oss til resultatet.I april starter arbeidene som skal omgjøre Oslo S. til en lys og moderne stasjonsbygning. Ansiktsløftingen er priset til 142 millioner kroner.En lenge etterlengtet utvidelse av Tinghuset kan bli stanset av politikerne. Plan- og bygningsetaten sier nei til ombygging av nabobygget til Tinghuset.Byporten ved sentralstasjonen rapporteres å være i rute. Bygget forventes ferdigstillet april/mai 1999.Stasbygg anser sin andel av eiendommen i Byporten som fullt utleiet. Kontrakt er ikke endelig underskrevet. Det opplyses fra Statsbygg at det handler om en stor leietaker av arealene på 9.000 kvm. Leienivået ligger rundt 1.850,- pr. kvm/år.
Oslo indre vestOslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk.
Norske Liv sitt gamle hovedkontor på Solli Plass,ca. 5.000 kvm, har vært til salgs i markedet.Norske Liv utvikler nå eiendommen med henblikk på utleie og melder om dialog med diverse interessenter av varierende størrelse. Bygget vil fullstendig rehabiliteres med bl.a. nytt ventilasjonsanlegg og tilpasses den enkelte leietaker. De er ikke i dialog med enhetlig bruker. Leienivået er i størrelsesorden kr. 2.000,- pr m²/år.Majorstua og særlig Bogstadveien holder fortsatt sin posisjon som svært attraktiv handlegate. Leienivå mellom kr. 4.000,- og kr. 7.000,- pr. kvm/år oppnås i dagens marked.Boligmeglere på Majorstuen og Frogner melder om fortsatt gode priser, men omsetningssvikt. Vi tror dette er meget betegnende generelt for boligmarkedet.
Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka.Vår beskrivelse av Grunerløkka i forrige rapport, med rekordrask utvikling, viser seg å forsterke seg ytterligere. Siste tids mediaomtale viser sjokkpriser av næringslokaler. Utleiere av forretningslokaler i området ser potensiale i den positive tilveksten og øker husleien med opptil 200%!Prisen for sentralt beliggende salgslokaler utbys for kr. 2.000,- pr. kvm/år.
Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen
NCC-Eeg Henriksen har kjøpt Christian Krohgs gate 32. Kværner har solgt industrieiendommen i Lodalen for kr. 325 millioner til Norex. Kværner var nær ved å selge eiendommen før sommeren for bud godt over kr. 500 millioner. Renteøkningen i sommer førte til nok et stort tap for Kværner.
Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand.
Fabritius oppfører 10.000 kvm kombinert bygg for Hakon gruppen i Ski næringskorridor. Dette skal fremleies.
Oslo ytre vestOslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad.
Gjensidige eiendom har gjort “årets” tomtekjøp ved å kapre Fina tomtene. De satser videre på Lysaker, og Fina tomtene gir disposisjonsrett til et areal på ca. 20 mål med egen kai mot fjorden.Bygget Gjensidige Eiendom har for oppføring i Strandveien 15 er til eget bruk. Forretningsbygget er i alt 15.000 kvm. Bygget ferdigstilles høsten 1999.Fortsatt press på Skøyen og Lysaker, relativt god etterspørsel begge steder, og dermed liten ledighet.Linstow Eiendom opplyser at arbeidet med utleie av Smestad dammen er i sluttfasen.Linstow opplyser også om god aktivitet og aksept på prisforlangende av utleieobjekter på Aker Brygge, Ibsen kvartalet og Fyrstikkalleèn.Mustad Eiendom as er godt igang med nytt hovedkontor for Aker Maritime. Bygget er på 20.000 kvm kontor og vil gi ca. 750 arbeidsplasser. Ferdigstillelse siste kvartal 1999.Videre er byggestart for Statskraft’s nye hovedkontor 2. kvartal 2000. Bygget er på 23.500 kvm og vil gi ca. 1.000 arbeidsplasser. Ferdigstillelse er beregnet til 2. kvartal 2002.NCC-Eeg Henriksen Eiendom arbeider i disse dager med utleie av Vollsveien Atrium. Bygget oppføres med 5.475 kvm og går over 5 etasjer. Bygget er klart for innflytting primo juni 1999.Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker.
Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen.
I forrige rapport skrev vi at nye Rikshospitalet blir utsatt i opptil tolv måneder. Ny dato for ferdigstillelse er 31. mars 1999. Omfattende testing og kvalitetssikring av sykehuset vil starte langt tidligere enn dette.Statsråd tiet om kjempesprekk med overskridelser på kr. 490 millioner på Rikshospitalets nye bygg. Det paradoksale var at statsråden visste om kjempesprekken mens finansdebatten pågikk i Stortinget.Gjensidige Eiendom har kjøpt eiendommen Sandakerveien 99 B i Oslo. Tomten er ca. 14 mål med stort utbyggingspotensiale.
Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen.
26. november åpnet IKEA på Furuset med stor bravadur. Alt tegner til at også denne avdelingen skal bli svært så vellykket.IKEA’s satsning i dette området har allerede medført at tilslektede miljøer ser positivt på satsing i samme område.IKEA bidrar også til høyere leieprisnivå for omkringliggende eiendommer. For gode lokaler, hhv. lager og forretning-/og salgslokaler, vil man oppleve priser opp mot kr. 800,-/900,- pr. kvm/år for tilpasset lager og kr. 1.100,-/1.200,- for gode forretning-/og salgslokaler.Industrifinans Næringseiendom har inngått kjøpsavtale med finansieringsforbehold på Pecunia eiendommene på Bryn for samlet kr. 370,3 mill, forutsatt en inntekt på eiendommen for 1999 på kr. 30,7 mill. Finansieringsforbeholdet gjelder frem til 17 desember. Eiendommene har en samlet eiendomsmasse på ca. 30 000 kvm.I lagermarkedet opplever man et tilfang av ledige lokaler som følge av at større logistikkbedrifter har etablert lagerenheter i Oslo’s randsone. Tilbud og etterspørsel etter lagerlokaler er fortsatt godt balansert. Prisnivået for denne type lokaler står i et sundt forhold til dagens byggekostnader, og vi forventer ingen vesentlig leieprisreduksjon i dette segmentet før arealledigheten øker.Selv om man ikke har registrert noen prisreduksjon for lager-/og produksjonsmarkedet aner vi en tedens til at leietaker stiller strengere krav til tilpasninger og standard.
Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og “Næringskorridor Syd”.
Møller Eiendom har fått godkjent oppføring av inntil 41.500 kvm næringsbygg på Ryen. Møller opplyser at full utbygging kan gi et sted mellom 900 og 1.000 arbeidsplasser. Møller bil Eiendom ønsker å bygge ut Ryen med nytt bilanlegg og kontor.I tråd med dette er det fortsatt meget stor interesse for tomter langs næringskorridor syd.Hovedkontoret til Philips Norge A/S som ligger på Ryen ble lagt ut for salg tidlig i høst. Selger melder om stor interesse for eiendommen og at salgsprosessen er i sluttfasen. Det forventes oppnåelse av god salgspris i dagens marked.Det hevdes at prisen ligger godt over utgangs prisen på kr. 220 millioner.Gjensidige Eiendom opplyser at de har regulert sin eiendom i Lørenveien 64 for utbygging av et 2.000 kvm stort næringsbygg.
Øvrige Stor-Oslo
Områdene opp mot Gardermoen vil i enda større grad bli gjenstand for meget stor utvikling de kommende år. Hittil er Gardermoeffekten først og fremst rundt Gardermoen. Vinnere ellers er områdene rundt dagens og kommende togstasjoner med Lillestrøm som ledende.
Trolig vil Eiendomsspar og Møller Eiendomspartner tjene godt på investeringene i Gardermoen Næringspark. Sammen med Møller Eiendomspartner har Eiendomsspar nylig inngått en opsjonsavtale verdt minst 80 millioner kroner for kjøp av ytterligere 700 mål i området.
