Klassisk bygg til salgs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den formelle adressen til Dickens-bygget er Kong Olav Vs plass 4, og det formelle salgsobjektet er salg av aksjene i Kong Olav Vs plass 4 AS. Dette selskapet er eid av Bara Eiendom, som igjen er eid av en rekke aksjonærer, der Galtung Døsvig-familien står bak. Det er Kyte Næringsmegling som har fått salgsoppdraget, og eiendommen legges aktivt ut for salg kommende uke.

Tomten er på 460 kvadratmeter, mens eiendommen er på 1694 kvadratmeter brutto. Dickens-bygget (bildet) har en historie helt tilbake til 1885 og ligger i enden av Torgallmenningen, på skrå overfor Radisson Blu Hotel Bergen. Sundt-bygget, Den Nationale Scene og Wesselstuen ligger også i umiddelbar nærhet.

TotalrenovertBygget ble totalrenovert og fullstendig ombygget i slutten av 80-årene. Den populære restauranten Dickens ligger i eiendommens 1. etasje. 2. etasje inneholder kontorer, mens 3. etasje er innredet med leiligheter. Restaurantarealene i 1. etasje utgjør 870 kvadratmeter. For disse arealene betaler Nye Dickens AS 2,7 millioner kroner i årlige leieinntekter, som er en minimumsleie.

Denne leien er i utgangspunktet basert på 10 prosent av omsetningen. Nye Dickens AS omsatte i 2013 for 32,2 millioner kroner, hvorav 24 millioner i bygget som skal selges. Forventet omsetning i 2014 er 26 millioner kroner. Leiekontrakten med Nye Dickens AS går ut om ti år, mens de andre kontraktene i bygget har forfall mellom 2016 og 2019.

Pass påEtt forhold den nye eieren må være klar over, er at Kong Olav Vs plass 4 AS på en ekstraordinær generalforsamling i september vedtok å sette ned aksjekapitalen fra 10 millioner kroner til 1 million. 9 millioner skal tilbakebetales aksjonæren Bara Eiendom.

I tillegg tilbakebetales annen innskutt kapital med 11 millioner kroner. Selskapet finansierer dette gjennom en opplåning med 15 millioner kroner og reduserer en fordring hos Bara Eiendom med 5 millioner. Gjelden til Kong Olav Vs plass 4 AS ved utgangen av 2013 utgjorde 8 millioner kroner, hvorav langsiktig gjeld 4,9 millioner.

Lars Kyte i Kyte Næringsmegling sier til NE nyheter at verken de eller oppdragsgiver har noen prisantydning for eiendommen. Det er imidlertid eiendommer det seneste året som ifølge Kyte er solgt på Torgallmenningen og i Bergen sentrum til en direkteavkastning så lavt som 5,2-5,5 prosent. Leieinntektene til selskapet i 2015 er estimert til 4 millioner kroner.

70 mill.?Ut fra salgsprospektet til Kyte Næringsmegling er ikke eierkostnadene altfor høye, netto kontantstrøm er estimert til 3,82 millioner kroner. Med dette som forutsetning og en yield ned mot 5,5 prosent, indikerer det en pris på nærmere 70 millioner kroner, nesten 40 000 kroner kvadratmeteren. Forholdene rundt aksjekapitalen kan trekke ned.

Bara Eiendom har for øvrig geografisk valgt å investere i to hovedområder, Bergen sentrum og Kronstadparken sør for sentrum.