Kjøpesentre sikrer kommunal pensjon

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

KLP Eiendom A/S er hundre prosent eiet av KLP Forsikring og har investering, utvikling, forvaltning og drift av eiendom på programmet. – Vi investerer én-to milliarder i året. Målet er at 50 prosent av eiendommene våre skal være egenutviklet, sier eiendomssjef Richard Groven.

Hånd om FornebuGroven & Co. sitter i øyeblikket på eiendomsverdier for 9,3 milliarder kroner, i følge egne beregninger. Verdiene er fordelt på 709 000 kvadratmeter og innebærer kjøpesentre, hoteller, kontorbygg, høyskoler, boliger og næringsfestetomter.– Våre rammer er fastlagte. Vi skal bidra til å sikre pensjonsforpliktelsene til KLP og tilfredsstille bestemte krav til avkastning. Vi skal være en langsiktig eier, som har ekspansjon, produktutvikling og kundene for øyet, fremholder Richard Groven.For tiden er KLP Eiendom i gang med å utvikle Fornebu i samarbeid med IT-Fornebu, og er i ferd med å igangsette bygging i den nye bydelen Ørestaden i København. Ellers bygger selskapet blant annet nytt politihus i Trondheim.

Paleet og GlasMagasinetI fjor kom 43 prosent av KLP Eiendoms inntekter fra kontorutleie, noe som gjorde dette til overlegent største inntektskilde. Leietagere i undervisningssektoren stod for 16 prosent av inntektene og forretninger for 14 prosent. Sistnevnte inntekter stammer i stor grad fra de tre sentralt plasserte kjøpesentrene selskapet eier i Oslo. Paleet ble etablert høsten 1990 som et handlegalleri midt mellom Stortinget og Slottet. Her tilbys mote, kultur og bespisning i det KLP Eiendom ynder å kalle Norges mest eksklusive kjøpesenter.Det klassiske senteret, det er GlasMagasinet midt på Stortorvet, der det har stått siden 1862. Eiendommen ble kjøpt av KLP Eiendom i 1995 etter den siste store ombyggingen året før. GlasMagasinet er velkjent for Oslos største utvalg i glass og service av den finere sorten, og kan i tillegg varte opp med et bredt tilbud innen parfyme og klassisk interiør.

Norges travleste hjørne Byporten Shopping er KLPs nyeste senter og åpnet 11. mars 1999. – Byporten er det første senter KLP har bygget selv. Vi hadde store utfordringer i byggefasen både med hensyn til fundamentering og riggplass. Nærheten til Oslo S krevde et utstrakt samarbeid med NSB, forteller Richard Groven.Byporten ligger på Norges mest trafikerte hjørne. Kjøpesenteret ligger som en forlengelse av Oslo S på Jernbanetorvets nordside, der 100 000 mennesker daglig farer forbi.100 000-200 000 arbeider innen ti minutters gåavstand. Alle kollektivmidler bortsett fra fly befinner seg i umiddelbar nærhet.

Reiserelatert– Faren ligger i at vi bare blir en transportetappe. Folk skal stoppe opp selv om vi er et senter for folk i farten. Beliggenheten gjør oss reiserelatert, noe som gjør at vi baserer oss på impulshandel, forteller senterdirektør Elisabeth Jensen.Beliggenheten er ikke bare halleluja, det gir nemlig store utfordringer når det gjelder sikkerheten. Byporten ligger midt i Oslos mest narkotikabelastede strøk, og har 24 timers bemannet vaktsentral og 90 kameraer ute og inne. Disse sørger så å si for hundre prosent kameradekning.

Bare lavpris innen dagligvarerByporten har et bruttoareal på 13 500 kvadratmeter, der det befinner seg 70 butikker og 10 spisesteder. I etasjene over senteret driver Scandic-kjeden Hotell Byporten og Statsbygg, TVNorge og programvareselskapet Visma sin daglige virksomhet. På de 3,5 plan kjøpesenteret består av er hovedvekten lagt på mote, sport og servering. Interiør, elektro, vinmonopol, bank eller postkontor må man oppsøke andre steder for å finne.– Totalt sett har vi en yngre profil enn andre kjøpesentre og har ikke falt i fellen det ville være å kopiere Oslo City på den andre siden av gaten. Dermed utfyller sentrene hverandre, sier Elisabeth Jensen. Byporten har et hopetall av merkevarekjeder innen klesbransjen. I følge Elisabeth Jensen er det ingen lavpriskjeder. Tydeligvis har man likevel gjort et unntak for dagligvarehandelen. Kiwi, som man må kalle en utpreget lavpriskjede, har nemlig fått en fot innenfor.

Vekst så langtKiwi Byporten er trang, men mangler ikke kunder av den grunn. Senterets eneste kjøpmann kan gni seg i hendene over at det stadig er kø i kassene.– For år 2000, som var første, hele driftsår, hadde vi budsjettert med en totalomsetning på 500 millioner. Isteden endte den på 600 millioner, sier en fornøyd Elisabeth Jensen. Omsetningen i 2001 ble 660 millioner, så veksten fortsatte. Om den stopper opp, gjenstår å se. I dag er nemlig Byporten stabilisert i bybildet både som kjøpesenter og arkitektonisk fenomen. For et eiendomsselskap er det hyggeligst med en stabil eller økende omsetning for leietagerne. Dette gir grunnlag for tilsvarende leieinntekter. For KLPs del stammer disse fra til sammen 170 leietagere i bransjene butikk, spisested og restaurant. For 2002 utgjør de budsjetterte leieinntektene fra de tre kjøpesentrene 112 millioner.

Markedsføres hver for seg– Vi markedsfører hvert senter som et varemerke med sin egen profil.Handleopplevelsen ved det enkelte senter skal bestemmes av butikkmiks, atmosfære, miljø, estetikk og service, fremholder Richard Groven. For leietagernes del mener KLP Eiendom å vite hva disse ønsker. – Minimumskrav for en utleier innebærer å holde det rent, pent, helt, tørt, riktig temperert, trygt, funksjonelt og forskriftsmessig, sier Groven.Klarer han og hans medsammensvorne det, burde de være kommet et stykke på vei.