Kjemperabatt i eiendomsfond

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

For få år siden var tyske eiendomsfond i vinden, og flere fond hentet inn store summer fra norske investorer. Den seneste tidens turbulens i finansmarkedene har sendt interessen for tysk eiendom kraftig nedover. Få vil kjøpe Tyskland-fond i annenhåndsmarkedet, og flere av aksjonærene i fondene vil selge. Det har bidratt til at det er store gap mellom verdivurderingene i fondene og salgssummene i annenhåndsmarkedet.

For investorer som vil inn i de tyske eiendomsfondene ”billig”, er det nå gode muligheter til å komme inn med stor rabatt. Ifølge Pareto Project Finance handles tre ulike tyske eiendomsfond med en rabatt på hele 38 prosent i forhold til den siste verdijusterte egenkapitalen.

Fondet Prime Office Germany ble etablert i 2007 og hentet inn 1,6 milliarder kroner i egenkapital for å kjøpe eiendom. Men timingen var dårlig, og investeringsprogrammet ble stanset i 2008 og en tredjedel av kapitalen ble betalt tilbake til aksjonærene. I 2011 måtte fondet hente inn 200 millioner kroner i ny egenkapital for å få gjennomført en refinansiering. Den største leietakeren var i trøbbel og fondet var i brudd med lånebetingelsene. Siden har noen eiendommer blitt solgt, og det har vært fokus på drift og finansieringen. Ifølge Pareto Project Finance ligger selgersiden på fondet i annenhåndsmarkedet på 6000 kroner per andel, noe som er tilsvarende siste omsatte kurs. Verdijustert egenkapital (VEK) er imidlertid beregnet til 9754 kroner per andel. Det betyr at investorene kan kjøpe seg inn til en pris som er 38,5 prosent lavere enn VEK.Fondet er i en avviklingsfase nå, og skal selge ut eiendomsporteføljen før det avvikles i 2015.

Fondet Boliginvest Tyskland KS hadde ved utgangen av andre kvartal en verdijustert egenkapital på 40 421 kroner. Men i annenhåndsmarkedet er aksjonærer villige til å selge andeler for 25 000 kroner per stykk, noe som gir en rabatt på 38 prosent.

Det samme er situasjonen til German Property. Fondet har en verdijustert egenkapital på 8,12 kroner, mens man kan kjøpe for 5 kroner andelen gjennom Pareto. Det gir er rabatt på 38,5 prosent.

I fondet BSA Berlin er imidlertid rabatten lavere i forhold til hva aksjonærer er villige til å selge for. VEK er 108,81 kroner andelen, mens andelseiere kan selge for 91 kroner. Det gir en rabatt på 16 prosent. Siste omsatte kurs er 75 kroner, noe som gir en rabatt på 31 prosent.

For investorer som vurderer å kjøpe “billig” i annenhåndsmarkedet, er det viktig å ha i bakhodet at de uavhengige verdivurderingene kan være høyere enn hva fondene klarer å oppnå ved et salg av eiendommene.

(iStockphoto)