ICA selger Maxi Sandnes

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det formelle selskapet som skal selges, er hundre prosent av aksjene i Gravarsveien 7 AS, ifølge Konkurransetilsynets hjemmesider. Salget er til behandling hos Tilsynet.

– Salget er en del av et porteføljesalg. Vi selger de tidligere Maxi-eiendommene (se lengre ned, red.anm.), bekrefter adm. direktør Tom Espen Eide i ICA Eiendom overfor NEnyheter mandag morgen. –  Hvor langt er dere kommet i prosessen i prosessen? – Vi er enige med Scala Retail Property, avtalen er signert. Så får advokatene i Konkurransetilsynet se om dette er greit.

En halv milliardMaxi Sandnes (se foto) ble i fjor høst utvidet med 3000 kvadratmeter til 14 000 kvadratmeter og har nå 41 butikker. Forventet omsetning i 2012 ifølge Eide ligger rundt en halv milliard kroner. Det tilsvarer 35 000 kroner i omsetning per kvadratmeter. Senteret ligger ved noen av de viktigste inn- og utfartsårene til Sandnes litt sørøst for sentrum av byen.

– Sandnes er en av de mest spennende byene i landet og er i stadig utvikling. Vi har satset tungt med denne utbyggingen, uttalte Eide til Kjedemagasinet i november i fjor.

Kjøperen Scala Retail Property er et nyetablert selskap med fokus på mellomstore kjøpesentre. Bak Scala Retail Property står Fredriksborg og NorgesGruppen. Scala kjøpte i vår to kjøpesentre utenfor Bergen for til sammen 500 millioner kroner.

Høyere i årGravarsveien 7 AS omsatte i 2011 for 21 millioner kroner, men leieinntektene vil øke i år. Fast eiendom i selskapet var ved utgangen av fjoråret bokført til 190 millioner kroner. Gjelden utgjorde ved årsskiftet 177 millioner kroner, men hele 167 millioner av dette er kortsiktig konserngjeld.

Tom Espen Eide vil ikke si noe om prisen og fremhever igjen at salget inngår i en del av et større porteføljesalg. Andre elementer påvirker dermed prisingen. I vår betalte Scala 18 500 kroner per kvadratmeteren for de to kjøpesentrene utenfor Bergen, og prisen tilsvarte 77 prosent av den samlede årsomsetningen.

Maxi har en høyere forventet omsetning per kvadratmeter enn de to Bergen-sentrene, men en salgssum på eksempelvis 75 prosent av 2012-omsetningen tilsvarer 375 millioner i transaksjonssum.

350 mill.?Legger vi til grunn 6 prosent i leieinntekter av en omsetning på en halv milliard, 10 prosent eierkostnader og en netto direkteavkastning på 7,25 prosent, indikerer det en salgssum 370-375 millioner, gitt ovennevnte forutsetninger.

Et leieinntektsnivå på 5,5 prosent reduserer prisen til rundt 350 millioner, under ellers like forutsetninger. Den samme prisen får vi ved en salgssum på 25 000 kroner kvadratmeteren, en ganske vanlig pris for et godt drevet og sentralt kjøpesenter. Men denne indikative transaksjonsprisen er altså basert på en rekke isolerte forutsetninger.

OmstridtTransaksjonen behandles altså nå av Konkurransetilsynet. ICA kunngjorde i august 2011 at de ville legge ned ICA Maxi-kjeden. NTB har skrevet at NorgesGruppen ønsker å etablere Meny-butikker i halvparten av de nedlagte butikkene. Meny åpnet i august butikk på Maxi i Sandnes.

Konkurransetilsynet har kritisert NorgesGruppen for å prøve å sno seg unna regelverket og mener det er viktig at overdragelsen blir vurdert. Tilsynet har pålagt NorgesGruppen å levere en fullstendig melding om oppkjøp, etter at NorgesGruppen har overtatt en rekke tidligere ICA Maxi-butikker.

Konkurransetilsynet legger til grunn at overdragelsen av leierett eller eiendomsrett til de tidligere ICA Maxi-lokalitetene til NorgesGruppen er å anse som foretakssammenslutninger i konkurranselovens forstand. NorgesGruppen mener derimot at leiekontraktene ikke er meldepliktig.