Har skrevet ned med 15 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser tall fra eiendomsrådgiveren DTZ Realkapital Verdivurdering. Tallet er et uvektet gjennomsnitt av 15 store aktører i det norske eiendomsmarkedet og omfatter både børsnoterte eiendomsselskaper, eiendomsfond og de store livselskapenes eiendomsporteføljer.

Perioden det er snakk om, er fra og med første kvartal 2008 til og med tredje kvartal 2009, og det er snakk om netto akkumulerte nedskrivninger. Det foreligger ikke tall fra alle aktørene i hvert eneste kvartal, ettersom ikke alle selskapene har hatt ekstern verdivurdering av sine investeringseiendommer i alle kvartalene.

Korreksjon av boomI de forutgående årene for nedgangen, var det en kraftig oppgang i eiendomsmarkedet, der eksempelvis leieprisene i CBD-området nærmest doblet seg i løpet av to år. Nedskrivningene for de fleste selskapene begynte i første kvartal 2008, for så å akselerere i andre kvartal og fortsette med noe lavere takt inn i andre halvdel av året (se tabell, snitt-tall per kvartal).  

Verdiendringer (Uvektet snitt)

Kilde: DTZ Realkapital Verdivurdering/NEnyheter

Fra andre halvdel av 2009 har eiendomsselskapene moderat begynt å skrive opp eiendomsverdiene igjen, og det uvektede snittet var beskjedne 0,3 prosent i tredje kvartal. Det er grunn til å tro at oppskrivningene var enda sterkere i fjerde kvartal i fjor, det viser foreløpige resultater fra Aberdeens norske eiendomsfond.

Lavt rentenivå– Jeg vil si at vi hadde en positiv verdiutvikling fra 2005-07, som vesentlig var drevet av et lavt rentenivå og fallende yielder. Verdiutviklingen fortsatte inn i andre halvår 2007, men da var det forventinger om økte leienivåer som drev verdiene oppover, selv om rentene hadde begynt å stige. Andre halvår 2008 og første halvår 2009 var preget av finanskrisen og et bankmarked som stoppet helt opp. I dag har vi en situasjon som minner litt om 2005, med rentekutt og bedre lånemuligheter, og interesse for lange kontantstrømmer i syndikeringsmarkedet, sier adm. direktør Jørn Høistad i DTZ Realkapital Verdivurdering til NEnyheter om utviklingen i perioden.

Yieldkravet og leiepriser er nøkkelfaktorer ved verdsettelse av en eiendom, men Høistad sier det ikke er noen tommelfingerregel for hvor mye endringer i de ulike faktorene oppveier hverandre.

– Nei, egentlig ikke, for dette avhenger helt av hvor lange leiekontrakter eiendommen har. For en eiendom med svært lange kontrakter betyr kortsiktige svingninger i markedsleien lite hvis man allikevel ikke skal reforhandle noen av kontraktene, sier han.

Hviler aldri– Hvor vanskelig er det å verdifastsette i et illikvid marked som i store deler av 2009, hva blir de viktigste sjekkpunktene og parameterne da?

– Markedet hviler aldri, selv om det i perioder er færre transaksjoner som kommer i mål. Selv da likviditeten var på det laveste, kjente vi til mange transaksjoner som det ble jobbet med i det stille. Disse ga oss et ganske tydelig bilde av hvor markedet lå, svarer Jørn Høistad.

NEnyheter vil tirsdag gi en oversikt over de største aktørenes opp- og nedskrivninger i perioden.