Håper på 70 000 per m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den kryptiske ingressen refererer til det seneste boligprosjektet til Stor-Oslo Eiendom, som er kjøpet av en bensinstasjon i Stasjonsveien 55 på Holmen, på vei oppover mot Hovseter. Eiendommen ligger drøyt 200 meter fra Holmen T-banestasjon på Østeråsbanen, og det er også en dagligvarebutikk i nærområdet og et etablert villastrøk på nedsiden.

Stor-Oslo Eiendom og Solon Eiendom, der største aksjonær er Tore Aksel Voldberg, ble sommeren 2015 enige om en avtale om Stasjonsveien 55. Tomten bestod tidligere av en liten bensinstasjon, men en reguleringsplan for prosjektet ble nylig vedtatt av bystyret i Oslo.

Drøyt 50 enheterDenne planen gir ifølge hjemmesidene til Stor-Oslo Eiendom rom for 52 leiligheter (se illustrasjon), fordelt på to bygg på henholdsvis 6 og 7 etasjer. Leilighetsstørrelsene vil ifølge hjemmesidene variere fra 2-roms til 4-roms, adm. dir. Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom sier til NE nyheter at det primært blir 2- og 3-romsleiligheter.

– Vi har betalt 17 500 kroner per kvadratmeter salgbart areal, forteller Grimstad om tomtebelastningen. Han svarer derfor «ja» på spørsmålet om dette er en transaksjon til over 50 millioner kroner. Forutsetter vi eksempelvis 3500 kvadratmeter i salgbare arealer og en belastning på 17 500 kroner kvadratmeteren, tilsvarer det drøyt 60 millioner kroner i kjøpesum.

– Og hva regner dere med av utsalgspriser?– Vi håper på minimum 70 000 kroner per kvadratmeter, svarer Grimstad. Han regner med en entreprisekostnad på rundt 35 000 kroner kvadratmeteren, og Stor-Oslo Eiendom er nå i ferd med å velge entreprenør.

Starter i årMed andre ord snakker vi om ca. 50 000 kroner per kvadratmeter i tomte- og entreprisebelastning. Stor-Oslo Eiendom håper å komme i gang med byggingen i løpet av 2016. Salgsstart er planlagt i andre kvartal 2016.

Stor-Oslo Eiendom har også solgt Sørkedalsveien 8 på Majorstuen til Oslo Pensjonsforsikring (OPF), en eiendom som er delt i en boligdel og en næringsdel. Boligdelen markedsføres nå som RIFT Colosseum og blir et leilighetsbygg med 116 leiligheter. Så langt er det ifølge Stor-Oslo Eiendom solgt rundt 85 leiligheter.

Næringsdelen blir et kontorbygg på 11 000 kvadratmeter, og i tillegg kommer noen næringsarealer under boligblokken. Her blir det blant annet banklokaler, restaurant og en café. Til nå er 60 prosent av kontorbygget utleid, og Bouvet er største leietaker med 5400 kvadratmeter.

En halv milliard?Næringsdelen ble for et par måneder siden solgt som en forwardstruktur til OPF for et ukjent beløp. Grimstad vil overfor NE nyheter ikke si hva direkteavkastningen – yielden – er. Bouvet skal ifølge Finansavisen betale noe over 2500 kroner kvadratmeteren i leiekostnader.

Forutsetter vi et gjennomsnittlig leienivå på 2500 kroner kvadratmeteren for 11 000 kvadratmeter, gir det brutto leieinntekter på 27,5 millioner kroner, netto inntekter på ca. 26 millioner kroner. Med en netto yield på eksempelvis 5,25 prosent, snakker vi om en salgssum i området 500 millioner kroner.

1 million i avvik i disse nettoinntektene endrer summen med ca. 20 millioner kroner, mens en endring i yielden med 0,25 prosentenheter påvirker verdiene med om lag 25 millioner.