Gullkantet i tre generasjoner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Trenden innen eiendomsforvaltning er at virksomheter blir slått sammen til større enheter. Det skjer både internasjonalt og i Norge. Det ferskeste eksempelet er OPAK, som tidligere i år etablerte et joint venture-selskap sammen med den franske giganten Dalkia.Men det finnes fortsatt mange mindre aktører i dette markedet. Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling AS i Oslo er en av dem.

Lever av tillitBorge driver egen advokatpraksis, og eier i tillegg en egen virksomhet innen eiendomsforvaltning og prosjektutvikling. Den sistnevnte virksomheten omsetter for ca. seks millioner kroner, mens resultatmarginen er i overkant av 20 prosent. Borge har ingen planer om at organisasjonen skal bli større. Intern effektivisering ved bl. a. utstrakt bruk av IT gir likevel stadig rom for utvikling av oppdragsmengde.– Vi bygger tillit gjennom den personlige relasjonen med kundene. Det er denne tilliten vi betjener næringsgrunnlaget vårt med. Kundene velger ikke oss fordi vi har en ISO-sertifisering eller en internasjonal partner. De velger oss fordi vi gjør en god jobb, hevder Borge.

Fnyser av store enheterHan synes at eiendomsforvaltere bør være “hands on” og ha fingerspissfølelsen med kundene. I motsatt fall tror han at man fort kan miste kontrollen over tallene.– Utviklingen mot større enheter er fremelsket av trender som ikke nødvendigvis vil bidra til en kvalitetsøkning av tjenestene. Hvis det blir for store forhold, kan det fort bli en avskalling, mener han.Borges selskap har spesialisert seg på forvaltningstjenester innen selskapsrett, regnskap, skatt og eiendomsanalyser. Filosofien er å tilby bredde innen drift, prosjektutvikling og rettslige spørsmål, og heller kjøpe inn tjenester til tekniske oppgaver.– Dermed får gårdeier bedre kontroll på kvalitet og pris. Dessuten oppstår ikke inhabilitet eller uheldig rolleblanding, mener han.

Kjøper inn tjenesterTotalt har han 11 ansatte på advokatkontoret, hvorav 5,5 stillinger er dedikert til forvaltingsvirksomheten i Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling. Borge har ingen partnere i geskjeften.– I vår bransje er nettverk et viktig stikkord. Dette har vi bygget opp over tid, og det gjør oss i stand til å hente inn gode eksterne konsulenter når det er nødvendig, sier han.I tillegg til noen få store aktører, finnes det en rekke mindre virksomheter innen eiendomsforvaltning. Borge tror det er plass til enda flere mindre aktører i markedet – ikke fordi markedet øker, men fordi eierne av eiendomsselskaper i økende grad ønsker å sette ut disse tjenestene.

Forvalter 2,7 milliarderUtgangspunktet for Borge er at forvaltningsselskapet skal utgjøre den daglige ledelsen i det aktuelle eiendomsselskapet. De utvikler oppdragsgivers strategi, fremlegger beslutningsgrunnlag for styret, påser at beslutninger fattes og at disse blir gjennomført, fører regnskap og står for årsoppgjøret. De har den daglige, løpende kontakten med leietakere og driftspersonell, og har oppsyn med alle pågående aktiviteter.Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling tilbyr forvaltningstjenester til eiere av både boliger og næringseiendommer. På boligsiden består porteføljen av 19 boligselskaper med ca. 930 leieforhold. Totalt utgjør den samlede omsetningsverdien for disse boligene ca. 1.5 milliarder kroner.I porteføljen inngår også 11 næringseiendommer med ca. 80.000 kvadratmeter areal. Blant næringseiendommene finner vi blant annet Indeksbygget. Borge anslår at den samlede forvaltningsmassen har en kapitalverdi på ca. 2,7 milliarder kroner.

Ingen oppkjøpskandidatI forvaltningen legger han stor vekt på driftstjenestene. Driftslederne er fast ansatt i det enkelte selskap, og Borges medarbeidere koordinerer de nødvendige tjenestene med disse. Spesialkompetanse er nøkkelordet, og det mener han er helt nødvendig.– Vi skal leve med leietakerne i både gode og onde dager. Fornøyde leietakere er nøkkelen til gode resultater, sier han. Han avviser at forvaltningsvirksomheten hans er en oppkjøpskandidat, rett og slett fordi butikken er altfor hyggelig til at han vil få igjen forrentningen. Samtidig vil han ikke at den skal inngå i en større enhet.

Bestefar inn i eiendomOle Borges eiendomsvirksomhet kan spores tilbake til bestefaren, Thorleif Borge. Sistnevnte etablerte advokatpraksis i hovedstaden i 1916, og kom samtidig inn i eiendomsmarkedet gjennom kjøpet av Karl Johans gate 8. Han kjøpte denne eiendommen sammen med sine søsken og noen venner, og denne ble plassert i selskapet AS Scandinaviegaarden.Senere ble flere andre sentrale Oslo-bygg innlemmet i selskapet, og per i dag besitter det fem eiendommer om genererer årlige brutto leieinntekter på ca. 40 millioner kroner. Bruker vi en multiplikator på 10, som må sies å være svært nøkternt for så sentralt beliggende eiendommer, lander vi altså på 400 millioner kroner i verdi. Forvaltningen av alle disse eiendommene er satt ut til Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling.

Bunnsolid familieselskap– Dette er et gammelt, bunnsolid og traust familieselskap som er basert på eiendom. Og slike finnes det mange av her i landet, sier Borge.AS Scandinaviegaarden er i dag eid av en rekke familiemedlemmer etter Thorleif Borge og hans søsken. Ole Borge er daglig leder i selskapet, og eier selv drøye 3,5 prosent av aksjene. Borge eier i tillegg noen eiendommer privat.– Jeg har noe småtteri ved siden av, men jeg har nok vært flinkere til å fokusere på advokatvirksomheten enn investeringer, sier han.