“Festen er over”

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Nå går vi inn i et konjunkturskifte. Verdien på næringseiendommer vil falle. Prisbildet på fast eiendom vil se helt annerledes ut om et år, og å tro noe annet er naivt.NæringsEiendom har snakket med mange aktører innenfor næringseiendom de siste dagene. Megleren ovenfor ønsket ikke navnet sitt på trykk, noe han hadde til felles med mange andre av sine kolleger. Noen ønsket ikke å snakke med oss i det hele tatt, med den begrunnelse at de ikke ville være med å styre utviklingen i noen som helst retning.Det er uro i eiendomsbransjen nå. Bakgrunnen er urolighetene i norsk økonomi. Betydelige rentehopp, usikkerhet rundt statsbudsjettet og børsmassakre både i inn- og utland er ikke gode nyheter for en bransje som lever av – ja, nettopp: gode nyheter. De siste årene har prisene både på utleie og salg steget jevnt. Samtidig er det blitt satt igang et stort antall byggeprosjekter. Antallet ledige lokaler er nærmest lik null i Oslo og Akershus, og også ellers i landet er det rift om lokaler i alle segmenter.

Legger prosjekter på is

Arthur Buchardt tilhører den gruppen eiendomsinvestorer som har vært mest profilert de siste årene. Han har bygget seg opp siden OL på Lillehammer og har i dag et betydelig antall prosjekter på tegnebrettet. En god stund har det vært kjent at han skal bygge et kjempehotell i Malmø til en pris av èn milliard norske kroner. I tillegg har han prosjektert hoteller i Sarpsborg, Kristiansand, Hafjell og Stavanger. Som følge av finansuroen sier han til NæringsEiendom at han nå legger flere prosjekter til side.– Det er klart den økonomiske uroen får følger også for meg. Jeg avventer med å sette igang bygging av de planlagte hotellene i Sarpsborg og i Stavanger.– På grunn av den siste tids renteøkning?– Ikke bare derfor. På sikt vil rentene gå ned igjen. Men det er like på grunn av den foreslåtte konjuntkturavgiften. Jeg avventer til den avgiften er tatt av kartet.– Hva med giganthotellet i Malmø?– Urolighetene i Norge får ingen konsekvens for min virksomhet i Sverige. De svenske rentene berøres ikke negativt av det som skjer i Norge, heller tvert imot.– Av det du sier kan vi tolke at dette hotellet er finansiert via interesser?– Det er riktig, sier Buchardt. Han legger til at han er sikker på at prisene for næringseiendom vil falle. Han ønsker ikke å tallfeste hvor mye dette kan dreie seg om.

Spåmannen Ringnes

En annen kjent eiendomsaktør er Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Han spådde eiendomskrakket sist gang, og siden er han er han blitt kjent som eiendomsbransjens spåmann. For halvannet år uttalte han til NæringsEiendom at 1997 ville bli et meget godt år, men problemet var den ekstreme potensen i bransjen. Han mente de fleste ville svinge seg “to the bitter end”. Ringnes spådde krise i årene 1998-99, alternativt i år 2000. For omlag ett år siden påpekte han at veksten i hotellbransjen var faretruende høy, og derfor ville bli bransjen som først fikk problemer.Ringnes` spådommer er likevel ikke så mørke som han har hevdet tidligere, selv om han mener markedet må forvente seg en knekk.– Utleievirksomheten vil ikke bli berørt av renteoppgangen, sier Christian Ringnes. – Men etterspørselen etter salgsobjekter vil synke. De store investorene har bundet renten for lenge siden, men nå er mange blitt engstelige. Jeg ser mange likheter med sist gang vi opplevde et krakk.– Det er du ikke alene om å mene?– Nei. Og da blir det gjerne slik, sier Christian Ringnes.

– Festen er over

Norsk Nærings Megling følger markedet tett gjennom sine kvartalsvise markedsrapporter. Adm. dir. Øystein A. Landvik har tatt for seg tre forskjellige scenarioer:– Det første scenarioet innebærer at alt går galt. Det vil si at forholdene i Asia blir verre, vi får revolusjon i Russland og 1920-årene i reprise. Scenario nummer to er at de lange rentene stiger, noe som får store konsekvenser. Skjer dette blir eiendomsmarkedet svekket betydelig. Scenario nummer tre innebærer at vi rister av oss dette vi er inne i nå og går mot stabile tilstander. Vi får et leienivå som ikke endrer seg, men eldre og uhensiktsmessige lokaler vil nødvendigvis falle i pris.– Og hvilket scenario tror du på?– Jeg håper og tror vi opplever det siste. Jeg tror ikke leienivået vil svekkes. Men det er ikke tvil om at rentehoppet vil få konsekvens for markedet på en eller annen måte. Det må det gjøre; rentene har jo steget 60 prosent på ett år.– Samtidig avhenger mye av hvordan dette blir fremstilt i media. Store krigstyper vil virke selvforsterkende. Selv om rentene faller, er markedet bygget på psykologi, sier Øystein A. Landvik. Og avslutter slik:– For noen har uroen lite å si. Vi har nylig tatt store dealer i havn. Men alle har spådd at noe skulle skje. Men dette kom hardere enn jeg trodde, og vi kan vel konkludere med at festen er over for denne gang.

Tenker langsiktig

Karl Arne Enquist i Enquist Eiendom tror ikke rentehoppet får særlig betydning for investeringene til de profesjonelle eiendomsutviklerne.– De profesjonelle eiendomsutviklerne tenker langsiktig. Mange har bundet renten forlengst, og rentehoppet får derfor ikke noen betydning for investeringene. Jeg tror ikke leieprisene vil synke. Det norske næringslivet går så det suser, noe jeg tror det vil fortsette å gjøre. Men om Regjeringen fortsetter å vingle slik den gjør i dag, vil dette også få følger for det profesjonelle eiendomsmarkedet.– Statsbudsjettet vil få stor betydning?– Jeg ser at markedet avventer investeringene til ting har roet seg. Blant annet til statsbudsjettet er avklart.I et marked med mange nye aktører, er Enquist sikker på at vi får en del tapere.– De som ikke har rutinen vil få problemer. Jeg utelukker ikke at mange vil få finansieringsproblemer. Dette inkluderer ikke de med lang erfaring; proffene greier seg godt, sier Karl Arne Enquist, som selv sørget for å binde sine lån for lenge siden.

– Stor etterspørsel

– Jeg liker ikke det som skjer nå, selv om etterspørselen fremdeles er upåklagelig, sier Mette Breien i Breien Eiendom. Hun har spesialisert seg på eiendom i Lysaker-området.– Jeg tror enkelte bransjer vil sette igang innstramminger, som på lengre sikt kan få konsekvenser for utleiemarkedet. Spesielt tror jeg dette blir tilfelle for offshore-basert virksomhet. Men etterspørselen er fremdeles så stor at vi ikke vil oppleve noe prisfall med det første; i hvert fall ikke i løpet av de første to årene.Hun tror ikke renteutviklingen vil bety noe for de største aktørene.– De har bundet renten forlengst. Men grupper som tidligere har investert penger i eiendom fordi de har tjent mye penger et annet sted, vil forsvinne. Nå er det over for for disse spekulantene, sier Mette Breien.Adm. dir. Geir Saastad i Akershus Eiendom kan bekrefte at det er stille på salgssiden. Men han har ikke tro på stillstand i lengre tid.– Det skjer lite på salgssiden nå. Det er naturlig. Folk avventer til renten har stabilisert seg. Men hvis vi får en vedvarende høy rente, vil vi jo få en reprising av markedet, sier Saastad som mener det er de små aktørene som må blø, mens de større – som livselskapene, ikke blir påvirket av renteuroen. Han tror utleiemarkedet vil fortsette som før.– Alt avhenger av oljeprisen og statsbudsjettet.– Du har en god magefølelse for tiden fremover?– Ja. Absolutt. Vi kommer ikke til å gå inn i vedvarende nedgangstider, sier Geir Saastad til NæringsEiendom.

– Turbulensen over

– Kjøperne bruker mer tid på beslutningsprosessen enn tidligere. De fleste venter til det normaliserer seg, sier Hans Hilde i Pareto. Han sier at alt tyder på at renten vil gå noe ned igjen, og at den verste turbulensen derfor er over. Han tror ikke leieprisene vil synke.– I hvert fall ikke på kort sikt. På lengre sikt kan prisene synke i noen segmenter, men dette kan like gjerne ha sammenheng med at mange lokaler blir ferdigstilt. Men rene kontantstrømsprosjekter vil merke det nå. Utleiere som har priset høye leier vil merke det. Asset-play-investorene er ute allerede. Finansinsitusjonene har strammet grepet, og det hindrer disse investorene å komme inn, sier Hilde.Geir Rønningen i Atrium tilhører generasjonen meglere som har kortest fartstid. Han har om lag et års erfaring som næringsmegler, men det forhindrer ikke at han har dannet seg et godt bilde av dagens situasjon. I likhet med resten av bransjen har han fått merke at avgjørelsene på salgssiden sitter lengre inne.– Dette gjelder spesielt de største prosjektene. På utleiesiden er det fullt kjør som tidligere. Her vil etterspørselen vedvare.– Mange har antydet at overetablering av lokaler kan presse prisene ned?– Jo, men dette er et stykke frem i tid. Et segment hvor etterspørselen kan synke er der hvor mange har etterspurt lokaler for ekspansjon. Folk tar det litt rolig fremover og derfor kan vi oppleve en reprising i dette segmentet.– Lånefinansiert “spek”, som var ganske utbredt tidligere i år, er det nå blitt helt slutt på. Kjekkasene er ute av markedet, sier Geir Rønningen i Atrium.

Prognosereduksjon

Dag B. Jansson i Prognosesenteret har nedjustert prognosene for igangsetting av yrkesbygg.– I vår tok vi høyde for et rentehopp på et par prosent og regnet derfor med en igangsetting på 3.280.000 kvadratmeter. Istedet steg renten 3,5 prosent og vi har derfor nedjustert anslaget til 2.900.000 kvadratmeter, sier Jansson. Han er ikke i tvil om at urolighetene i norsk økonomi vil bremse investeringene i næringsbygg.– På sikt vil prisnivået falle både på salgs- og leiesiden. Årsaken til dette er at det i løpet av kort tid blir ferdigstilt mange nybygg. Taperne på utleiesiden blir eierne av de dårligste byggene; de med dårligst beliggenhet og dårlig standard. Idag er Oslo kjennetegnet av en unormalt lav ledighet.– Hva vil du karakterisere som normal ledighet?– I lignende byer i Europa er ledigheten rundt seks prosent. Det er ingen ting som skal tilsi at ledigheten i Oslo skal være rundt et par prosent, sier Dag B. Jansson i Prognosesenteret.