En Wahl som våger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Virksomheten har sitt utspring i trykkeribransjen og Wahl-gården på Majorstuen i Oslo. Gårdens sentrale plassering gjør beliggenheten til ”en indrefilet”.Aas & Wahl Mallingske Bogtrykkeri ble grunnlagt i 1905. I sine velmaktsdager var dette et betydelig trykkeri med 500 ansatte i Wahl-gården på Majorstuen. På 80-tallet ble det likevel store endringer og trykkeriet ble solgt. Familien Wahl satt igjen med det store trykkeribygget i Sørkedalsveien 10. Gården fra 1958 er senere bygget på. Øvre Vollgate 13, som også var en av flere eiendommer i familien Wahl`s besittelse, ble avhendet rundt årtusenskiftet.

Bare eiendom– Det var en meget riktig avgjørelse å komme seg ut av trykkeribransjen på 80-tallet. Mange av de familieeide trykkeriene forsvant på den tiden. Det var en fase preget av store strukturendringer i bransjen, sier adm. direktørCamilla Wahl, fjerdegenerasjon i familieselskapet. Hun eier selskapet sammen med faren Sigurd Arthur Wahl og broren Sebastian Wahl.I dag driver de bare med eiendom. Wahl-gården var starten på eiendomsvirksomheten og er fortsatt basen i den. Wahl-gården utgjør til sammen 35.000 kvadratmeter. I tillegg kommer parkeringshuset. I kjelleren ligger det ulike butikker, mens første etasje domineres av en diger Meny-butikk og Vinmonopol. Bjørn Wahl, Camillas Wahls onkel, eier kjøpesenterdelen gjennom selskapet Bawi A/S.Wahl Eiendom eier kontorene fra annen etasje og oppover. I disse residerer bl.a.både kontorleietagere og flere helseklinikker. 7. etasje er nå ferdig utbygget til 1000 kvm kontor. Her er det flott utsikt over Oslo by og fjorden.

Begynte med HakonPå 80- og 90-tallet besto porteføljen av flere kontoreiendommer i tillegg til Sørkedalsveien 10. Handelseiendom gjorde sitt inntog på annen halvdel av 90-tallet.– Vi startet med forvaltning av butikklokaler for Hakon. Da Hakons eiendomsselskap ble en del av Steen & Strøm, trakk vi oss ut, forteller eiendomsdirektør Pål Erik Christophersen.Etterpå ble kompaniskapet med dagligvarehandelen enda tettere. Sammen med Lorentzen Eiendom og Joh. Johansson kjøpte Wahl Eiendom et par mindre eiendomsselskaper bestående av handelseiendommer. Disse ble grunnlaget for Kjøpesenter Holding, etablert i 1998-99 med Christophersen som leder. Senterselskapet satset på små, lokale sentre i Oslo-området der folk skal finne det de trenger til hverdagslivet, og ervervet etter hvert et titalls slike nærsentre. I disse har dagligvarebutikken en svært sentral plass.– Vi har hatt stor nærhet til NorgesGruppen gjennom eierskapet i Kjøpesenter Holding, der vi hadde 45 prosent. NorgesGruppen kjøpte seg imidlertid gradvis opp og overtok det hele i juli 2004. Wahl ble med dette sittende igjen med en betydelig pengesekk å satse videre med. Pål Erik Christophersen så utfordringen og besluttet og fortsette med Wahl Eiendom som han hadde jobbet nært med siden 1997.

200 millioner– Vi er i ferd med å bygge opp en ny portefølje og ser for oss investeringer for et tresifret millionbeløp i en overskuelig fremtid, fremholder Camilla Wahl.Innkjøpkarusellen har allerede startet. I annet halvår 2004 kjøpte Camilla Wahl & Co. fire nærsentre og én kontoreiendom for ca. 200 millioner. To av sentrene ligger i Trondheim, ett i Oslo og ett i Stokke i Vestfold, mens kontoreiendommen befinner seg i Larvik. I skrivende stund er det gjort ytterligere kjøp for ca 185 millioner.Eiendommene til Wahl er inne til ”behandling” hos Profier A/S, eiendomsutviklingsselskapet i Asker som Wahl eier en tredjedel av. Her er Bjørn Rune Gjelsten også inne med en tredjedel gjennom Fabritius Eiendom. Wahl Eiendom, det vil si Camilla Wahl, hennes eiendomsdirektør og to kontoransatte, forvalter de nyinnkjøpte eiendommene selv. Noen tjenester, for eksempel vaktmestertjenester, kjøpes inn eksternt. Mye taler for at staben vil bli større etter hvert.– Vi har en sammensatt strategi. Vi skal satse på handelseiendommer, først og fremst nærsentre og sentralt plasserte kontoreiendommer. For de sistnevnte har vi en langsiktig horisont. Geografisk virksomhetsområde er Oslo til Trondhjem. I tillegg kan det også bli aktuelt med boligeiendom i kombinasjon med nevnte eiendomstyper.

– De siste dårlige betalereWahl og Christophersen er vel bevandret med ulike dagligvarekjeder.– I sentrene i Trondheim har vi Rema og Kiwi. Rimi finner du i Stokke-senteret. På Tårnåsen i Oslo har vi en Meny, utdyper Pål Erik Christophersen.– Hvordan er dagligvarehandelen som leietager?– Vi liker godt å forholde oss til dagligvarekjedene. De er proffe og behagelig både når det gjelder avtaler og spontane situasjoner og må sies å være blant våre viktigste leietagere. De betaler leien som de skal og må være de siste dårlige betalere, konstaterer Camilla Wahl.Dagligvarekjedene betaler stort sett gode leiepriser. Det er hard konkurranse dem i mellom om de gode beliggenhetene, og man flytter nødig ut når man har fått kloen i en. Nærsentrene til Wahl Eiendom ligger i boområder og er i stor grad bygget opp rundt dagligvarebutikkene. Disse kan trygt kalles ankeret i sentrene.– Vi arbeider for å få en leietagersammensetning i nærsentrene våre som er i tråd med vår erfaring etter mange års forvaltning av denne typen eiendom. Herifra vet vi at det er helse, handel, service og kommunale tjenester som fungerer i slike sentre, fremholder eiendomsdirektøren.I Kjøpesenter Holding var man de første som brukte begrepet nærsentre. Dette har etter hvert glidd inn som et begrep kjøpesenterbransjen.– Jeg ser at Steen & Strøm og andre nå bruker den samme betegnelsen. Det er jo morsomt.

Leiepriser i øvre sjiktVerdien av eiendomsporteføljen til Wahl er anslått til 950 millioner. Dersom potensialet i de nyinnkjøpte eiendommene regnes med, utgjør den anslåtte verdien i overkant av 1 milliard.I 2004 fikk Wahl Eiendom leieinntekter på 28,3 millioner og et driftsresultat på ca. 12 millioner millioner. Resultatet før skatt på ble på hele 43 millioner kroner pga salgsinntekter og utbytte fra andre selskap. – Hvilke leiepriser oppnår dere?– Leieprisene for kontor ligger i øvre sjikt i det aktuelle, geografiske leiemarkedet. I Sørkedalsveien 10 har vi hatt lav ledighet og vært nærmest skjermet mot nedgangen i leieprisene i Oslo de siste årene. Vi mener det skyldes både byggets beliggenhet og standard, sier Pål Erik Christophersen.– Erfaringen er at de som har vent seg til å være på Majorstuen, gjerne vil fortsette å være her. Det skyldes nok den lette adkomsten med T-banen eller via ring 3. I tillegg har du Bogstadveien med butikkene.