Eiendommer i balanse til virkelig verdi
Regnskapsloven skal fornyes - ikke så mange år etter at den ble vedtatt. Først og fremst skal loven tilpasses internasjonale regnskapsstandarder. Som kjent skal børsnoterte foretak utarbeide sitt konsernregnskap i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS) fra 2005 og med utarbeidelse av sammenligningstall fra 2004.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Med de endringer som foreslås i NOU 2003: 23 (Regnskaps-lovutvalget) får IFRS imidlertid betydning også for andre foretak enn de børsnoterte. Ikrafttredelse av de nye reglene foreslås til 1. januar 2005.
Virkelig verdiDe viktigste endringene er at det i langt større grad gis adgang til bruk av virkelig verdi ved vurderinger av eiendeler og gjeld. Først og fremst gjelder denne endringen for finansielle instrumenter, men det er verd å merke seg at også “investeringseiendommer” skal kunne balanseføres til virkelig verdi. Dette skal gi mer informative regnskaper enn ved bruk av anskaffelseskost med betinget nedskriving. Med “investeringseiendom” menes eiendom (tomt og/eller bygning) som eies med det formål å oppnå inntjening gjennom leieinntekter og/eller økning av markedsverdi. Investeringseiendommer genererer inntekt i stor grad uavhengig av foretakets øvrige eiendeler, i motsetning til andre typer eiendommer.
Tilsvarende eiendommerForslaget til endringer i norske regnskapsregler bygger på IAS 40. Virkelig verdi skal primært baseres på sammenligning i et aktivt marked for tilsvarende eiendommer. I tilfelle dette ikke finnes, kan det legges vekt på nåverdiberegning av fremtidige kontantstrømmer mv. Faktorer som beliggenhet, type eiendom (kontorlokaler, butikksenter, lager, bolig osv), nåværende og fremtidig utleiegrad, eventuelle eksisterende langsiktige leiekontrakter, leietakernes soliditet samt vedlikeholdsutgifter vil være sentrale faktorer. Vurderingen av disse faktorene vil avhenge av oppfatningen av den generelle konjunkturutviklingen. Også andre beregningskilder enn nåverdiberegning skal benyttes. I den grad de ulike beregningskildene gir ulikt resultat, skal årsakene vurderes med den hensikt å finne det mest pålitelige estimat på virkelig verdi. Både egenkapital og utbyttegrunnlag påvirkes ved bruk av virkelig verdi. På grunn av usikkerhet ved verdsettelsen og manglende erfaring er det imidlertid foreslått en regnskapsmessig binding av verdiøkning knyttet til bruk av virkelig verdi for bl.a. investeringseiendommer. Selskapet må opprette et “virkelig verdi fond” som del av egenkapitalen, og dette fondet går ikke inn i fri egenkapital/utbyttegrunnlaget.
Ikke tapsfradragRegnskapslovutvalget har forutsatt at endringene ikke skal påvirke beskatningen, og har bedt Finansdepartementet følge opp utvalgets forslag for å sikre skattemessig nøytralitet. Opp- eller nedskrivning til “virkelig verdi” skal derfor forutsetningsvis ikke utløse tapsfradrag eller inntektsbeskatning før tapet eller gevinsten eventuelt realiseres.
