Det store salgsområdet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert med en kommentar fra DNB Næringsmegling.

NE nyheter skrev for tre uker siden at den såkalte Frydenborg-porteføljen i Bergen var til salgs. Denne porteføljen omfatter blant annet Kanalveien 117 A-B og Kanalveien 119. I august omtalte vi salget av Kanalveien 107 på Minde. 

Og nå er Kanalveien 88 (bildet) til salgs, et utviklingsprosjekt for bolig og næring i Mindemyren, som ligger noe sør for Bergen sentrum. Det formelle salgsobjektet er salg av aksjene i Kanalveien 88 AS og Eikeveien Eiendom AS.

Det første selskapet er eid av Fav Gruppen AS, som har eierposter i en rekke andre selskaper, og som er eid av Arne Veidung, av Bergensavisen omtalt som «eiendomsbaron».

Kanalveien 88 AS hadde i 2015 driftsinntekter på 17,5 millioner kroner og en totalbalanse på 165 millioner, der fast eiendom ved utgangen av fjoråret var bokført til 81,8 millioner kroner. Eikeveien Eiendom AS ed eid av Eikeland-familien og hadde i 2015 driftsinntekter på 2,4 millioner kroner, men kun en beskjeden bokført balanse.

Eiendommen er i dag bebygd med kontor- og lagerbygg, samt to eldre eneboliger, og er ifølge en annonse fra DNB Næringsmegling tilnærmet fullt utleid, det vil si, det står 1000 kvadratmeter ledig. Tomten er på ca. 13 mål, mens dagens bygningsmassen utgjør 10 600 kvadratmeter BRA.

Kanalveien 88 omfattes imidlertid av områdeplaner som tillater en total utnyttelse på ca. 51 000 kvadratmeter. Av dette utgjør potensielle næringsarealer 11 779 kvadratmeter, boligarealer 28 610 kvadratmeter, samt parkeringsarealer 10 812 kvadratmeter.

Denne store utbyggingsmuligheten har definitivt en verdi. I tillegg kan en kjøper se frem til 18,7 millioner kroner i brutto leie, som skal justeres med 1,5 millioner kroner i estimerte eierkostnader. Vektet gjenværende leietid er imidlertid ukjent.

Med 17,2 millioner kroner i netto leieinntekter og en direkteavkastning – yield – på la oss si 6 prosent, indikerer det en salgssum rundt 285-290 millioner kroner. En endring i yielden med 0,25 prosentenheter endrer denne prisen med drøyt 10 millioner kroner. I tillegg kommer altså verdien av de store utbyggingsmulighetene.

Rossy Addington i DNB Næringsmegling opplyser til NE nyheter at dette er et fremtidig utviklingsprosjekt, med i alt ca. 40 leieavtaler som løper ut i perioden frem til 2022– 026.

– Eier ønsker ikke at vi går ut med prisantydning. Vi ser for oss en kombinasjon av yield og prising av utviklingspotensialet i forbindelse med prisfastsettelse, sier Addington.