Kittil Eriksrud Bergan og Erling Marcussen Timm
Byggteknisk forskrift, populært kalt «TEK 10», stiller i § 14-8 krav om at nye bygninger skal utstyres med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes for romoppvarming, ventilasjonsvarme og varmtvann. Denne bestemmelsen gjelder i kommuner hvor det er i medhold av plan er fastsatt tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg.
Les også: Nye regler for eiendomsmegling
Les også: – Forurensning kan koste dyrt
Spørsmålet er om det av § 14-8 kan utledes et krav om vannbåren varme på baderommene.
Direktoratet for byggkvalitet, som uttaler seg om tolkningen av byggtekniske forskrifter, konkluderte i en tolkingsuttalelse fra 2013 at baderom kunne utstyres med elektriske kabler også innenfor områder der det er tilknytningsplikt. Flere utbyggere har i den etterfølgende tiden basert seg på denne uttalelsen.
I en helt fersk uttalelse fra 20. juni 2014 gjør imidlertid direktoratet helomvending, og uttaler:
«Ut fra tidligere tolkningsuttalelse fra departementet og veiledning til bestemmelsen legges det til grunn at det gjelder et krav om at bad må utstyres med installasjon for varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes».
Direktoratet mener altså at det i nye boliger skal være tilrettelagt for bruk av fjernvarme også på bad.
Les også: Direkte fradrag for forurensning
Les også: – Velkommen til nye muligheter
Nærmere om uttalelsen og kravet i TEK 10
TEK 10 har et eget kapittel (14) som skal bidra til at byggverk prosjekteres og utføres på en måte som sikrer lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning.§ 14-8, som sier at det skal tilrettelegges for fjernvarmeoppvarming, har i byggesakene rundt omkring i landets kommuner blitt håndhevet ulikt.
Noen kommuner har kun brydd seg om at kravet om minimum 60 % av netto varmebehov vil bli dekket med ikke-fossile brensler og elektrisitet, mens andre kommuner har gitt dispensasjon fra kravet om bruk av fjernvarme som oppvarmingskilde på baderom.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
Enkelte kommuner har gått så langt som å kreve at utbygger omprosjekterer og legger opp til bruk av fjernvarme som oppvarmingskilde for både bad og ventilasjonsanlegg.
Det følger ikke direkte av selve ordlyden i § 14-8 at det skal være fjernvarme også på baderom. Direktoratets konklusjon baserer seg primært på veiledningen til bestemmelsen som angir at bygning med tilknytningsplikt «må være utstyrt slik at all oppvarming, ventilasjonsvarme og varmtvann kan dekkes med fjernvarme».
Videre mener direktoratet at de har støtte i en tolkningsuttalelse fra Kommunaldepartementet som ble avgitt i 2006. Her sa departementet at bad må anses for å være et rom for opphold på lik linje med andre rom, og at det dermed var et krav om installasjon av fjernvarme også på bad.
Les også: Nok en momsfelle for fall
Les også: – Ny forskrift om sikkerhetsstillelser
Samtidig så skriver direktoratet i sin siste uttalelse at de vil vurdere å foreslå endringer i forskrift for å klargjøre innholdet i § 14-8. Det kan dermed se ut som at endelig ord ikke er sagt i denne saken.
Rekkevidden
For utbyggere som er i ferd med å prosjektere nye boliger i konsesjonsområder, så må retningslinjene i § 14-8 og den forståelse som direktoratet nå har lagt til grunn hensyntas, frem til det eventuelt har kommet til en annen avklaring. Mange kommuner vil nok forholde seg til uttalelsen som direktoratet har avgitt, og man bør forsøke å få kommunen til å uttale seg om hvilke krav som vil bli stillet til fjernvarmeutnyttelsen i prosjektet før man setter i gang med bygging eller bestiller baderomsmoduler.
Det vil også være mulig å søke kommunen om dispensasjon fra kravet i § 14-8. Det er også viktig å ha en dialog med fjernvarmeleverandøren slik at man unngår uenighet om leveranseomfanget mv.
Vi er av den oppfatning at direktoratets uttalelse fremstår som litt lite gjennomarbeidet, særlig når man tenker på at konklusjonen deres var den stikk motsatte for mindre enn et år siden. Kommunaldepartementets vurdering fra 2006 – som direktoratet støtter seg til – har videre tatt utgangspunkt i en teknisk forskrift som ikke gjelder lenger, og som er basert på en definisjonstolkning som er strid med forskriftens egne definisjoner.
Les også: En avtale er en avtale – eller..?
Les også: – Fallgruve fjernes
Les også: – Så galt kan det gå
Vi savner også en kobling mot § 14-7 i TEK 10 som angir funksjonskravet, det vil si at minimum 60 % av netto varmebehov vil bli dekket med ikke-fossile brensler og elektrisitet. Det synes nemlig å være en generell holdning i kommuner om at det primære er at funksjonskravet oppfylles.
Det er også funksjonskravet som er det bærende hensynet bak plan og bygningsloven § 27-5 og hele kapittel 14 i forskriften, nemlig at man ønsker minst mulig bruk av ikke-fossile brensler og elektrisitet.
Direktoratet er på ovennevnte bakgrunn anmodet om å foreta en fornyet vurdering av bestemmelsen, da det er viktig for utbyggerne å ha en klar regel å forholde seg til når man setter i gang med nye byggeprosjekter.
Artikkelforfatterne Kittil Eriksrud Bergan og Erling Marcussen Timm er henholdsvis advokat og partner og jobber begge med eiendomsutvikling i Haavinds eiendomsavdeling.
Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere
Les også: Slurv gir skattesmell
Les også: All time high for eiendomsadvokatene
