Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Jobben er Søylen Eiendom, en søyle av kapital, kompetanse og handlekraft, ser det ut til. Krefting er medeier. Snart åpner Søylen en ny handlegate nær Egertorget.
Han får stjerner i øynene når han tenker på hva han kan gjøre med gårdene rundt Egertorget og langs Akersgata, Øvre Slotsgate, Prinsens gate, Dronningens gate og Skippergata. Luksusbutikken Louis Vuitton er allerede på plass i Øvre Slotsgate. Flere er på vei: Hugo Boss, Guess og Von Dutch skal gjøre Øvre Slotsgate til et Bond Street når de åpner om et års tid.
– Det skal komme en innvendig, glassoverbygd handlegate mellom Karl Johan og Grensen, i en trasé mellom Øvre Slotsgate og Akersgaten, med opptil fire etasjer butikker. Vi er i løpende dialog med plan- og bygningsmyndighetene og Byantikvaren, som er begeistret.
– Er ikke Karl Johans gate estetisk nok?
– Det har vært gjort mye positivt der de siste årene. Men det er fortsatt mye som ikke er bra, spesielt i sidegatene, blant annet røyketeltene. Noen er satt opp ulovlig. De skal tas ned hver kveld, men disse står på plattinger og går langt ut på fortauet og nesten halve gaten. Noen har til og med lysekroner og permanente vegger. Vi hadde møte med kommunen, og nå har bygningsmyndighetene engasjert seg. Fra 7. februar blir de som ikke følger loven her, bøtelagt.
– Kommer du som investor og eier til å være beinhard mot de mer folkelige etablissementene når du nå skal style dine gårder i Karl Johan og sidegatene?
– Det er ikke mulig å bygge 16 000 kvadratmeter med luksusbutikker. Men vi ønsker en sammensetning av leietakere som kan høyne nivået litt i forhold til dem som har kontinuerlige salgsplakater. Vi vil veldig gjerne ha folkelige restauranter og kafeer. Nå er det for mange utesteder. Man går ikke lenger ned på Egertorget for å handle. Det må bli flere butikker. Dette har også litt med skjenkeringen å gjøre. Alle utestedene er samlet innenfor et begrenset område, dermed blir det veldig mye fyll og fest. Det tror vi er uheldig. En del mennesker ønsker ikke å dra ned på Egertorget sent på ettermiddagen, for de redd for å komme i ubehagelige situasjoner.
– Du mener at en opprydning her vil kunne snu trenden med synkende sentrumshandel?
– Ja, og et spennende butikkutvalg er viktig for oss. Vi har vært i forhandlinger med en av de store internasjonale kjedene som ønsket å leie en vesentlig del av arealet ut mot Karl Johan, noe vi mente var uheldig. Vi vil heller ha flere små butikker, som vi tror vil lage et mer spennende miljø, kanskje en bokkafé.
– Skal du ha luksusbutikker i Skippergata, Dronningens gate og Prinsens gate også?
– Ikke i Skippergata. Det lar seg ikke gjøre. Håpet med den og Dronningens gate er å få gjort noe med problemene knyttet til de narkomane og prostituerte. Noe av dette vil nok forsvinne når disse gatene snart blir hovedferdselsårer for busstrafikk på grunn av ombyggingen av Jernbanetorget. Vi håper dette blir et veldig attraktivt område når Operaen også åpner og med hele Bjørvika-utbyggingen.
– Var det med sideblikk på Bjørvika-utbyggingen og trafikkomleggingen at dere kjøpte eiendommer her?
– Vi har vært i disse gatene siden 1987. Jeg har lenge hatt tro på dette området, men har bommet der på når det skulle komme. Nedleggelsen av Plata var for meg en veldig ubehagelig overraskelse. Vi har hatt mange leietakere som har gått konkurs på grunn av det. Det fører med seg menneskelig tragedier. Myndighetene har hittil ikke gjort noe med det. Men nå skal kommunen åpne et nytt senter i Christian Kroghs gate i en nydelig gammel bygning. Man må gripe fatt i hovedproblemet og gjøre noe for de narkomane. De narkomane ønsker jo heller ikke å gå rundt i Skippergata. Den forrige byråden, Margareth Eckbo, nedla Plata uten å gjøre noe mer. Det var helt utilgivelig, både i forhold til byen og de narkomane.
– Dette føler du forretningsmessig sett på kroppen hver dag?
– Ja, vi gjør det. Vi har hatt mange samtaler med for eksempel Ben Borgen, som er talsmann for dem, og han er like fortvilet som vi er. Jeg gikk på skolen sammen med ham. Da sto vi på hver vår side politisk. Nå har vi hatt et fint samarbeid. Vi har støttet ham og de narkomane også økonomisk.
Eiendom som pengebinge
Før Krefting ble eiendomsutvikler var han en strålende forretningsadvokat, sluset store selskaper gjennom fusjonsprosesser og oppkjøpsrunder og la til rette for børsintroduksjoner. Store beløp var i flyt, og noe dryppet på advokaten som salær. Med årene ble det så mye at pengene måtte plasseres, og eiendom er som kjent en smart pengebinge, med god avkastning og lav beskatning.
– Nå tjener du mer enn noen gang. Har du funnet koden for hvordan du kan tjene så bra på eiendom?
Han smiler stort sett hele tiden. Han klarer rett og slett ikke å skjule hvor fornøyd han er med tilværelsen og utsiktene. Nå smiler han enda mer, nesten like mye som Mona B. Riise i Lydverket.
– Det viktigste er å prøve å se hvordan man kan utvikle eiendommen, ved å være kreative. Det er to veier å gå i eiendom. Det ene er slik som alle disse fondene gjør, fond er stort sett en finansieringsform, vi er ikke i det markedet. Vi satser på eiendom vi tror vi kan klare å videreutvikle. Vi vil få mer ut av leien ved å få nye leietakere, bygge om, konvertere fra kontor til butikk eller lignende. Idéutviklingen skjer her.
– Du har det rett og slett gøy på jobben?
– Nettopp! He-he! På siste dagen i juleferien var jeg på ski med familien, det var helt fantastisk, men jeg gledet meg veldig til å komme tilbake på jobb.
Ikke milliardær ennå
Søylen Eiendom eier det meste ved Smestadkrysset. Der har de bygget opp et senter for helse og velvære. De har også en god del eiendom på Bryn og Sagene.
– Vi liker veldig godt å ha butikkvirksomhet kombinert med kontor. Vi eier også 60 prosent i et selskap, Østsiden Utvikling, og der bygger vi rundt 100 leiligheter i året. Min partner Krohnstad og jeg eier også en tredjepart i HF-bygg, og der utvikler vi ca. 150 småhus i Oslo hvert år i klynger på 9-10 boliger overalt i Oslo-området. Veldig vellykket.
De kjøper i liten grad tomter for å utvikle næringsbygg. Men akkurat nå ser de på mulighetene for å bygge et nytt næringsbygg på Bryn, i Ole Deviks vei, ca 10 000 kvadratmeter, et kombinasjonsbygg, forteller han.
– Vi vet vi får leietakere. Det er en voldsom etterspørsel etter gode lagerlokaler. Vi er veldig opptatt av cash-flow, så vi vil primært inn der vi raskt kan få det.
– Hva er du god for i dag?
– Det vil jeg ikke si. Men det er mindre enn en milliard. Og det er mer enn nok.
– Betyr det at det hos deg er noe som heter ”nok”?
– Når jeg nå fortsatt jobber 10-12 timer pr. dag, så er det fordi jeg synes det er morsomt. Det er hele poenget. Jeg har kommet i den heldige situasjon at jeg ikke klarer å drikke og spise opp pengene. Jeg må som jeg sa ha et kick av det jeg driver med. At verdiene mine øker, er en hyggelig bieffekt.
– Du bygger vel egentlig pensjonsfondet ditt nå?
– Ja, det kan du si, det blir fornuftig, også med tanke på mine barn. Det min datter som sitter i resepsjonen der ute, hun skal studere økonomi neste år.
Gunstig beskatning
– Har vi i Norge et skatteregime som i stor grad favoriserer eiendomsinvesteringer?
– Det er nok litt sterkt sagt, vi har skatteregler som også i varetar shippinginteresser, men det er klart at det gunstige regler for eiendomsinvesteringer i dag, ved at eiendom verdsettes lavt formuemessig og at vi har fått muligheten til å selge skattefritt ved at vi kan legge det i et aksjeselskap. Det siste er veldig viktig, for det har gjort at mange eiendommer lettere er blitt solgt til mer profesjonelle eiere, som utvikler dem, og det har vært veldig sunt.
– Verdiutviklingen fremover?
– Veksten i økonomien bestemmer jo dette, og den er avhegig av oljeprisen, ikke av eiendomsutviklingen som sådan. Jeg har stor tro på at eiendomsverdiene vil øke ytterligere på de rette stedene i Norge. Det jeg ikke skjønner er at eiendommer i områder i Norge som egentlig ikke har noen utvikling, prises på nesten samme yielden som på Karl Johan.
– Hva tror du grunnen er?
– Det tror jeg skyldes et stort press fra de store fondene som bare må kjøpe eiendom. De priser ikke inn risikoen. Hvis eiendommen blir stående mer eller mindre tom når markedet snur, er ikke det priset inn i yielden. Dette gjelder fond som tenker mer finansielt enn eiendomsutvikling som sådan, og mange av dem mangler erfaring. Det gjelder unge økonomer som ikke har vært med på den store nedturen vi hadde for noen år siden, og det er ikke deres egne penger.
– Du er kritisk til fondenes overtagelse av deler av eiendomsmarkedet i Norge, og at de blåser opp prisene?
– Jeg er ikke generelt kritisk, jeg synes det er veldig positivt at det er kommet inn store profesjonelle aktører. Men jeg er kritisk til en del av prisingen de står bak.
– Man kan jo ikke gjøre noe med det?
– Ingenting. Men den dagen markedet snur kommer det mange fine, billige eiendommer ut på markedet.
Vi ler godt.
Overrasket over Norwegian Property
– Du sitter bare og venter? Har du mer tro på typen folkeaksjeselskap som Norwegian Property?
– Jeg er vedlig imponert over den hastigheten Norwegian Property har hatt i sitt virke, de har mange dyktige medarbeidere. Men jeg er overrasket over hva de har betalt for noen av byggene. De har ikke kalkulert inn noe risiko for ledighet. Det vi ser når markedet snur, er konkurser på leietakersiden.
– Når tror du markedet når toppen?
– Når oljeprisene synker kraftig. Men jeg har tro på Oslo sentrum av to grunner. Det har vært en voldsom innflytting til Oslo de senere år, folketallet har økt like mye som hele Tønsberg. Den andre er at butikkpriser holder seg konstant, også i nedgangstider, mens kontorer kan falle til det halve.
– Men ligger det ikke en større risiko å satse på butikker som selger luksusvarer enn de som selger vanlige varer? Hva skjer når folk begynner å snu på krona igjen?
Luksusforbruket vil øke
– Nei og jo … I storbyer og byer med et stort turistgrunnlag, er det luksusbutikker overalt. De har vært der i alle år. Den eneste hovedstaden av en viss størrelse i Europa som ikke har det, er Oslo. Grunnen er at folk i Norge tradisjonelt har hatt et lavt forbruk, fordi vi er blitt veldig høyt beskattet og lever med høye boligpriser. Det har gitt en ganske lav reallønn. Den forrige regjeringen satte ned skatten til folk flest, som fikk mer penger mellom hendene, samtidig som renten sank. Dermed økte reallønna til folk flest dramatisk. Derfor har vi kunnet kjøpe mer luksusgoder. Og når folk først har vent seg til å kjøpe luksusgoder, så tror jeg den trenden sitter der. Vi vet positivt at de store luksuskjedene i utlandet registrerer hvor kundene er fra. Det bør du merke deg. Norge har stått forbausende høyt oppe. Vi har kjøpt luksusvarer i alle år, men i utlandet! Nå flytter vi deler av denne handelen til Oslo.
Blant de morsomme kommentarene han har fått, er fra noen sjarmerende kvinner: ”Det er dårlig gjort å få luksusbutikker hit, for da kan ikke vi lenger skille oss ut”.
Han gapskratter så ikke en gang fotografen kan la være å le.
Fete lokaler i fett strøk
Vi sitter i Søylens lekre kontorer på Skillebekk, i det feteste ambassadestrøket. Den smekkfulle kontorpulten hans befinner seg i et oversiktlig landskap av 10 dedikerte medarbeidere, ivrig opptatt med å utvikle diverse sentrumsgårder. Lokalene er i svart og hvitt, og på veggene henger det moderne kunst. Det hele er så påkostet at han ikke vil ut med summen. Men de har kunnet velge de dyreste løsningene uten å merke det.
– Vi har realisert salgsgevinster på 300 millioner kroner, forteller han
Her sitter også partnerne Hans Petter Krohnstad (54) og Runar Vatne (31). De eier en tredjepart hver og tror de store salgsgevinstene skyldes usedvanlig gode tilbud fra kjøperne. Krefting har i tillegg 60 millioner kroner i salgsgevinst fra egne eiendommer. Han er også grossist i styreverv. 59 er det blitt.
Ønsker seg ut av Scandic-styret
– Hvilke er de morsomste?
– Vervene i mine egne selskaper er mest inspirerende.
– Ikke så morsomt å være styreformann i Scandic-kjeden akkurat nå?
– Nei. Scandic er jo et lite datterselskap av et stort utenlandsk konsern. Og slike selskaper er det normalt ikke veldig spennende å sitte i.
– Men du leder Scandic-styret likevel?
– Ja, og det har å gjøre med at jeg var selskapets juridiske rådgiver. Nå prøver jeg å gå ut av denne type styreverv. Men jeg må vel sitte året ut. Det er tross alt 700 ansatte jeg prøver å ivareta interessene for.
Krefting kan slappe av. Hilton-kjeden selger seg nå ut av Scandic, som igjen kan ønske folk fra Cuba velkommen som gjester.
– Hvordan reagerte du første gang du fikk vite at en delegasjon cubanere ikke kunne bo på Scandic?
– Den første henvendelsen om dette fikk jeg før vi anmodet dem om å bo et annet sted, for vi kunne ikke avvise dem. Da var jeg ikke oppmerksom på at den amerikanske handelsboikotten også gjaldt for hoteller i Norge. Jeg trodde ikke dette kunne være så alvorlig. Jeg var i et middagsselskap da Gerd-Liv Valla engasjerte seg med dette brevet hun sendte. Plutselig satt jeg i fire telefonkonferanser med USA, jeg hadde tatt et par glass vin og tok det litt spøkefullt, men så ség alvoret inn over meg. Jeg ba hotelldirektøren finne et annet hotell til dem mens vi prøvde å finne ut av dette. Det sa cubanerne ja til. Rent formelt ble de aldri avvist. Jeg mener også at Hilton-kjeden håndterte dette veldig dårlig. Derfor sa jeg til Hilton-ledelsen at hvis ikke de er villige til å høre på hva vi har å si, så går jeg ut på egen hånd. De ga seg da.
– Du har ikke noe imot cubanere?
– Nei, err’u gæern. Men det jeg har noe imot, er å sette våre ansatte i Scandic Norge i en situasjon der de kan få inntil ti års fengsel i USA..
– Du skal jo selv til USA snart i din nieses bryllup. Var det noe av bakgrunnen for at du så strikt ville følge den amerikanske boikotten?
– For meg personlig var det ikke det. Jeg kunne veldig enkelt bare gått av som styreformann. Men poenget er at vi har masse ansatte som er i reiselivsbransjen og reiser mye. De ville minimum risikere å bli avvist om de skulle prøve å komme inn i USA. I verste fall arrestert. Jeg vet ikke om noen som har brutt denne boikotten er blitt arrestert, men jeg vet at noen har fått bøter på mange millioner dollar.
– Men det ville jo også vært brudd på norsk lov å nekte cubanerne hotellrom så lenge det var noe ledig?
– Ja, vi havnet i en situasjon at uansett hva vi gjorde, ble det galt. Catch 22! I stedet burde man prøve å løse dette på politisk nivå. Støre burde gjort noe her, ikke Scandic.
– Hva synes du om selve boikotten?
– Jeg har ikke satt meg ordentlig inn i den, så det er vanskelig å si noe om den.
– Men om det nå kommer en ny cubansk delegasjon som vil bo på Scandic?
– De vil igjen bli anmodet om å ta inn på et annet hotell, så lenge Hilton-kjeden eier Scandic-kjeden.
Blodtrykk og adrenalinkick i taket
– Når oppdaget du at det mer spennende å jobbe med eiendom enn å være advokat?
– Jeg har jobbet med eiendom i 27 år, så jeg har alltid syntes det har vært spennende, men etter hvert ble investeringene nokså omfattende, samtidig som jeg begynte å bli litt utbrent av å være advokat. For meg er det viktig å få kick av å jobbe. Jeg må ha det adrenalinet som går i taket, og det fikk jeg ikke lenger av å være advokat, det ble mer slit enn inspirerende.
I årevis gikk det i ett, med fusjoner og oppkjøp i de store børsnoterte selskapene. Den natten for 13 år siden da hans yngste datter ble født, satt Krefting opptatt i forhandlinger om et oppkjøp.
Klokken to ringte kona og fortalte at veene hadde begynt, men at han “kunne sitte litt til”. Til slutt var det en av kollegene som ba ham dra opp på sykehuset. På morgenkvisten var Krefting igjen på plass.
– Jeg var tilbake noen timer etterpå, og da fortsatte forhandlingene.
Han jobbet døgnet rundt, blodtrykket ble høyere og høyere, og en dag i fjor vår sa det bare pang!
– Min kone sendte meg til Legevakten. De nektet å sende meg hjem igjen. Etter en lang og ubehagelig natt på en hvit sykehusseng, fant jeg ut at jeg ville slutte som advokat.
– Fryktet du for livet?
– Nei, det gjorde jeg ikke, men jeg fikk en nokså klar beskjed om at hvis jeg ikke gjorde noe med livet mitt, kunne det bli alvorlig.
Men tok han seg noen dager fri? Neida, neste dag var det rett på jobb. Måtte få ting unna.
Han ler godt ved tanken. Håret ved tinningene har fått en grålig tone.
Skikkelig latsabb
I august ifjor gikk han ut i permisjon. Så sa han opp partnerskapet i Thommessen Krefting Greve Lund. Nå jobber han bare 10-12 timer i uka. Han er med andre ord blitt en skikkelig latsabb.
– Kroppen er fornøyd. Jeg trener hver dag. Har et treningsrom hjemme, og jeg svømmer mye, går på yogatrening med personlig trener, jeg går også mye på ski. Med den normale arbeidssituasjonen jeg er i nå, så hadde det ikke fungert om jeg ikke hadde vært i god fysisk form.
– Som garvet forretningsadvokat har du sett mye. Hvordan står det til med forretningsmoralen i Norge?
– Jeg mener det står bra til. Jo større bedriften er, jo mer profesjonell er den og jo bedre står det til. Jeg synes pressen gjør et utmerket jobb når de oppdager uetisk foretningsdrift og slår det opp.
– Hvordan er moralen i bygg- og anleggsbransjen?
– Jeg har erfaring med veldig få firmaer, og det entreprenørfirmaet vi bruker, BKC-bygg, er et veldig bra firma, med god moral. De har en del utenlandske ansatte og er veldig påpasselige med å følge spillereglene. Det er kjempeviktig for oss. I restaurantbransjen, derimot, ser vi hele tiden mye etisk slurv. Jeg er rett og slett overrasket over hvor mye galt det er i den bransjen.
– Er det risikofylt å varsle om sånt?
– Jeg oppdaget en gang uregelmessigheter i noen shippingaktiviteter i Brasil. Den norske manageren der borte truet meg på livet ved å si at neste gang du er i Brasil så skal du vite at det bare koster hundre dollar å få tatt livet av en person. Jeg dro ikke til Brasil på et par år.
– Det frister ikke å begynne med eiendomsprosjekter i Brasil?
– Vi så litt på det, men det virket så uoversiktlig og rotete at det ville vi ikke gå inn i.
Juristfamilie
Krefting kommer fra en juristfamilie, faren Hermann Otto var advokat, farfaren grossist. Farens jobb ble ofte diskutert rundt middagsbordet, og det ga Carl Erik Krefting lyst til å bli advokat. Han overtok farens posisjon i firmaet Krefting & Løchen etter noen år i andre firmaer. Faren, som døde for ett år siden 86 år gammel, gikk på kontoret til han var 84 år, med to stokker og ryggsekk, forteller sønnen.
– Du har advart barna dine mot å bli forretningsadvokat?
– Jeg vil vel ikke akkurat klappe i hendene hvis de blir forretningsadvokater og jobber livet av seg. Mange klienter forventer at du er tilgjengelig når som helst på døgnet. Men de får ikke lov til å leve noe slaraffenliv heller. De må jobbe. Min eldste datter jobbet på Rimi på Tjøme i hele sommer. Det var først i fjor jeg lot barna lese formues- og inntektsoversikten i avisene.
– Du må ha fått en ganske god laud for å bli en så vellykket advokat?
– Ja, gjorde nok det. Min beste venn ble best i kullet, og tradisjonen tilsier at den beste holder tale i Aulaen, mens den nestbeste holder en tulletale på festen i Grotten etterpå. Men den nestbeste ville ikke holde noen tulletale, og da sa jeg, som den tredje beste, at jeg kunne holde tulletalen.
Den har han kastet. Men bøker har han mange av. Han leser gjerne en roman, men aller helst historiebøker.
– Nå synes jeg det er gøy å lese Oslo-historie og se på gammel arkitektur i forbindelse med utviklingen av Egertorget.
Men surfe på Internet gjør han trolig sjelden.
– Du googler kanskje dine leietakere eller forretningsforbindelser?
– Google? Hva er det?
Han snakker både friskt gutteaktig og med klar vestkantdiksjon, en dannet energi. Han liker ikke å sitte stille. Han skifter ofte benstilling. Klar til å rykke ut til nye avtaler.
– Det er min kones 50-års-dag i dag, og jeg holdt en tale for henne i et selskap i går. Hun er ganske tynn, og jeg sa at det er med kvinner som med vin, at de blir ofte bedre og fyldigere med årene. Men det er jo ikke mulig for deg å bli fyldig når du er gift med meg!
