120 milliarder i kontor og hotell

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fra jubelåret 1987 falt prisene i eiendomsmarkedet som en stein. Da markedet begynte å bunne ut fem år senere, var prisene på næringseiendommer i Oslo-området ned mer enn 40 prosent. De som var på kjøperen på dette tidspunktet, var både dyktige og heldige på en gang. Fra 1992 steg prisene på næringseiendom med solide 74 prosent i løpet av syv år, viser tall fra OPAK.Selv om de siste statistikkene viser en nedgang i leieprisene, har eiendomsprisene begynt å nærme seg gamle høyder. Verdien av de samlede kontor- og hotellarealene utgjør nå ca. 120 milliarder kroner bare i Oslo, Asker og Bærum

8,1 mill. kvadratmeterI Oslo-studiet, som er Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i de tre kommunene, har selskapet nemlig kommet frem til eiendomsmassen for kontor- og forretningsbygg har økt med 69 prosent i løpet av en 18-årsperiode. Det finnes i dag 8,1 millioner kvadratmeter kontorarealer i de tre kommunene, hvor selvsagt Oslo utgjør hovedvekten.Samtidig har Norsk Nærings Megling kommet frem til en gjennomsnittlig leiepris på 1.347 kroner per kvadratmeter i dette segmentet, noe som gir totale årlige leieinntekter på 10,9 milliarder kroner.

Hoteller for 10 milliarderBruker vi en multiplikator på 10 for de samlede brutto leieinntektene, kommer vi frem til en samlet verdi på ca. 110 milliarder kroner. Det tilsvarer en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på drøyt 13.500 kroner.I tillegg kommer hotellene, som i stor-Oslo totalt tilbyr ca. 10.000 rom. Sier vi at hvert rom har verdi på mellom 500.000 og èn million kroner, nærmer vi oss 10 milliarder i verdier bare i dette segmentet. Totalen for kontor og hotell ender dermed på nesten 120 milliarder.Dette er selvsagt et grovt anslag, men tall-leken gir likevel en grei pekepinn på hvilke verdier som er syltet ned i slike eiendommer i Oslo og de to rike nabokommunene.

Omsetningsprisene holder segAdministrerende direktør Christian Ringnes i Eiendomsspar tør ikke å prøve seg med spådommer om hvordan prisene for næringseiendommer vil utvikle seg de neste ti årene. Men han tror at den underliggende verdien på eiendom vil følge inflasjonen, pluss-minus en del. Plusset kommer selvsagt for eiendommer som er beliggende i attraktive strøk.– Det er kostnadene for nyproduksjon som bestemmer hva prisene skal være, understreker han.Ringnes tror ikke at omsetningsprisene for næringseiendommer er blitt så mye redusert selv om det nå er et press på leieprisene.

Det spekulative faller– Fallet kommer kanskje der det er spekulative og tomme lokaler. I et usikkert marked vil investorene trekke unna de risikable eiendommene for å redusere risikoen, sier han, og legger til at de solide eiendommene heller har styrket seg litt.– Disse eiendommene holder seg ettersom rentenivået har vært litt på vei nedover. Eiendommene gir like god avkastning som en plassering i banken, samtidig som den er inflasjonsjustert. Dessuten er aksjemarkedet veldig usikkert, og da er det behagelig med en jevn inntektsstrøm fra eiendom, sier en av ringrevene i bransjen.De gode eiendommene er altså gode som noen gang, mens verdiutviklingen ser mer tvilsom ut for de dårligere objektene.

Tidenes tøffeste timingDet finnes nok av eksempler på eiendommer som har fått seg et solid verdipåslag fra bunnen i 1992 og frem til i dag. Men et av de råeste eksemplene er det Eiendomsspar som står for. I 1987 solgte selskapet kontoreiendommen i Tordenskioldsgate 8-10 for 180 millioner kroner. På dette tidspunktet var som nevnt markedet det hotteste av det hotte.I 1992, som ganske riktig var neste bunn, kjøpte Eiendomsspar eiendommen tilbake for 67 millioner kroner. Det ga en rabatt på nesten 50 prosent i forhold til hva de solgte eiendommen for.

GlanseksempelI dag er eiendommen trolig verdt like mye som i toppåret 1987, altså 180 millioner kroner. Dermed har Eiendomsspar doblet pengene sine på denne investeringen i løpet av de ti siste årene.– Dette er et glanseksempel, sier Ringnes fornøyd.Litt flaks skal man selvsagt ha, men i tilfellet Eiendomsspar skal man heller ikke se bort fra teften. Selskapet kjøpte flere eiendommer da markedet lå nede for telling i 1992 og i begynnelsen av 1993. Det er noe av hva aksjonærene i selskapet kan nyte godt av nå, for i fjor kunne Eiendomsspar legge frem det beste resultatet i bedriftens historie.

Opptur i Cæsar-kvartaletIbsenkvartalet, kjent for de fleste fra såpeserien Hotel Cæsar, er et annet godt eksempel på en næringseiendom som har hatt en god verdiutvikling de siste årene. De første lange leiekontraktene ble inngått i 1996, og i fjor hadde eieren Linstow Eiendom leieinntekter på 57,4 millioner kroner fra denne eiendommen.Tallet reflekterer ikke dagens reelle markedsverdi, ettersom flere tiårs kontrakter ble inngått på midten av 90-tallet. Plusser vi på 10 millioner kroner, skulle leieinntektene være på det nivået som Linstow hadde oppnådd dersom alle leiekontraktene ble inngått i dag.

Forretningsbyggene henger medEn grei regel er som nevnt å bruke en faktor på 10 i forhold til brutto leieinntekter, men med eiendommens beliggenhet skulle det ikke være så langt unna virkeligheten å multiplisere leieinntektene med 12. I så fall kommer vi frem til en reell verdi på ca. 800 millioner kroner på denne eiendommen. Her har Linstow trolig fått med seg ca. 240 millioner kroner i verdistigning siden 1996.Da snakker vi ikke bare om kontorandelen i byggene, men også forretningslokaler med tilhørende lagerplass.

Gull i CityDet er ikke bare innen kontorsegmentet at eiendomsinvestorene kan glede seg over en solid prisoppgang de siste årene. Også for eiere av forretningsbygg har det vært gode tider. Det er Oslo City et godt eksempel på. Vital Eiendom ønsker ikke å gå ut med hvor store leieinntekter de har fra kjøpesenteret, men NæringsEiendom er kjent med at inntektene fra denne eiendommen har steget med ca. 60 prosent siden selskapet kjøpte eiendommen i 1994.Det er ingen grunn til å tro at selve verdien på eiendommen har økt mindre. Vital betalte opprinnelig 1,2 milliarder kroner for Oslo City, hvilket skulle indikere en verdiøkning på drøyt 700 millioner kroner i løpet av denne perioden.