Lite håp for unge boligkjøpere
i Oslo: Uoppnåelig uansett 

Regjeringen gjorde 4. desember noen lettelser i utlånsforskriften. Den klart viktigste er at egenkapitalkravet går ned fra 15 til 10 prosent. For en bolig til 3 millioner kroner faller dermed kravet til egenkapital fra 450.000 kroner til 300.000 kroner. 

Men 3 millioner kommer du ikke langt med i Oslo. Det skal vi komme tilbake til. Kjøper du en bolig til 5 millioner, går egenkapitalkravet ned fra 750.000 kroner til 500.000 kroner. 

Da Eiendom Norge i forrige uke la frem prognosene for 2025, viste de også effektene av lettelsene. Det er gjengitt i grafen under.

Tjener bra

Forutsetningene er en boligkjøper som tjener 700.000 kroner i året. Det må sies å være en god inntekt for førstegangskjøpere. Vedkommende kan ha inntil fem ganger inntekten i samlet gjeld. Det kravet i forskriften bestod. Eiendom Norge har forutsatt 200.000 kroner i studiegjeld.

Det betyr at samlet gjeld kan utgjøre inntil 3,5 millioner kroner, boliglånet 3,3 millioner. Eiendom Norge forutsetter 300.000 kroner i egenkapital. Samlet kjøpekraft til boligen blir dermed 3,6 millioner (blå vannrett linje).

Egenkapitalkravet må tas ned til ca. 8 prosent for å stange i taket på 3,6 millioner. Og så vil taket på fem ganger inntekten begrense kjøpeevnen uavhengig av egenkapitalen og gjeldsgraden. 

Et annuitetslån på 3,3 millioner nedbetalt over 25 år betyr månedlige terminutgifter på 18.390 kroner. Da har vi forutsatt gjennomsnittsrenten på 5,7 prosent. Men med 700.000 kroner i inntekt og ca 185.000 kroner i rene boligrenter vil vedkommende sitte igjen med pene 560.000 kroner etter skatt. Da har vi forutsatt standard fradrag og ingen formue.

Det tilsvarer nesten 47.000 kroner i disponibel inntekt måneden. Med disse forutsetningene skal det ikke være noen problemer med å betjene lånet på 3,3 millioner kroner. Kritikerne av utlånsforskriften har pekt på nettopp dette. De med god inntekt og god betjeningsevne rammes av maksimalkravet om fem ganger inntekten i gjeld.

Så har vi riktignok stresstesten. Låntakerne skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng og minimum 7 prosent rente. Ved en rente på 8,7 prosent stiger terminbeløpet til 27.000 kroner. Men disponibel inntekt etter skatt vil være over 580.000 kroner. Det er over 48.000 kroner i måneden. Det vil fortsatt være drøyt 20.000 kroner igjen til andre utgifter.

Les også:

Plus

Sjeføkonom kritiserer lettelsene i utlånsforskriften: – Merkelig tidspunkt

Helt sikker positiv

Utlånsforskriften var også et tema under den seneste Boligbobla til Eiendom Norge. Spørsmålet var om lettelsene ville gi en enda større boligprisvekst de kommende årene.

Og da kom poengene over godt frem.

– Om det blir noen effekt, blir den helt sikker positiv. Men hvor stor den blir, er jeg veldig usikker på. Jeg tror fortsatt det er fem ganger inntekten og rentestresstesten som kommer til å hindre veldig mange i å kjøpe.  

– Så er det en mindre gruppe som frem til 31. januar blir begrenset av at de ikke har nok egenkapital. De kommer relativt bedre ut av det etter nyttår. Det blir en omrokering i hvem som får kjøpt. De som har litt mindre på sparekontoen, kommer litt bedre ut,  sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret i podcasten.

Hardere kamp

Men Macic minner om at det blir ingen flere boliger de neste to årene som følge av lettelsene.

– Det blir bare flere som kjemper om de få objektene som ligger ute. Det blir litt hardere kamp og høyere priser. Å regne ut den isolerte effekten blir en vanskelig øvelse. Men jeg vil heller ikke bidra til å gjøre betydningen større enn den er.

Sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets har heller ikke noe inntrykk av at lettelsene gir noen voldsom boom i boligprisene. 

Henning Lauridsen i Eiendom Norge mener effekten er litt forskjellig litt avhengig av hvor du landet. Utlånsforskriften har først og fremst rammet førstegangskjøperne gjennom egenkapitalkravet.

Les også:

Plus

Smått selger best i storbyene

Veldig liten

Eiendom Norge mener et redusert egenkapitalkrav først og fremst gir en stimulans for førstegangskjøpere.

– Men effekten av lettelsene blir veldig liten i Oslo. Det finnes knapt en bolig under 3 millioner. For førstegangskjøpere som er avhengige av å følge spillereglene i utlånsforskriften, er det markedet veldig begrenset. De aller fleste førstegangskjøperne i Oslo får foreldrehjelp. 

– Vi tror faktisk ikke at det berømmelige småboligmarkedet i Oslo, der det er veldig stor underdekning, får så voldsom stor effekt. Da er det rentenedsettelser, bedring i kjøpekraften og lønnsvekst som slår, sier Lauridsen i Boligbobla.

Uoppnåelig

Eiendom Norge mener selv med lettelsene vil Oslo-markedet være uoppnåelig uten foreldrehjelp for de fleste førstegangskjøpere. I Oslo er det knapt nok noen boliger under 3 millioner kroner. En titt på Finn.no viser at av drøyt 28.000 boliger til salgs i hele landet, er prisantydningen under 3 millioner for 6900 av dem. Vi snakker om hver fjerde bolig.

Men i Oslo er tallene helt annerledes. 1337 boliger i hovedstaden ligger ute for salg. Kun 69 av disse antas å koste inntil 3 millioner. Det tilsvarer lave 5 prosent. Høyner vi grensen til 3,6 millioner, stiger antallet til 111. Og igjen, 700.000 kroner er en god årsinntekt for de unge.

Eiendom Norge skriver  i presentasjonen at lettelsene burde ideelt sett ha kommet for to år siden. Da begynte styringsrenten å stige. Man hadde også unngått et så stort fall i boligbyggingen og samtidige lettelser i rente og forskrift.