Håkon Lagesen er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Benedikte Frøseth er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Ukens tips – Endringer i utleieregler
Med virkning fra og med 1. januar 2020 er det gjort endringer i adgangen til å drive korttidsutleie av bruksenheter i eierseksjoner og andelsleiligheter i borettslag.
Hovedformålet med regelendringene er å tydeliggjøre rammene for korttidsutleie, slik at det blir lettere for beboere å delta i delingsøkonomien (typisk ved utleie av bolig gjennom “AirBnB”). I dette ukens tips ser vi nærmere på disse endringene.
I eierseksjonsloven er endringene inntatt i ny § 24 (7). Bestemmelsen fastslår et forbud mot korttidsutleie av bruksenhet i mer enn 90 døgn i året. Uttrykket korttidsutleie er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Videre gir lovbestemmelsen sameiet en viss frihet til å avtale andre utleiegrenser enn de lovfastsatte, likevel slik at sameiet ikke kan vedta at utleie er begrenset til færre enn 60 døgn i året og flere enn 120 døgn i året. De nye reglene gjelder ikke for bruksenheter som brukes som fritidsbolig.
I henhold til forarbeidene skal de nye reglene bidra til å klargjøre, og ikke nødvendigvis verken oppmyke eller innstramme, rammene for korttidsutleie. Dette ble ansett som særlig viktig siden korttidsutleie forventes å øke i fremtiden, og de tidligere reglene – som hovedsakelig begrenset utleie ved at utleie ikke kunne utgjøre urimelig bruk av eierseksjonen mv. – i stor grad var basert på skjønn.
Når det gjelder endringene for borettslag, fremgår disse av burettslagslova § 5-4. Det følger av denne bestemmelsen at andelseieren nå kan overlate bruken av hele bostedet til andre i opptil 30 døgn i året uten styrets samtykke. Videre er det et krav at andelseieren selv må bo i leiligheten mens utleien pågår. Departementet fremhever imidlertid at dette ikke innebærer at andelseieren må bo i leiligheten hele utleieperioden; andelseieren kan for eksempel i en kortere periode være borte i forbindelse med ferie.
Regelendringene i burettslagslova representerer til dels en oppmykning av de tidligere reglene, ettersom utleieadgangen etter de gamle reglene både var snever og betinget av styrets samtykke. Sammenlignet med endringene gjort i eierseksjonsloven, er det imidlertid ikke for borettslag adgang til å vedta justeringer i antall utleiedøgn. At det for borettslag gjelder noe strammere regler, henger sammen med ønsket om at andelsleiligheter ikke skal kunne benyttes til utleie- og investeringsobjekter.
Innstramming i ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven trådte også i kraft fra 1. januar 2020, se tidligere Ukens Tips om dette her: Innstramming i ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
