Grensen mellom bolig og næring i eierseksjonssameier

Artikkelen er skrevet av senioradvokat Anette Thunes og advokatfullmektig Linn Rustad Rui i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at seksjonseiere har full faktisk og rettslig råderett over egne seksjoner. Det er imidlertid lovfestet enkelte unntak fra råderetten, som blant annet gjelder bruken av seksjonene. Det er for eksempel ikke tillatt å drive næringsvirksomhet i eierseksjoner som er seksjonert til boligformål.

Problemstillingen er særlig aktuell ved korttidsutleie, som har vært rot til konflikt i mange sameier siden Airbnb ble lansert i 2008. Problemstillingen kan også komme på spissen ved drift av annen type virksomhet fra eierseksjonen.

Men hvor går egentlig grensen mellom bolig og næringsvirksomhet i eierseksjonslovens forstand?

Bruk av en seksjon i ervervs virksomhet vil nemlig ikke alene medføre at bruken må karakteriseres som næring. Praksis fra domstolene antyder at det avgjørende momentet er om seksjonen i det ytre fremstår som en bolig- eller næringsseksjon.

I en sak fra Oslo byfogdembete i 2016, vurderte retten om en seksjonseier drev næringsvirksomhet som følge av at vedkommende hadde leid ut leiligheten sin gjennom Airbnb i 425 av de siste 800 dagene. Retten uttalte at det springende punktet i vurderingen er hvorvidt utleievirksomheten har karakter av å være et pensjonat, «bed and breakfast» eller lignende fremfor en bolig. Et sentralt vurderingsmoment var også om seksjonseieren selv hadde bodd i seksjonen mens utleien pågikk, hvilket var avgjørende for rettens dom i favør av seksjonseieren.

Oppsummert kan det legges til grunn at dersom naboen din har flyttet ut av boligen og utelukkende bruker seksjonen til kontorvirksomhet, utsalgssted eller utleieobjekt, vil dette høyst sannsynlig anses å være bruk i strid med boligformålet. Enda klarere vil saken være dersom vedkommende i tillegg har hyret inn vaskepersonell og/eller tilbyr øvrige servicetjenester som vanligvis tilbys ved profesjonell leie av kontorlokaler eller ved overnatting på pensjonat. Konsekvensen av bruk i strid med boligformålet, er først og fremst at sameiet kan kreve at den lovstridige bruken opphører. Dersom bruken ikke opphører etter varsel fra sameiet, er ytterste konsekvens at sameiet kan kreve seksjonen tvangssolgt, så fremt den lovstridige bruken representerer et vesentlig mislighold fra sameierens side.

Alternativt kan den aktuelle seksjonen søkes reseksjonert fra bolig til næringsformål, men dette byr ofte på utfordringer, fordi slik reseksjonering krever tilslutning fra to tredjedeler av de øvrige sameierne på årsmøtet.

I tilfeller hvor virksomhetene som drives i seksjonen, ikke er så omfattende at den må karakteriseres som næringsvirksomhet, kan tålegrensen for de øvrige seksjonseierne likevel være overskredet. Seksjonene må nemlig ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres «skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte». Det skal imidlertid mye til før denne grensen er overskredet.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte den 11. mai 2018 ut et høringsnotat om endring av blant annet eierseksjonsloven med klare grenser for kortidsutleie. Departementet foreslår at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 dager per år i eierseksjonssameier. For å skape fleksibilitet er det foreslått at sameiet kan endre begrensningen, men avvikende regulering må da vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene på sameiermøtet.

Dersom forslaget blir en realitet vil dette trolig løse en del utfordringer i eierseksjonssameier knyttet til korttidsutleie. Alle utfordringer løses imidlertid ikke. Det er verdt å merke seg at eierseksjonslovens alminnelige regel om at bruken av boligen ikke skal være til skade eller ulempe, gjelder uavhengig av disse 90 dagene, slik at styret etter omstendighetene likevel vil kunne sanksjonere sjenerende utleie uavhengig av antall utleiedager i året. Departementet bemerker for øvrig i forslaget at de heller ikke vil utelukke at utleien kan ha en slik karakter at den er å anse som ulovlig næringsvirksomhet også før grensen på 90 dager er nådd. Høringsfristen er 6. august 2018.