Artikkelforfatter er advokat Trond Larsen, Advokatfirmaet Schjødt AS.
Coworking har de senere år vært i betydelig fremvekst. For å kunne foreta korrekt behandling av utleien og anskaffelser knyttet til utleide arealer må utleier ta stilling til om leietakers bruk av lokalene er i avgiftspliktig virksomhet eller ikke. Ved utleie til coworking oppstår kompliserte spørsmål om utleiers avgiftsmessig behandling.
For å redusere merverdiavgiftskostnadene vil utleier inkludere lokaler som kan omfattes av ordningen med frivillig registrering. Utleier må basere seg på informasjon fra leietaker, men bør i tillegg gjøre egne vurderinger med bakgrunn i ansvaret for korrekt avgiftsbehandling. Fremstår bruken av lokaler som det vesentlige, eller er tilgangen til lokale underordnet de andre tjenestene som tilbys. Betales en medlems- eller serviceavgift. I så fall, hva inngår i en slik avgift og hvordan påvirker det utleiers avgiftsmessige behandling?
Vi ser her nærmere på erfaringer fra bindende forhåndsuttalelse innhentet i forbindelse med etableringen av det digitale innovasjonsmiljøet Epicenter Oslo, som er basert på coworking modellen til det ledende innovasjonsmiljøet Epicenter Stockholm.
Coworking
Coworking er et miljø for samarbeid, kreativitet, ideforming, veiledning, nettverksbygging, erfaringsutveksling, sosialisering mv., og er ment å stimulere til generering av nye forretningsmuligheter for mindre og større bedrifter. Coworking miljø etableres gjerne i bygg eller lokaler designet for å skape innovasjon. Coworking skiller seg fra gamle modeller med delt kontorplass, ved et mer fleksibelt og gruppeorientert arbeidsmiljø. Ved coworking tilbys ofte kortsiktig utleie eller tilgang til arbeidsplasser på daglig, ukentlig, månedlig eller noe lenger basis. Flere coworking konsepter har også ulike medlemskap hvor det betales en avgift. Ut fra målgruppen kan tjenestene som inngår være noe ulike.
Tilbudet innvirker på avgiftsmessig behandling
Coworking konsepter har ulikt innhold. Dette kan innvirke på utleiers avgiftsmessige behandling. Ofte tilbys coworking miljø av eget selskap – «CoHost» – som leier lokaler. CoHost tilbyr igjen brukerne/medlemmer – «CoWorker» – ulike konsepter. Ved fremleie vil CoHost normalt ønske å være frivillig registrert for fremleien.
Den avgiftsmessige behandlingen beror på hva som inngår i tilbudet.
Konseptene kan variere fra kontorhotell eller kontorer i ulike størrelser med plass til flere brukere og varierende utrustning, til åpne løsninger med arbeidsplasser eller andre møteplasser, eksempelvis lounger. Arbeidsplasser kan leies for en bestemt periode, eksempelvis i tre måneder eller bookes for en kort periode, fra én dag til flere, hvor «førstemann til mølla»-prinsippet gjelder. Andre tjenester som gjerne inngår i tjenestetilbudet er resepsjon, sentralbord, sekretær og tilgang til skriver, kopimaskin, trådløst nettverk mv. Tilgang til møte- og konferanserom er også vanlig. I tillegg kan tilbudet også bestå av kafé, kantine eller annen servering.
Medlems- eller serviceavgift – møteplass – avgiftsklassifisering
Betales det ikke leie, men medlems- eller serviceavgift, oppstår spørsmålet om denne er avgiftspliktig.
Fungerer coworking konseptet som et miljø for samarbeid, nettverksbygging og erfaringsutveksling, dvs. en – møteplass – vil arbeidsplasser, lounge mv. være virkemidler for dette. Videre hvis arbeidsplassene er i åpne løsninger – gjerne hvor eiendeler ikke kan etterlates når plassen forlates for dagen – eller i lounge område, vil det normalt ikke være tale om utleie av fast eiendom. Leieaspektet vil i slike tilfeller være underordnet øvrige tjenester. Medlems- eller serviceavgiften er verken betaling for fremleie eller bruksrett til den faste eiendommen, men for andre tjenester som er avgiftspliktige. Derved vil også medlems- eller serviceavgiften være avgiftspliktig, uavhengig av avgiftsstatus til CoWorker.
Imidlertid vil coworking konsept med medlems- eller serviceavgift i tillegg tilby arbeidsplasser eller kontorløsninger. Spørsmålet for utleier er da om disse arealene kan omfattes av den frivillige registreringen, eventuelt hvordan det skal løses hvis arealene vekselsvis brukes av CoWorkere med avgiftspliktig virksomhet, CoWorkere som ikke driver avgiftspliktig virksomhet eller arealer som ikke er i bruk.
Frivillig registrering
Frivillig registrering gjelder kun for tjenester som innebærer utleie av lokaler til bruk i avgiftspliktig virksomhet. For at fremleien skal være omfattet av frivillig registrering forutsettes det at bruker har eksklusiv bruksrett til bestemte arealer mot vederlag. Annen bruksrett til fast eiendom antas omfattet av hovedbestemmelsen for utleie av fast eiendom i merverdiavgiftsloven og dermed unntatt fra merverdiavgift. Dette vil også gjelde en ikke-eksklusiv bruksrett til arbeidsplass, som igjen kan innvirke på utleieres avgiftsmessige behandling.
Ved fremleie må det dreie seg om en identifisert og avklart bruk til avgiftspliktig virksomhet (eller kompensasjonsberettiget virksomhet), noe Høyesterett slår fast i dommen vedrørende SPG Ole Deviks vei AS fra 2017. Det kreves dermed signert avtale med CoWorker for fremleien. For utleier foreligger fradrag for merverdiavgift ved oppføring eller ombygging av et bygg – andel av arealer – først på dette tidspunktet. Utleier må også være oppmerksom på at det ved fremleie må være inngått fremleieavtaler med avgiftspliktig brukere senest 6 måneder fra fullføringen av bygget (arealet). Avgiftsstatus til CoWorker innvirker dermed på om utleier har fradragsrett eller eventuell etterfølgende justering.
Utleie av kontorer- eller arbeidsplasser
Er tilbudet innrettet som tradisjonelle kontorløsninger, kontorhoteller eller leie av en arbeidsplass vil leieaspektet være overordnet de andre tjenestene. Dette ble også lagt til grunn i Regusdommen, hvor lagmannsretten kom til at en «grunnpakke» bestående av en kontorplass, var å anse som utleie av fast eiendom. Retten kom til at utleien av kontorplass var hovedytelsen, mens tilleggstjenester som sekretær, resepsjonstjenester mv. ble ansett som underordnet. Tilleggstjenestene skulle dermed avgiftshåndteres som leien. Der vilkåret for frivillig registrering av leieforholdet mellom Regus og kunden ikke var oppfylt, eksempelvis at leietaker ikke var avgiftspliktig, måtte leien og tilleggstjenester faktureres uten merverdiavgift.
Kan ikke samtlige av fremleieforholdene til CoHost omfattes av dennes frivillig registrering vil det for utleier oppstå spørsmål om hvilke arealer som kan omfattes av utleiers frivillige registrering. Med bakgrunn i at arealer kan ha blandet avgiftsmessig bruk kan det være asymmetri mellom arealer som omfattes av utleiers frivillige registrering og CoHosts frivillige registrering. Dette kan igjen påvirke utleiers fradragsrett.
Blandet avgiftsmessig bruk – «kombinerte arealer»
Arealer som fremleies til ikke-avgiftspliktig CoWorker, kan verken omfattes av CoHosts eller utleiers frivillige registrering. For arealer som derimot brukes eller fremleies til både avgiftspliktig CoWorker og ikke-avgiftspliktig CoWorker – såkalt kombinerte arealer eller myldreareal – vil utleier ha full fradragsrett. Dette vil typisk være fellesområder, møte- og konferanserom mv. Utleier fakturerer leien med merverdiavgift. CoHost vil enten fakturere leien med eller uten merverdiavgift, med bakgrunn i avgiftsstatus til CoWorker.
Videre kan det være arealer som fremleies vekselsvis til CoWorkere med ulik avgiftsstatus, eksempelvis ved fremleie av arbeidsplasser med hyppig skiftende bruk. Tidsmessig delt bruk er som utgangspunkt ikke til hinder for at arealene kan omfattes av utleiers frivillige registrering. Dette ble slått fast i Oslo tingretts dom fra 2015 vedrørende NHOs kurs- og konferansesenter. Utleier vil ha fullt fradrag og fakturere leien med merverdiavgift. Det er imidlertid vert å merke seg at Skattedirektoratet i en uttalelse fra 2017 har lag til grunn at lengre fremleieforhold kan medføre at det ikke lenger er tidsmessig delt bruk, det er imidlertid usikkert hvor grensen går. Skjer en slik endring kan det få konsekvenser for utleiers fradrag. Løsningen kan være at CoHost sørger for en sirkulasjon av fremleieforholdene, slik at en unngår en ikke-ønsket bruksendring.
Oppsummering – tips til utleier
For å sikre riktig avgiftsmessig behandling bør utleier ha ekstra fokus på bruken av lokalene:
– fremtrer leieaspektet som underordnet øvrige tjenester, fungerer coworking miljøet som en møteplass vil betaling av medlems- eller serviceavgift være avgiftspliktig. Arealene anses fullt ut til bruk i avgiftspliktig virksomhet,
– fremleies arealer eller foreligger bruksrett til arealer som ikke er leie. Hvilke arealer kan omfattes av utleiers frivillig registrering?
– fremleies arealer vil tidspunktet for identifisert og avklart bruk – signerte fremleieavtaler – innvirke på utleiers fradrag, særlig ved oppføring eller ombygging.
Tilpasning av standardavtalens regulering av merverdiavgift bør vurderes, da den nødvendigvis ikke er dekkende for de ulike typer coworking konsepter. Hyppig skifte av fremleietakere kan stille særlige krav til rapporteringen, for at utleier skal kunne ivareta korrekt avgiftsmessig behandling. Utleier må sørge for tilstrekkelig spesifisert redegjørelse knyttet til bruken av lokalene.
