Ukens Tips: Hotelleiekontrakter

Standard

Dersom leiekontrakten angir at hotellet skal holde en viss standard i hele leietiden, bør det komme klart frem at man sikter til leietakers løpende drift, renhold og vedlikehold, servicenivå og tilbud til gjestene. Dersom man mener å pålegge leietaker og/eller utleier en investeringsplikt, bør dette presiseres.

Vær også oppmerksom på at et begrep som eksempelvis “førsteklasses standard” kan endres over tid. Et alternativ kan være å bruke referansehoteller/-kjeder.

Kjedetilhørighet og navn

Hvis ønskelig for utleier kan det inntas i leiekontrakten at leietaker plikter å være del av en bestemt kjede og/eller benytte et bestemt navn på hotellet, og at endringer krever utleiers samtykke som kan nektes på fritt grunnlag.

Leieobjektet – inventar

Dersom hotellet leies ut med inventar og løsøre, bør partene lage en detaljert fortegnelse over dette. Det kan med fordel presiseres i leiekontrakten at leietakers vedlikeholdsplikt også omfatter slikt inventar og løsøre, og at leietakers utskiftninger av dette ikke innebærer at eiendomsretten går over på leietaker.

Leie

Ved bruk av omsetningsleie bør det komme klart frem hvordan omsetningsleien beregnes, hva slags omsetning som skal omfattes (typisk også salg via internett, telefonsalg, eventuelle fremleietakeres omsetning mv.) samt eventuelle inntektsreduksjoner. Også bestemmelser som gir utleier rett til innsyn i nødvendig informasjon for å verifisere leieberegningen, bør inntas.

Vedlikeholdsplikt

For å sikre at leietaker overholder sin løpende vedlikeholdsplikt i hele leietiden, kan leiekontrakten angi at leietaker skal benytte et minimumsbeløp hvert år, for eksempel en prosentandel av brutto omsetning, til dette. For å unngå senere diskusjoner bør det presiseres at leietakers ordinære driftskostnader, lønnskostnader til ansatte, kostnader til juridisk bistand mv. ikke inngår i beregningen av minimumsbeløpet. Partene bør samarbeide om anvendelsen av minimumsbeløpet, som bør akkumuleres ved underforbruk og eventuelt tilfalle utleier ved leieforholdets opphør.

Partene kan også avtale at det skal utarbeides rullerende, for eksempel 5-årige, planer for vedlikeholdet.

Tilbakelevering og videre drift

Det kan være viktig for utleier å sikre videre drift av hotellet ved leieforholdets opphør. Dette kan løses eksempelvis ved at utleier betinger seg en rett til å utpeke ny driver på opphørstidspunktet, og slik at ny driver skal ha rett til å overta hotellvirksomheten fra leietaker (virksomhetsoverdragelse). I så fall bør det avtales mekanismer som muliggjør en smidig overføring av virksomheten som et “going concern”, herunder kan det inntas i leiekontrakten at leietaker skal opprettholde full drift i leieobjektet i hele leietiden og foreta bookinger mv. også for perioden etter ny drivers overtakelse, at ny driver skal overta reservasjoner, gis tilgang til kundelister, leverandørregistre og annen relevant informasjon, at ny driver skal kunne erverve varelageret for en fastsatt pris mv.

————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder i firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13