Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

ADVARER: Morten Christophersen og Kristian Råum i Ernst & Young Advokatfirma mener det kan bli klare vinnere og tapere med de nye retningslinjene i Oslo kommune, og advokatene inviterer til kurs om eiendomsbeskatning av næringseiendommer i Oslo den 30. august.

– Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt

Sakkyndig nemnd i Oslo har nå vedtatt retningslinjer for eiendomsskattetaksering av næringseiendom. Disse gir en god indikasjon på takstnivået man kan forvente de neste 10 årene, og hvem som blir «vinnere og tapere».

Morten Christophersen og Kristian Råum

fredag 17. juni 2016 12:29 (Oppdatert 17. juni 2016 12:29)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Eiendomsskatten på næringseiendom og verk og bruk kommer til Oslo til neste år, og det gjenstår å se om skattesatsen blir 2 eller 3 promille. På bakgrunn av nemndas retningslinjer vet vi nå litt mer om hvilket takstnivå man kan forvente, og vi ser også at kommunens sjablongmetode vil kunne føre til store skjevheter i enkelte tilfeller. Det er uheldig og kan etter omstendighetene utgjøre usaklig forskjellsbehandling, med den konsekvens at taksten er ugyldig.

Advokatene i EY tar for seg denne og andre praktiske problemstillinger når de inviterer til kurs om eiendomsskatt på næringseiendom i Oslo den 30. august.

Les også: Likhet for loven?

Les også: Vil kunne ramme skjevt

Kommunens sjablongmetode

Retningslinjene gir anvisning på en sjablongtaksering for næringseiendom etter følgende metode:

• Det benyttes en fast kvadratmeterpris per eiendomskategori, som varierer fra kr 105 000 i kategorien «Handel High street» (høyest) til kr 9 500 i kategorien «Lager» (lavest)

• Kvadratmeterprisen justeres så for en sonefaktor, som kan variere fra 1,0 (mest attraktiv beliggenhet) til 0,22 (minst attraktiv beliggenhet). Kategorien «Parkeringshus» kan ha sonefaktor ned mot 0,04

• Justert kvadratmeterpris multipliseres så med eiendommens BTA for å finne sjablongtaksten for hele eiendommen

• Til sist skal taksator gjøre en individuell korreksjon for såkalt indre og ytre faktor basert på taksators skjønn.

De første 3 punktene er i stor grad matematikk, mens det siste gir taksator en nødvendig mulighet for å justere den endelige taksten for individuelle forhold ved den enkelte eiendom.

Sjablongen kan ramme meget skjevt

Handel «High Street» er vurdert som en egen eiendomskategori i Oslo med kr 105 000 per kvadratmeter, hvilket er høyest av alle kategorier. Her gis dessuten alle eiendommer sonefaktor 1,0. Kategorien «High Street» omfatter de presumptivt mest attraktive shopping-adresser i Oslo, og er illustrert i følgende kartutsnitt:

Kart1Web

Følgende eksempel illustrerer hvor skjevt sjablongtakseringen kan slå ut; En handelseiendom i Karl Johans gate 16 – på «riktig» side av Kongens gate – skal som utgangspunkt takseres til kr 105 000 per kvadratmeter. Derimot skal en helt tilsvarende eiendom i Karl Johans gate 14 – på «feil» side av Kongens gate – «bare» takseres til en justert kvadratmeterpris på kr 22 440 (kr 51 000 for kategori «handel» x 0,44 i sonefaktor for «indre by sentrum»).

Selv om sjablongtaksering aldri vil være 100% treffsikker, er det vanskelig å forsvare en forskjellsbehandling på 400% av to ellers like eiendommer. Skjevheten i sjablongene må derfor jevnes ut.

Skjønnsmessig justering
Retningslinjene legger opp til nettopp dette, at den sjablongbaserte taksten skal justeres av taksator for individuelle forhold ved den enkelte eiendom, såkalt indre og ytre faktor. Det er ingen begrensning i hvilke hensyn det er adgang til å legge vekt på her. Retningslinjene nevner blant annet «Beliggenhet i sone» som eksempel på relevante forhold for ytre faktor.

Retningslinjene angir ikke hvor stor justering opp eller ned taksator kan gjøre på grunn av indre og ytre faktor. I rapporten fra NAI First Partners som ligger til grunn for retningslinjene argumenteres det for at taksator bør kunne justere sjablongtaksten opp og ned med inntil 50%, men dette er utelatt fra retningslinjene. Disse etterlater egentlig et inntrykk av at det skal en del til før det blir aktuelt med individuell justering, hvilket kan være uheldig.

Spesielt bør taksator være påpasselig med å justere ned taksten på «uheldige» eiendommer for å påse at skattegrunnlaget ikke overstiger markedsverdien eller kommer i konflikt med likebehandlingsprinsippet.

Delta på befaringen
Alle eiendommer skal befares, og eier skal informeres og gis anledning til å delta. Dette er en mulighet man bør benytte seg av, og i noen tilfeller kan det være fornuftig å rådføre seg med kompetent rådgiver i forkant, eller ta med rådgiver på selve befaringen.

Retningslinjene legger kun opp til obligatorisk utvendig befaring. Dette gjør det i hvert fall vanskelig for taksator å få med seg alle relevante forhold for indre faktor. Verdireduserende indre forhold som lav standard, innvendig vedlikeholdsetterslep etc blir det derfor viktig at eier påpeker overfor taksator, selv om det er sistnevnte som er ansvarlig for å fastsette en riktig takst.

Klageadgang
I mange tilfeller vil man ikke være fornøyd med taksten. Det kan for eksempel være at man mener den overstiger markedsverdien av eiendommen, at det er lagt til grunn feil areal, eller at man føler seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling. Det siste er det som regel ikke mulig å avdekke før takstene er fastsatt i første instans. I slike tilfeller kan man klage over taksten til en sakkyndig ankenemnd (normalt innen en frist på 6 uker). Gis man ikke medhold i ankenemnda, er neste skritt eventuelt å gå til søksmål.

Les også: Slik klager du på eiendomsskatten

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skrev høsten 2015 en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge, og følger også gjennom 2016 opp med enkelte spredte artikler om aktuelle temaer innen eiendomsskatt.

Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig), Håkon Kristian Solberg (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Vil bygge boliger ved skytebane

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Endret varehandel dobler lagerkapasiteten til Swixsenteret

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Store utbyggingsmuligheter ved T-banestasjon (+)

Utvikling, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Vil ha 61,5 mill. for tomt på havna (+)

Transaksjoner, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Ukens tips: Håndtering av skatte- og avgiftsfunn i transaksjoner

Juss / mandag 22. oktober 2018

Forventer lavere transaksjonsvolum i år enn i fjor

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018
Byutviklingsgigant til OsloByutviklingsgigant til Oslo 19. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Klokkertro på Nesttun

Nyheter / onsdag 17. oktober 2018

Zurhaar & Rubb AS eier nær 80 prosent av næringseiendommene på Nesttun.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.

Kronikk: Et sentrum på godt, og litt vondt

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Oslo er den siste byen i Norge uten en sentrumsorganisering, og den eneste av de nordiske storbyene. Samtidig er det den mest energiske, spennende, levende og offensive byen i hele Nord-Europa. Betyr det at vi ikke trenger et sterkt, organisert og koordinert sentrum?

Kunsten å menneskeliggjøre retail – igjen

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Den gode, gamle «kjøpmannen på hjørnet» som kjente navnet ditt og preferansene dine er i ferd med å bli effektivisert bort. Det samme er skredderen som kjenner målene dine, og hvordan dress du kjøpte i fjor.