Ukens Tips: Utleie av lokaler i kjøpesenter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Et kjøpesenter er på mange måter som en levende organisme, og for at senteret skal fungere optimalt er det nødvendig med løpende tilpasninger og oppfølging fra utleiers side, samt medvirkning fra leietakernes side. Utleier vil blant annet ha behov for fleksibilitet ved utformingen og utviklingen av senteret og organisering og finansiering av felles markedsføringstiltak, samt mulighet for tiltak overfor leietakere som ikke holder åpent i senterets åpningstider mv. Dette stiller særlige krav til leiekontrakten.

Dagens standard leiekontrakter for leie av lokaler (de såkalte “meglerstandardene”) ivaretar ikke utleiers behov knyttet til kjøpsenterlokaler i tilstrekkelig grad. For slike leieforhold er det derfor hensiktsmessig å påse at standardkontraktene ikke benyttes uten at det først er foretatt nødvendige tilpasninger.

Vi gir her en ikke uttømmende liste over forhold som bør vurderes regulert i slike leiekontrakter:

• Generelt: Det bør gjerne inntas en formulering om at leietaker er innforstått med at et kjøpesenter er en komplisert og avansert form for detaljhandelsanlegg, og at leietaker må utvise nødvendig fleksibilitet i den forbindelse.

• Formålsbestemmelse og vedlikehold: Leiekontraktens formålsbestemmelse bør presist angi bransje og konsept. Dette er ikke minst viktig i såkalte “high-end” kjøpesentre. I den forbindelse bør det også vurderes om leietaker skal ha en utvidet vedlikeholds/oppgraderingsplikt. (Dette for å forhindre at for eksempel kjedevirksomheter nedprioriterer butikker som ligger på mindre attraktive lokasjoner.)

• Leie: Utleier kan vurdere omsetningsleie kombinert med minimumsleie som alternativ til fastleie. Se for øvrig tipset “Omsetningsleie”.

• Senterforening og markedsføring: Mange sentre har en senterforening som leietaker plikter å være medlem av. En vesentlig oppgave for senterforeningen kan være å fastsette markedsføringsbudsjett og –tiltak. Leietakers plikt til å betale markedsføringsbidrag, samt eventuelt betale et angitt beløp til egne markedsføringstiltak, må i så tilfelle inntas i leiekontrakten.

• Åpningstider: Det bør inntas en bestemmelse om at leietaker plikter å holde åpent i senterets åpningstid, samt hva som skjer ved brudd på åpningstidsbestemmelsene (“straffeleie” etc.).

• Utleiers flytterett: Ved ombygging/utvidelse/omstrukturering av senteret bør utleier ha mulighet til å flytte en leietaker til et annet lokale i samme senter så fremt det nye lokalet ikke fremstår som vesentlig mindre egnet. Eventuelle kostnader til særtilpasning av det eksisterende og det nye lokalet bør innenfor rimelighetens grenser bæres av leietaker.

• Fellesareal/fasade: Skilting og markiser mv. mot fellesareal og fasade bør spesialreguleres, herunder bør det vurderes å inntas at dette skal holde høy kvalitet.

• Bruk av fellesarealer: Det følger av meglerstandarden at leietaker ikke kan benytte disse til eget formål. Mange butikker i kjøpesentre ønsker å sette opp kampanjeskilter m.m. i fellesarealene. Det er hensiktsmessig at dette er eksplisitt regulert.

• Bruk av musikkanlegg: For at ikke alle butikker skal ha eget anlegg, kan det vurderes regler for bruk av musikkanlegg for den enkelte butikken.

———–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

(Foto: Erik Burås/StudioB13)