Store prisforskjeller

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DNB Næringsmegling har i sin seneste markedsrapport et kapittel om lager- og logistikkeiendommer. I 2015 registrerte DNB 41 transaksjoner innenfor segmentet lager- og logistikkeiendom.

Den samlede samlet verdien av disse transaksjonene var ca. 10 milliarder kroner, som er en moderat økning fra 9,5 milliarder i 2014. Med andre ord var det en langt sterkere vekst i det totale transaksjonsmarkedet enn i dette spesifikke segmentet.

OBOS størstAv de større lager- og logistikktransaksjonene i 2015, regner DNB med kjøpet til OBOS av Sandakerveien 121 i Nydalen fra Pareto, men også Østre Aker vei 264. DNB solgte denne eiendommen på vegne av Coop for en brutto eiendomsverdi av i overkant 600 millioner kroner.

DNB skriver i rapporten ar geografisk sett skjer de fleste transaksjonene innenfor lager og logistikk i, og rundt de større byene. Næringsmegleren har talt opp at 21 av fjorårets 41 transaksjoner var relatert til Oslo og Akershus.

Gjennomsnittlig snittpris for disse transaksjonene var 11 250 kroner per kvadratmeter, men DNB peker på at prisingen er svært følsom overfor gjenværende leietid på kontraktene. Næringsmegleren er kommet frem til at snittprisen for fjorårets transaksjoner med lange leiekontrakter, det vil si over ti år, lå på ca. 14 000 kroner per kvadratmeter.

5000 lavereSnittprisen for transaksjoner med korte leiekontrakter under fem år, lå derimot på bare ca. 9000 kroner kvadratmeteren. Transaksjonsprisene for lager- og logistikkeiendommer i 2015 varierte ifølge DNB fra knappe 5000 kroner per kvadratmeteren til enkelte transaksjoner over 20 000 kroner.

DNB vurderer avkastningskravet til de beste lager- og logistikkeiendommene – prime yield – til 5,25 prosent, og da snakker vi om eiendommer med lange leiekontrakter.

De mest attraktive områdene utenfor Groruddalen for dette segmentet, har ifølge DNB tradisjonelt vært på Langhus utenfor Ski og på Berger i Skedsmo kommune, rett ved E6. Lahaugmoen (bildet) rett nord for Oslo, ikke langt fra Gjelleråsen, har imidlertid også vokst frem som et attraktivt område.

Stiger på toppenNår det gjelder leienivåene for lager- og logistikkeiendommer, har disse ifølge DNB holdt seg stabile, men det er en liten tendens til fortsatt oppadgående leier for de beste byggene. Det er en økende tendens til prisdifferensiering mellom gode og mindre gode lagerlokaler.

Og for eksisterende bygg er det nå et større prispress fra nybyggprosjekter som kan realiseres raskt for de største arealene. Det skyldes ifølge DNB en tendens til lavere leienivåer for nybygg. DNB skriver i rapporten at nybygg som tidligere ble leid ut til eksempelvis 1100 kroner per kvadratmeteren, nå tilbys i markedet til under tusenlappen.

DNB vurderer toppleien for lagerbygg til å ligge rundt 1200 kroner per kvadratmeteren. Hovedvekten av inngåtte leiekontrakter ligger på mellom 900 og 1000 kroner kvadratmeteren. Da snakker vi om godt vedlikeholdte bygg med «gode lagerkvaliteter og attraktiv beliggenhet».