Et av hovedgrepene i den nye plan- og bygningsloven var å innføre regler om områdeplaner. En områdeplan skal utarbeides der et større område skal reguleres, og hvor det er behov for vurdere området samlet. En områdeplan omfatter derfor regelmessig flere grunneiere.
Målsetningen er å komme bort fra «frimerkeregulering» hvor enkeltutbyggere får anledning til å gjennomføre sitt tiltak uten at dette blir sett i sammenheng med områdets behov totalt sett. Plan- og bygningsloven gir dessuten anledning til å stille krav om felles planlegging.
– Den nye kommuneplanen for Oslo, som nylig ble vedtatt, stadfester krav til områderegulering og innfører en hensynssoner for områder der det vil bli krevet felles planlegging. Dette gjelder utviklingsområdene i ytre by som Skøyen, Vækerø, Haraldrud, Furuset mv., opplyser Anne Sofie Bjørkholt i advokatfirma BA-HR.
Hun var en av foredragsholderne under en Estate-konferanse om rekkefølgekrav og bruk av utbyggingsavtaler nylig. Den nye kommuneplanen blir belyst på en konferanse i regi av Estate Media i begynnelsen av desember.
– En konsekvens av at store områder gjøres til gjenstand for felles reguleringsplan er at omfanget av rekkefølgekravet øker fordi de fastsettes for utvikling av et større område, føyer hun til.
Et rekkefølgekrav innebærer ikke at den private part pålegges kostnaden ved å etablere tiltaket, presiserer Bjørkholt. Kostnadsansvaret kan imidlertid legges hos den private part gjennom utbyggingsavtale som må inngås i forbindelse med reguleringsplanen.
– I henhold til det såkalte «forutsigbarhetsvedtaket» som er nedfelt i kommuneplanen, vil inngåelse av utbyggingsavtale normalt være en forutsetning for igangsetting av utbygging i transformasjons- og utviklingsområder. Dette innebærer at utbygger må være forberedt på å bære kostnadene knyttet til teknisk- og blå/grønn infrastruktur, i følge advokaten.
Les også: Oslo kommune enig med Riksantikvaren
Hun tilføyer at verken planen eller utbyggingsavtalen regulerer forholdet mellom de private partene som er omfattet av områdeplanen.
– Disse må i utgangspunktet selv bli enige om et spleiselag for å etablere fellestiltakene. Uten avtale om kostnadsfordeling, kan store utviklingsprosjekter bli liggende brakk. Dette er en utfordring i slike prosjekter, fremholder Bjørkholt.
– Til en viss grad kommer refusjonsregelen i plan- og bygningsloven utbyggerne til hjelp. Utbygger kan kreve refusjon fra aktører som ved tiltakene får sine tomter byggeklare. Med dette menes at de får oppfylt de minimumskravene som gjelder etter plan- og bygningsloven før en tomt kan bebygges. Problemet er at refusjonsreglene kun omfatter visse begrensede tiltak.
Les også: – Bygg høyere og tettere
Les også: Ønsker utbyggere dit peppern gror
– Vi ser at utbyggingsavtaler ofte inneholder bestemmelser om at den private part skal dekke kostnader til tiltak utover det som omfattes av refusjonsreglene. Det er ikke gitt at en utbyggingsavtale er ugyldig, selv om kostnadsansvaret går lenger enn refusjonsreglene rekker. Utbygger vil dessuten ha liten interesse av å bestride lovligheten av kostnadsansvaret i utbyggingsavtalen, fordi rekkefølgekravet i planen uansett vil bli stående.
– Et rekkefølgekrav vil normalt gå ut på at tiltak skal være opparbeidet eller «sikret opparbeidet» før tiltakshaver kan få igangsettingstillatelse (IG) eller eventuelt brukstillatelse. Med «sikret opparbeidet» menes normalt at tiltaket er finansiert, opplyser Bjørkholt.
Les også: – Bør bli færre og større gårdeiere
Selv om kommunens «verktøykasse» har visse begrensninger, kan kommunen bidra til at et spleiselag blir gjennomført der de private ikke har klart å få på plass en frivillig ordning. Etablering av utbyggingsavtaler etter den såkalte «Ensjømodellen» er en effektiv fremgangsmåte.
– Kort fortalt innebærer «Ensjømodellen» at utbygger får IG ved å forplikte seg til finansiering av hele eller en forholdsmessig del av en rekkefølgebestemmelse. Tilskuddet gis i form av kontantytelser eller realytelser. Kommunen må enten finansiere resten selv, eller sørge for at andre utbyggere finansierer resten, forklarer Bjørkholt.
Les også: Nye parkeringsregler på trappene
– I denne ordningen «frikjøper» utbygger seg fra rekkefølgekravet, og kan gå videre med sitt prosjekt uten å være avhengig av de andre grunneierne i området, opplyser hun.
Formelt er en utbygger som har betalt et bidrag til delvis finansiering, avhengig av en dispensasjon fra rekkefølgekravet for å komme i gang. Dette fordi rekkefølgekravet ikke er «sikret» når det bare er delvis finansiert. Slik dispensasjon gis oftest praksis, men juridisk sett kan ikke inngåelse av en utbyggingsavtale binde planmyndigheten. Her kan det være et behov for en viss regelverksutvikling, sier Bjørkholt.
– Det hender imidlertid at kommunen inkluderer omfattende rekkefølgekrav som ikke har en saklig sammenheng med utvikling av området eller pålegger utbygger tiltak gjennom utbyggingsavtalen som er uforholdsmessige. Vi ser også krav som ikke er forankret i formell plan, men kun i uformelle plandokumenter. Et eksempel på dette er «VPOR», som benyttes i Oslo for å definere hvilke tiltak som må gjennomføres i et område.
– Krav som stilles kan gjerne ha sitt utspring i VPOR, men det må i tillegg være forankret i reguleringsplanen. Det kan dessuten stilles spørsmål ved praksisen om å kreve bidrag innbetalt på et tidlig tidspunkt, uten at det foreligger full sikkerhet for at tiltaket vil bli etablert innen rimelig tid, sier advokaten.
Les også: Vil ha mer fortetting
Les også: Vil begrense fortetting
I en fersk uttalelse fra Sivilombudsmannen av 3. september 2015 ble det fastslått at Sandnes kommune hadde gått for langt ved å kreve bidrag til dekning av helt generelle tiltak i kommunen, opplyser Bjørkholt.
– Forutsatt at kostnadene som fordeles ligger innenfor plan- og bygningslovens rammer, er imidlertid utbyggingsavtaler etter Ensjømodellen noe av det mer effektive man har for å gjennomføre et rettferdig spleiselag mellom ulike utbyggere i større utviklingsområder. Dette er et godt bidrag i store områder der det ikke lar seg gjøre å få plass et frivillig, privat spleiselag, avslutter Anne Sofie Bjørkholt.
Les også: Dette er de nye byggereglene
