Ukens Tips: Fastsettelse av markedsleie

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Leiekontrakter inngås ofte for en bestemt tidsperiode med rett for leietaker til å forlenge kontrakten på samme vilkår, men justert til markedsleie på tidspunktet for forlengelsen. Erfaring viser at partene på tidspunktet for forlengelsen gjerne er uenige om hva som skal anses å utgjøre markedsleie. Ved å avtale hvordan markedsleien skal fastsettes allerede ved kontraktsinngåelsen, vil man kunne redusere muligheten for kostbare tvister.

Dersom partene ikke har regulert hvordan markedsverdien skal fastsettes, følger det av husleieloven (husll.) § 12-2 at hver av partene kan kreve at markedsverdien skal fastsettes av en takstnemnd. Takstnemnden skal bestå av tre medlemmer som oppnevnes av tingretten der eiendommen ligger. Avgjørelse ved takstnemnd kan for mange gi et greit resultat, men prosessen kan være tidkrevende i tillegg til at partene i liten grad har mulighet til å sikre at takstnemnden besitter riktig kompetanse. Dersom avgjørelsen fra takstnemnden skal angripes, må saken bringes inn for domstolene, hvilket innebærer en langvarig og dyr prosess for partene.

Vi anbefaler derfor at partene i leiekontrakten avtaler seg bort fra husll. § 12-2. Et alternativ i de leiekontrakter der det er avtalt voldgiftsklausul, er at spørsmålet om markedsleie skal avgjøres ved voldgift i henhold til voldgiftsklausulen. Dette vil sikre en raskere prosess i tillegg til at hver av partene kan sikre seg at voldgiftspanelet besitter den nødvendige kompetanse. Voldgift vil likevel kunne bli svært kostbar.

Et annet alternativ er at det avtales en egen takstnemndsregulering, hvoretter partene selv skal oppnevne en takstkommisjon, gjerne bestående av en eller tre personer, kommisjonens behandling skal være skriftlig og det gjennomføres en befaring med begge parter til stede.

Et tredje alternativ til fastsettelsesmekanisme er at markedsleie fastsettes basert på snittleien som fremkommer fra en eller flere bestemte markedsrapporter. Det utarbeides årlig flere slike rapporter, og det må i så fall avtales hvilken rapport man skal benytte. Ved å vise til slike rapporter kan man også knytte lokalene opp mot det partene på kontraktsinngåelsestidspunktet er enige om at utgjør den relevante referansegruppen og området. Dersom det aktuelle lokalet må anses å avvike fra det som er snittleien i området, kan avtaleklausulen bygges ut med at man legger til eller trekker fra en viss prosentsats.

Man kan i stedet for markedsrapporter om leie ta utgangspunkt i markedsprisene på eiendommer som har vært overdratt, men da slik at man regner ut en markedsleie basert på en forutsatt yieldfaktor. Dette kan innebære usikkerhet dersom man skal se frem til utløpet av opprinnelig leieperiode, som ofte er 10 år. I løpet av leieperioden kan aktørenes krav til yield forandre seg, noe som med en slik tilnærming vil innebære en tilsvarende risiko for at mekanismen for å fastsette markedsleien vil gi feil utslag ved utløpet av leieperioden. På små kontrakter kan imidlertid små “feilutslag” ofte utgjøre mindre beløp enn de alternative kostnadene til rettslig prosess.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringsiendomsteam.Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringsiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13