Avtaleloven § 36 er det viktigste unntaket fra regelen om at avtaler skal holdes. Den åpner for at en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres dersom det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende.
Bestemmelsen er av dem som oftest blir påberopt i kontraktstvister, men det er forholdsvis sjeldent at anførsler om tilsidesettelse med grunnlag i bestemmelsen fører frem. Særlig har terskelen vist seg å være høy i næringsforhold.
Les også: – Fallgruve fjernes
Les også: – Viktige endringer for eiendomsfolk
Sakens bakgrunn
Saken for Høyesterett gjaldt krav om tilsidesettelse av bestemmelser i en avtale fra 2005 mellom et kraftselskap og tre grunneiere.
Etter avtalen skulle kraftselskapet først, over en fem års periode, utføre og bekoste nødvendige tiltak for å få tillatelser til utbygging av et vannkraftverk. Dersom tillatelsene kom på plass og man besluttet utbygging, var kraftselskapet forpliktet til å inngå avtale om leie av fallrettighetene og tilliggende grunnarealer fra grunneierne i 50 år.
Les også: – Så galt kan det gå
Vederlaget skulle i så fall utgjøre 50 % av overskuddet fra kraftproduksjonen, av grunneierne anslått til ca. 30 millioner kroner, neddiskontert over leieforholdets løpetid.
Etter endt leieperiode skulle grunneier også ha rett til å overta kraftverket til teknisk verdi.
Under planleggings- og søknadsfasen oppdaget kraftselskapet at fallrettighetene avtalen gjaldt var blitt overdratt til en av selskapets rettsforgjengere allerede i 1935. Etter kraftselskapets oppfatning innebar dette at den nye avtalen fra 2005 måtte settes til side etter avtaleloven § 36. Siden fallrettighetene allerede var overdratt, kunne ikke grunneierne oppfylle sin del av avtalen, og det ville være urimelig om kraftselskapet da skulle måtte betale en betydelig leie.
Les også: – Alle bør rette et kritisk blikk mot eiendomsskattetaksten
Les også: – Finn fem feil!
Grunneierne bestred som utgangspunkt at fallrettighetene var overdratt. Samtidig anførte de at kraftselskapet uansett var forpliktet til å inngå avtale om leie av fallrettighetene.
Som begrunnelse for dette standpunktet viste grunneierne blant annet til at kraftselskapet var den fagkyndige og profesjonelle part, og til at selskapet på forhånd hadde forutsetninger for å være klar over rettighetssituasjonen, siden rettighetene var tinglyst på den tjenende eiendommens grunnboksblad. Det var også selskapet selv som hadde tatt initiativ til inngåelse av avtalen.
Les også: – Velkommen til nye muligheter
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
– Rimelighetens grenser er nådd
Etter at kraftselskapet hadde vunnet saken fullt ut i tingretten, ga et flertall i lagmannsretten grunneierne medhold i at avtalen fra 2005 fortsatt var bindende for kraftselskapet, til tross for at også lagmannsretten mente at fallrettighetene kraftselskapet skulle betale leie for ble overdratt i 1935.
En enstemmig Høyesterett kom imidlertid til at nok var nok, og at grensene for hvilke avtalevilkår som kan fastholdes var nådd.
Med henvisning til rettspraksis tok Høyesterett utgangspunkt i at terskelen for tilsidesettelse av avtaler er meget høy. I næringsforhold må fastholdelse og gjennomføring av avtalen fremstå som «kvalifisert urimelig».
Les også: – Ny forskrift om sikkerhetsstillelser
Lagmannsretten la avgjørende vekt på at selskapet var den sterke part og at det etter rettens syn var selskapet som var mest å bebreide for at rettighetsforholdene ikke var avklart, men disse momentene ble tillagt underordnet betydning av Høyesterett.
Det avgjørende for Høyesterett var den grunnleggende ubalansen som lå i at grunneierne ville fått et betydelig vederlag over 50 år uten i det hele tatt å være i posisjon til å levere noen motytelse. Med en slik total brist i forutsetningen om ytelse mot ytelse var en plikt for kraftselskapet til å oppfylle sin del av avtalen som kvalifisert urimelig.
I relasjon til grunneiernes anførsler om at kraftselskapet måtte bære risikoen for at de ikke var klar over rettighetsforholdene da avtalen ble inngått, pekte Høyesterett først på at ansvaret for uavklarte rettighetsforhold i stor grad måtte deles av partene.
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
Les også: Ikea eller matjord?
I tillegg ble det fremhevet av Høyesterett at en eventuell klanderverdig opptreden fra selskapet ikke kunne få betydning, ettersom det ikke var noen sammenheng mellom uklarheten og grunneiernes manglende evne til å levere sin del.
Les også: Omstridt forslag opprettholdes
Les også: – Juss, politikk eller ren tilfeldighet?
En fornuftig dom
Etter vårt syn er Høyesteretts avgjørelse riktig, både i resultat og begrunnelse, og heller ikke uventet. Et kjerneområde for revisjonsregelen er tilfellene der det er eller oppstår et misforhold mellom ytelse og motytelse i et kontraktsforhold. I dette tilfellet var den ene parten ikke i stand til å levere sin forutsatte ytelse overhodet.
Dommen er samtidig det første klare eksempelet på at en avtale mellom en næringsdrivende og ikke-profesjonelle parter blir revidert i de ikke-profesjonelle partenes disfavør. Verdt å merke seg i denne forbindelse er Høyesteretts uttalelser om at resultatet måtte blitt det samme også dersom en skulle legge til grunn at kraftselskapet var å klandre for at rettighetsforholdene ikke var avklart på forhånd.
Les også: Momsfelle blir historie
Les også: – Utløser ikke justeringsplikt
Dommen slår dermed fast at slike subjektive forhold må ha en viss sammenheng med det forhold som gjør avtalen ubalansert for at de skal avskjære tilsidesettelse av avtalen. Dette gjelder også der revisjon vil gå ut over den «svake part» og det er den «sterke part» som eventuelt kan klandres.
Dommen bør imidlertid ikke leses som noe signal om at det nå skal mindre til for tilsidesettelse av avtalevilkår. Vilkåret om «kvalifisert urimelighet» gjelder fortsatt fullt ut, og må forstås slik at avtalerevisjon er forbeholdt unntakstilfellene der balansen i avtalen blir vesentlig forrykket i forhold til partsforutsetningene.
Les også: Bjørvika-saken til Høyesterett
Les også: Unngå usikkerhet rundt leieinntekter
Når det gjelder dommens rekkevidde og betydning utenfor saken bør en også ha in mente at det her ikke var tale om inngrep i etablerte posisjoner, men tilsidesettelse av avtalevilkår som eventuelt skulle gjelde fremover i tid. Innrettelseshensyn, som gjerne vil tale mot revisjon med stor vekt, var dermed ikke fremtredende i saken.
Artikkelforfatter Jarle W. Holstrøm og Mathias Borch er henholdsvis partner og advokat i Advokatfirmaet Haavind AS
Les også: – Udetonerte skattebomber
Les også: God tur med riktig struktur
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Flere får øynene opp for OPS
Les også: Kollektiv forvaltning under lupen
