Skyhøye kostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

1. april i år fullførte Norges Bank den første eiendomsinvesteringen for Statens pensjonsfond utland, eller populært sagt på vegne av Oljefondet.

Investeringen gir rettigheter til 25 prosent av nettoinntektene fra eiendommer som ligger på, eller i nærheten av Regent Street i London (bildet). De to partnerne gjorde nylig sitt første felles kjøp i området.

Regjeringen varslet Stortinget i en melding i april at forvaltningskostnadene for de unoterte eiendomsinvesteringene ville bli høyere enn for de noterte rente- og aksjeinvesteringene. Finansminister Sigbjørn Johnsen anslo 0,04-2,7 prosent i forvaltningskostnader, basert på hva sammenliknbare institusjonelle investorer må ut med.

4 prosent avgiftDet er uklart om Johnsen nevnte dokumentavgiften i meldingen, men andrekvartalsrapporten for Oljefondet viser at det måtte ut med svimlende 177 millioner kroner i transaksjonskostnader i kvartalet knyttet til den ene investeringen.

Disse transaksjonskostnadene består av fire prosent dokumentavgift på 18 millioner pund, som tilsvarer svimlende 155 millioner kroner. I Norge er dokumentavgiften på 2,5 prosent av omsetningsverdien til eiendommene.

I tillegg er det kostnader knyttet opp mot rådgivere, slik at de totale transaksjonskostnadene i andre kvartal utgjorde 20 millioner pund bare for å kjøpe eiendommene i Regent Street. Den totale kjøpesummen for eiendommene i Regent Street var 472 millioner pund, som den gangen tilsvarte rundt 4,2 milliarder kroner.

-4,7 prosentAvkastningen på investeringen i en av Londons mest sentrale handlegater var negativ med hele 4,7 prosent i andre kvartal, målt i internasjonal valuta. Det negative resultatet skyldes ifølge kvartalsrapporten primært transaksjonskostnadene på 177 millioner kroner. Oljefondet mottok 26 millioner kroner i andre kvartal fra investeringen i London.

Oljefondets eiendomsinvesteringer skal verdivurderes eksternt minst én gang i året, i henhold til mandatet fra Finansdepartementet. I tillegg vil Norges Bank Investment Management (NBIM) hvert kvartal vurdere behovet for å justere verdien av eiendomsinvesteringene.

NBIM skriver i rapporten at for nye investeringer, vil normalt kjøpsprisen anses som beste anslag på virkelig verdi i de to første kvartalene etter gjennomføringen av kjøpet, med mindre utviklingen i markedet eller andre forhold skulle tilsi en vesentlig endring i verdien. I andre kvartal ble kjøpsprisen i følge rapporten opprettholdt som beste anslag for investeringen i Regent Street.

Ned 300 mill.Men ved utgangen av andre kvartal er eiendomsinvesteringen bokført med 3894 millioner kroner, som anses som virkelig verdi for investeringen i Regent Street. Det betyr at i kroner er eiendommen i balansen vurdert 300 millioner lavere enn  ved kjøpstidspunktet, men i total kjøpesum inngår mer enn selve bygningsmassen. 472 millioner pund tilsvarte for øvrig 4072 millioner norske kroner ved halvårsskiftet.

I juli inngikk Norges Bank på vegne av Statens pensjonsfond utland en avtale om å kjøpe 50 prosent av syv eiendommer i og omkring Paris fra AXA Group. Dette er Oljefondets andre eiendomsinvestering og den første i Frankrike.

Fondet har betalt et depositum på 15 millioner euro (117 millioner kroner) til AXA i forbindelse med signeringen av kontraktene i juli. Resten av innkjøpsprisen på 702,5 millioner euro (5,5 milliarder kroner) ble betalt til AXA 1. august.

I startfasen vil NBIM se etter investeringsmuligheter i de største europeiske markedene. Tyskland er et høyaktuelt marked. Investeringene i eiendom skal utgjøre inntil 5 prosent av plasseringene i fondet.

Foto: Commons Wikimedia