Verdiløse forkjøps- og løsningsretter?
Med løsningsrett menes en rett til å overta en fast eiendom på et fremtidig tidspunkt, enten når eiendommen skifter eier, eller til et annet tidspunkt. En løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende når eiendommen blir solgt eller skifter eier på annen måte kalles forkjøpsrett.
Løsningsretter stiftes både mellom private parter og næringsdrivende, særlig i utbyggerbransjen. Som regel tinglyses rettighetene som en heftelse på eiendommens blad i grunnboken, men tinglysning er ikke et vilkår for at slike rettigheter skal stå seg. Rettighetene representerer ofte store økonomiske verdier for partene og det er vanlig å betale vederlag (opsjonspremie) for selve forkjøps- eller løsningsretten.
Les også: Ja til mindre leiligheter
Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS
Selv om løsningsrettene ofte representerer store økonomiske verdier er rettsreglene som regulerer disse rettighetene ofte lite kjent blant avtalepartene.
Løsnings- og forkjøpsretter reguleres av løysingsrettslova fra 1995. Ved ikrafttredelse av loven ble det innført en ny ufravikelig regel om at en løsningsretts levetid som hovedregel er begrenset oppad til 25 år.
Les også: Opphevelse av revidert småhusplan
Les også: Slakter nye TEK-forslag
Det er to unntak fra denne regelen om tidsbegrensning:
For det første er det unntak for såkalte reelle løsningsretter. Reelle løsningsretter er rettigheter som følger med en eiendom og som gjelder for grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er egnet til å slås sammen med den. Den som til enhver tid er eier av den eiendommen som rettigheten tilhører kan gjøre rettigheten gjeldende.
For det andre er det unntak for løsningsrett til aksje, part i selskap eller sameie når rettigheten tilhører noen av de andre interessentene i selskapet eller sameiet. Bakgrunnen for dette unntaket er å sikre stabilitet i selskapsforholdet ved å gi eierne mulighet til å forhindre at utenforstående kommer inn i driften.
Les også: De nye byggereglene har trådt i kraft
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
I tillegg til disse to unntakene er det angitt i loven at løsningsrett som tilhører et foretak og gjelder grunn til utviding eller tilfang til driften av foretaket, kan gjelde for opp til 50 år. Denne regelen er imidlertid fravikelig, dvs. at det kan avtales både kortere og lengre frister.
Tidsbegrensningen på 25 år gjelder løsningsretter stiftet etter lovens ikrafttredelse 1. juli 1995. For eldre løsningsrettigheter gjelder tidsbegrensningen med den modifikasjon at løsningsretten tidligst faller bort 20 år etter at loven trådte i kraft, det vil si den 1. juli 2015. Dette innebærer at løsningsretter som er stiftet for mer enn 25 år siden nå ikke lenger er gyldige og dermed også verdiløse.
Dette kan eksemplifiseres på følgende måte:
En avtale inngått i 1985 om forkjøpsrett med 50 års varighet skulle i utgangspunktet utløpt i 2035. Maksimumstiden på 25 år som ble innført ved løysingsrettslova i 1995 skulle medført at løsningsrettigheten utløp i 2010. Men i og med at det for slike rettigheter samtidig ble innført en minstetid på 20 år falt forkjøpsretten bort og ble verdiløs først den 1. juli 2015.
Les også: Ny tomtefestelov, hva nå?
Les også: – Velkommen til nye muligheter
Les også: Rentebegrensning for eiendomsselskaper
Løsningsrettslovas regel om maksimumslengde for løsnings- og forkjøpsretter er til dels gitt tilbakevirkende kraft og innebærer inngrep i den private eiendomsretten. Grunnloven setter skranker for slike inngrep. Det samme gjør internasjonale menneskerettigheter som ble innført som del av norsk intern rett gjennom menneskerettsloven i 1999 med rang mellom lov og Grunnlov.
Disse reglene kan derfor gi grunnlag for søksmål for å prøve om løsningsrettslovas regel om maksimumslengde er i strid mot Grunnlov eller internasjonale menneskerettigheter og derfor må tilsidesettes.
Mauritz Aarskog og Thomas Øslebø er advokater i Arntzen de Besche advokatfirma og arbeider særlig med fast eiendom
Les også: 2-0 til grunneierne
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
Les også: Når leietaker ikke betaler
Les også: Glemt å tinglyse?
Les også: Nytt moms-direktiv
