Artikkelforfatterne er senioradvokat Henrik Smeby og advokat og partner Paal-Christian Hansen i Advokatfirmaet Føyen.

Utleiers beskjedne mva-fradrag kan utgjøre kontraktbrudd

Hvis utleier fradragsfører inngående merverdiavgift med en for stor grad av beskjedenhet og samtidig plasserer merkostnadene på leietaker, vil dette i sin ytterste konsekvens kunne være et kontraktbrudd som leietaker kan forfølge.

Utleie til leietakere som ikke driver avgiftspliktig virksomhet i lokalene er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgiftsloven. Det betyr at merverdiavgift på utleiers anskaffelser, som f.eks. byggekostnader, ikke kan fradragsføres og blir dermed en endelig kostnad for utleier. Utleier vil da vanligvis kalkulere en «Mva-kompensasjon» som legges til leievederlaget hvor det tapte mva-fradraget utgjør den mest sentrale kostnadskomponenten. Driver leietaker utelukkende merverdiavgiftsunntatt virksomhet, blir regnestykket forholdsvis enkelt.

Men det blir mer komplisert når leietaker driver såkalt «delt virksomhet» - dvs. delvis avgiftspliktig og delvis avgiftsunntatt virksomhet. Da vil utleiers fradragsrett også bli delt/forholdsmessig. Utleier må i slike tilfeller bestemme seg for hvor mye fradrag som kan tas. Dette er i stor grad skjønnsmessig og ikke noe skrevet i stein eller følger direkte av reglene.

Etter vår erfaring er det store spenn i hvor mye fradrag en utleier «tør» å ta. Noen utleiere legger seg tett opp mot (og iblant over) grensen for hva som, for oss, fremstår som riktig og forsvarlig, mens andre tar alt for lite fradrag. Spennet skyldes som regel ulik bruk av hjelpestørrelser. For eksempel vil en arealbasert fradragsnøkkel kunne gi et annet resultat enn antall ansatte. Ofte kan det tas noe mer fradrag om det var mer kostnader knyttet til å bygge de fradragsberettigede delene av lokalene enn de øvrige. Da kan det vurderes å differensiere og kanskje vekte nøklene, avhengig av den konkrete situasjonen.

Hvis utleier tar for lite fradrag vil den resterende delen – dvs. kostnadene som ikke ble fradragsført –øke «Mva-kompensasjonen» som leietaker i mange tilfeller betaler til utleier. Kostnader som ikke ble, men kunne blitt, fradragsført blir dermed plassert hos leietaker.

Dette kan, etter vårt syn, utgjøre et brudd på den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Til sammenligning har domstolen – i en entreprisesak - uttalt at når det er adgang til å redusere merverdiavgiftsbelastningen for byggherren/kjøperen, vil entreprenøren/selgeren ha en plikt til å velge den avgiftstilnærming som er mest gunstig for byggherren/kjøperen. Dersom en utleier fradragsfører merverdiavgift med en for stor grad av beskjedenhet, og krever det gjenstående fra leietaker, vil dette etter vårt syn også kunne utgjøre et kontraktbrudd. For leietaker vil det i enkelte tilfeller kunne være verdt å forfølge et slikt krav.

Er utleier og leietaker uenige i hvor mye fradrag som kan tas, bør spørsmålet avklares. Enten ved gjennomgang av tilgjengelig avgiftspraksis, eller ved å rette en henvendelse til skattekontoret. Alternativet kan være en tids- og kostnadskrevende tvist.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Henrik Smeby og advokat og partner Paal-Christian Hansen i Advokatfirmaet Føyen.

Powered by Labrador CMS