Tror flere eiendomsselskaper kan få problemer med gjelden og rentekostnadene

Finanstilsynet har lagt frem sin halvårlige rapport «Finansielt utsyn». I tilleg har tilsynet lagt frem resultater av et tematilsyn som omhandler bankenes finansiering av kontoreiendom.

Tilsynet startet sommeren 2022, hvor utgangspunktet var å vurdere effekter av eventuell økt arealledighet som følge av økt bruk av hjemmekontor og eventuell etterspørselsvridning mot klimasertifiserte bygg. Renteøkningen gjennom høsten 2022 medførte økt oppmerksomhet om rentesensitiviteten i porteføljen.

Finanstilsynet har foretatt en egen sensitivitetsanalyse av bankenes eksponering mot kontorsegmentet. Analysen viser at flere lånekunder er spesielt sårbare ved renteøkning.

- Transaksjonsmarkedet for næringseiendom var frem til sommeren 2022 preget av høy aktivitet og rekordhøye priser. Den sterke prisøkningen skyldes både vekst i leiepriser og historisk lave avkastningskrav, innleder tilsynet i rapporten.

- Renteøkning og usikre makroøkonomiske forhold har bidratt til et vesentlig svakere transaksjonsmarked. Transaksjonsvolumet i 2022 var i størrelsesorden 100 milliarder kroner, mot om lag 160 milliarder kroner i toppåret 2021 (kilde: Akershus Eiendom). Av transaksjonsvolumet i 2022 utgjorde kontoreiendom 36 prosent. Så langt i 2023 er transaksjonsvolumet i underkant av 20 milliarder kroner, hvorav seks milliarder er kontoreiendom.

Plus

Plus

Lånetriksing, manipulasjon av eiendomsverdier, bruk av stråmenn og skatteunndragelser

I rapporten poengteres det at avkastningskravet for næringseiendom (yield) har vært historisk lavt, men har steget noe det siste året og forventes å stige ytterligere fremover. Akershus Eiendom og DNB Næringsmegling anslår at avkastningskravet på sentrale lokaler med høy standard i Oslo har økt med 0,7 og 0,75 prosentpoeng det siste året. Økte avkastningskrav vil isolert sett føre til prisfall på næringseiendommer.

- Eiendomsaktører er avhengige av fremmedkapital for å finansiere eiendomskjøp og er derfor sensitive for endringer i utlånsbetingelsene, som blant annet påvirkes av rentenivå, kredittmarginer og belåningsgrad. Næringseiendomsforetak rammes særlig hardt av økt rentenivå, ettersom rentekostnader utgjør en langt større andel av foretakenes inntjening enn for selskaper i andre næringer. Deler av renteøkningen kompenseres imidlertid ved at en del næringseiendomsforetak har bundet hele eller deler av lånerenten for en gitt periode. Videre vil renteøkningene også til dels kompenseres av økte leieinntekter som følge av inflasjonsjusterte leieinntekter.

Tall fra Unions bankundersøkelse i fjerde kvartal 2022 viser at for en eiendomsinvestor har samlet lånerente for nye lån med 5-års løpetid økt med 230 basispunkter på ett år, fra 3,76 prosent i fjerde kvartal 2021 til 6,06 prosent i fjerde kvartal 2022. Videre viser undersøkelsen at krav til egenkapital ved innvilgelse av nye utlån er vesentlig økt, uten at Finanstilsynet kan se at bankene har endret retningslinjer eller krav til maksimal belåningsgrad nevneverdig.

- Fremover vil tilgangen på fremmedkapital være avgjørende for likviditeten i markedet. I Norge utgjør obligasjonsgjeld 15–20 prosent av fremmedkapitalen utlånt til eiendomsselskaper, resten er banklån. Til sammenligning utgjør obligasjonsgjelden mot eiendomsselskaper i Sverige om lag 40 prosent av fremmedkapitalen, fortsetter tilsynet.

Tall fra Nordic Trustee/Stamdata viser at det forfaller i størrelsesorden 25 milliarder kroner i obligasjonslån utstedt til eiendomsselskaper i Norge innen utgangen av 2024. Hovedvekten av obligasjonene som kommer til forfall i Norge, har en løpetid på 3–5 år. Ved forfall må lånene refinansieres eller innfris. Økte renter og risikopåslag kan gjøre refinansiering i obligasjonsmarkedet mer utfordrende, mener Finanstilsynet. Fremover kan selskapene bli nødt til å søke alternativ refinansiering, som regel banklån, for å refinansiere låneforfallene på obligasjonsgjelden.

Sensitivitetsanalysen viser store forskjeller mellom bankene når det gjelder robustheten til porteføljene i de ulike scenarioene, heter det videre.

- Mange lånekunder er spesielt sårbare for økte renter, noe som reiser spørsmål om både bankene og kundene har tatt tilstrekkelig høyde for at rentene kunne øke fra et historisk lavt nivå. Hvis rentenivået forblir på dagens nivå i flere år, eller øker ytterligere, kan flere eiendomsselskaper få problemer med å refinansiere gjelden og betjene rentekostnadene. Hvis ledigheten i tillegg øker og eiendomsverdiene faller, vil utfordringene bli enda større.

- Finanstilsynet vil understreke at indikatoren for årlig kontantstrøm ikke tar hensyn til avdrag, reinvesteringer eller utbytte. Hvis man tar hensyn til at lånekundens kontantstrøm over tid også må dekke avdrag på lån og/eller finansiering av nødvendige reinvesteringer, vil både samlet utlånsvolum og antallet lånekunder med negativ årlig kontantstrøm øke betydelig, slutter Finanstilsynet i rapporten.