Vi er nå halvveis i 2021. Mange har siste innspurt før sommeren og Estate Nyheter har tatt en ringerunde for å høre hvordan transaksjonsmarkedet ser ut etter første halvår, og har utfordret flere advokatfirma på trender og erfaringer.
Dagens utfordring går til eiendomspartnerne i DLA Piper, Thomas Rindahl Håkonsen, Line Ravlo-Losvik, Tone Gjertsen, Magnus L. Lutnæs, Bjørn Slaatta, Andreas Mello-Kildal og Anders Bergene, hvor Line Ravlo-Losvik og Tone Gjertsen stilte opp med kommentarer.
- Vi kan bekrefte at det er hektiske dager for de fleste nå. Dette gjelder både leiekontrakter, utviklingsprosjekter og transaksjoner. Mange håper å lande mest mulig før de tar ferie, sier Tone Gjertsen.
- Erfaringsmessig er det slik at dersom transaksjoner blir liggende over en ferie, så øker risikoen for forhandlingsbrudd, dels fordi andre aktører og alternativer da kan ha dukket opp, dels fordi partene har glemt hva de diskuterte når sommerferiens avkoblinger har satt sine spor, og dels fordi skifting av mannskap kan påvirke forhandlingsklimaet. Dette gjør det viktig å komme i mål nå, og jeg erfarer at mange har valgt å vente med feriestart til rundt 10. juli for å oppnå akkurat det, tilføyer Line Ravlo-Losvik.
Leiekontrakter
En viktig premiss for verdien og derfor også omsetningen av kontantstrømseiendom samt finansiering av næringseiendom er leiekontraktene.
- Det er derfor spesielt gledelig å se at det er svært stor aktivitet tilknyttet inngåelse av leiekontrakter. Noen av disse er naturlig nok fornyelser eller virksomheter som flytter. Men vi har også sett mange eksempler på nyetableringer, sier Ravlo-Losvik.
- Dette gjelder alle segmenter, inklusive hotell, restaurant og butikk.
Utviklingseiendom
Mange av eiendomspartnerne i DLA Piper med reguleringsekspert Tone Gjertsen i spissen, har vært og er involvert i en rekke større utviklingsprosjekter.
En viktig premiss for et normalisert eiendomsmarked er at det skjer eiendomsutvikling både i tilknytning til helt nye utbygginger, konverteringsprosjekter og videreutvikling av eksisterende bygningsmasse.
- Det er derfor veldig gledelig å se at aktiviteten i tilknytning til eiendomsutvikling er høy, både i boligutviklings- og næringsutviklingsprosjekter, sier Tone Gjertsen.
Innenfor eiendomsutvikling er det flere trender. DLA Piper nevner at de har sett mange eksempler på ulike samarbeidskonstellasjoner mellom grunneiere, eksempelvis som følge av krav om felles planlegging eller fordi det kan muliggjøre utvikling av ellers "vanskelige" tomter. Utviklingseiendom har derfor vært et satsingsområde over lengre tid i DLA Piper.
- En annen type samarbeidskonstellasjon er mellom grunneiere uten utviklingskompetanse, og profesjonelle utviklere, for å tilknytte seg utviklingskompetansen, tilføyer Gjertsen.
- Større prosjekter gjør også eiendommene salgbare til andre grupperinger enn de små eiendomsutviklingsprosjektene. Dette kan resultere i høyere eiendomsverdi enn ved enkeltvis utvikling, tilføyer Ravlo-Losvik.
- I vår har det også vært mye fokus på rekkefølgekrav og utbyggerne ser etter muligheter for tvungen kostnadsdeling – refusjon, sier Gjertsen.
- Vi registrerer også at Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sendt på høring forslag om lovendring en ny type områdemodell hvor størrelsen på private kostnadsbidrag til nødvendig infrastruktur, innenfor et avgrenset område, kan fastsettes i reguleringsplan. Dette borger for interessante forhandlinger i reguleringsprosessen dersom forslaget blir vedtatt, sier Gjertsen.
- Vi ser også mange kommuner som pusher miljøkrav. I praksis medfører det sjelden et problem ettersom de fleste utviklere er opptatt av bærekraft, sier Gjertsen.
En annen trend som DLA Piper trekker frem er at utviklingsprosjekter skaper stort lokalt engasjement, og at medvirkning blir en viktigere og viktigere del av planprosesser. Utviklingsprosjekter, og særlig transformasjonsprosjekter, tar ofte lang tid. Enkelte prosjekter kan ta opptil 10 til 20 år og det er da viktig å finne midlertidige løsninger for inntekter fra området frem til plan er på plass og kan realiseres, om mulig.
- I slike tilfeller er det ekstra viktig å kunne tilby et erfarent og sammensatt eiendomsteam, sier Gjertsen.
I DLA Piper jobber plan- og bygg teamet tett integrert med transaksjonsteamet, og bistår derfor i alle faser av prosjektet, fra erverv via utvikling til realisasjon og salg.
- Ettersom mange av verdiene skapes, og grunnlaget for transaksjoner etableres i nettopp utviklingsprosjektene er aktiviteten innenfor utviklingseiendom spesielt hyggelig som et tegn på et tilnærmet normalisert eiendomsmarked, sier Line Ravlo-Losvik.
Transaksjoner
- Schjødt, BAHR og Thommessen melder om høyt transaksjonsvolum og brennhett marked. Er det noen spesielle trender dere i DLA Piper ønsker å trekke frem?
- Det er riktig at det er en kraftig økning i transaksjonsmarkedet. Tallene må ses i lys av den store usikkerheten i transaksjonsmarkedet i fjor, derfor synes vi at den store aktiviteten rundt leiekontrakter og utviklingseiendom sier mer om normalisering enn transaksjonsvolumet isolert sett, selv om det økte transaksjonsvolumet selvsagt er veldig hyggelig sier Line Ravlo-Losvik.
- Vår erfaring er for øvrig at det er langt flere transaksjoner som gjennomføres som strukturerte prosesser ved bruk av mellommann i år enn i fjor. I fjor var det mange off-market dealer og selgere som var redde for å brenne eiendommene sine i markedet og som derfor valgte mer lukkede prosesser for å ha muligheten til å kunne markedsføre eiendommen bredt på et senere tidspunkt, dersom en snever/lukket prosess ikke førte frem, tilføyer hun.
- I år har vi sett langt flere budrunder hvor budgiver har strukket seg langt. Dette har gitt svært gode prosesser og resultater med motiverte og fremoverlente aktører, sier hun.
- Et annet mulig utviklingstrekk er alternative finansieringsformer, herunder at aktører som ikke finner trygge nok eiendomsinvesteringer ønsker å plassere midler i utleieprodukter med god sikkerhet som alternativ til plassering i bank med tilnærmet null prosent avkastning, sier Line Ravlo-Losvik.
Fredrik Lindblom ved DLA Pipers London-kontor bekrefter at ulike former for finansiering er hot over hele Europa, men at det også her differensieres mellom eiendommer med høy miljøprofil og øvrige eiendommer.
DLA Piper erfarer også at utenlandske aktører i stadig større grad foretar investeringer i Norge nå i 2021 sammenliknet med 2020. Det har imidlertid vært en utfordring at flere av de kunder DLA Piper jobber med ikke har fått adgang til å reise inn til Norge hverken for å delta i befaringer eller forhandlinger som følge av strenge COVID 19-regler.
- Vi i DLA Piper antar at vi nå vil se enda mer trykk fra utenlandske aktører når europeiske koronasertifikater muliggjør innreise til Norge igjen, avslutter Ravlo-Losvik.
