Juss:

TAPTE FOR BÅDE UTLEIER OG KONKURRENTEN: Rema 1000 nektet å godta vilkårene da leiekontrakten for butikklokalene i Hønefoss skulle fornyes. Nå er de dømt til å betale erstatning til gårdeieren - og blir i tillegg erstattet av Coop.
TAPTE FOR BÅDE UTLEIER OG KONKURRENTEN: Rema 1000 nektet å godta vilkårene da leiekontrakten for butikklokalene i Hønefoss skulle fornyes. Nå er de dømt til å betale erstatning til gårdeieren - og blir i tillegg erstattet av Coop.

Rema 1000 felt av skogbruker

Rema 1000 mente de hadde rett til å forlenge en leieavtale på samme vilkår. To rettsrunder har gitt like mange tap for kolonialkjempen.

Publisert

Stedet er Hønefoss, i august 1999, og skogbruker Anders Berg og Rema 1000 Norge inngår leiekontrakt vedrørende butikklokaler i Osloveien 10. Kontrakten gjaldt 700 kvadratmeter som ble leid ut for 1.000 kroner per kvadratmeter per år, samlet 700.000 kroner per år.

Anders Berg var på avtaletidspunktet skogbruker og drev selskapet Anders Bergs Skogsdrifter. Selskapet Anders Berg Eiendom AS ble opprettet i 2003 og kontrakten ble overført til dette selskapet hvor Egil Berg, Anders Bergs sønn, i dag er styreleder.

I 2015 ønsker Rema å utvide varemottaket, og i forbindelse med diskusjonen om dette ble det klart at partene hadde avvikende forståelse av punkt 5 i leiekontrakten som omhandler leietidens varighet. Punkt 5 første avsnitt lyder slik:

«Leieavtalens løpetid gjelder fra leietakers overtagelsesdato, og gjelder i 20 år med rett til forlengelse i nye 20 år. Ved fortsatt utleie av lokalene etter leietidens utløp, har leietaker rett til å innlede forhandlinger om ny leiekontrakt. Etter 20 år må reforhandling være avsluttet 6 mndr. før utløp av kontrakten.»

Remas oppfatning var i korthet at Rema etter 20 år hadde rett til å forlenge kontrakten i nye 20 år på samme vilkår. Bergs oppfatning var at kontrakten skulle reforhandles etter 20 år.

Rema 1000 Norge AS brakte saken inn for Ringerike tingrett, som 23. desember 2019 avsa dom hvor Anders Berg Eiendom AS ved styreleder Egil Berg ble frifunnet. Rema 1000 ble dømt til å dekke sakskostnadene til Anders Berg Eiendom AS med 234.000 kroner.

Rema 1000 Norge AS anket dommen til Borgarting lagmannsrett, og hovedforhandling ble holdt i midten av september i år.

Før saken ble brakt inn for domstolene, forhandlet partene om en minnelig ordning. Rema tilbød å heve den årlige leien til halvannen million kroner, som etter Remas syn var et godt tilbud sammenlignet med markedspris, blant annet vurdert ut fra hva de betalte for andre butikklokaler i Hønefoss.

Berg Eiendom krevde på sin side en minimumsleie på to millioner kroner de første ti årene og 2.225.000 kroner de neste ti årene, samt omsetningsbasert leie på 3,5 prosent fra år seks. Og Berg Eiendom stilte med et ganske godt kort på hånden: En betinget leieavtale med Coop på de samme lokalene, hvor minimumsleien er tre ganger høyere det Rema betaler i dag.

«Lite rimelig»

- Lagmannsretten finner det lite rimelig at Rema skal kunne spekulere i manglende spesifisering av vilkår for forlengelsesrett i et forslag de selv har utarbeidet. Hvis Rema opprinnelig hadde ønsket å sikre seg en opsjon til lokalene i nye 20 år på markedsvilkår, kunne det enkelt blitt formulert, skriver lagmannsretten som i den ferske dommen er kommet til samme konklusjon som tingretten.

Anders Berg Eiendom AS krevde også erstatning for tapte leieinntekter knyttet til manglende avklaring og gjennomføring av tilbakelevering av butikklokalene. Rema har bestridt erstatningsplikt med grunnlag i "unnskyldelig rettsvillfarelse", som resulterte i følgende salve fra lagdommerne:

- Lagmannsretten finner det klart at denne anførselen ikke kan føre frem. Rema er en profesjonell aktør i leiemarkedet med et meget betydelig antall løpende leiekontrakter til enhver tid. Leieavtalen med Berg Eiendom er basert på Remas kontraktsmal, og Rema bærer minst et medansvar for at avtalen om leietid har fått en uklar utforming. Rema må selv bære risikoen for eget rettslig standpunkt om avtaletolkingen, herunder at man valgte å anke tingrettens dom.

Lagmannsretten kom til samme konklusjon som tingretten. I kjennelsen heter det at Rema 1000 Norge AS er erstatningsansvarlig overfor Anders Berg Eiendom AS for tapte leieinntekter knyttet til manglende avklaring og gjennomføring av tilbakelevering av butikklokalene i Osloveien 10 i Hønefoss.

Rema 1000 ble også dømt til å betale 278.000 kroner i erstatning til Anders Berg Eiendom til dekning av sakskostnader.

Det var advokat Knut-Olaf Skarvang som førte saken for Anders Berg Eiendom, mens prosessfullmektig for Rema 1000 var advokat Paal-Christian Hansen ved advokatfullmektig Martin Helland Johannessen.