Juss:

MOR KÅRET TIL VINNER: Sønnen ville slippe ansvaret for å huse moren, men tingrettsdommeren ville det annerledes.
MOR KÅRET TIL VINNER: Sønnen ville slippe ansvaret for å huse moren, men tingrettsdommeren ville det annerledes.

Mor vant over sønn i eiendomstvist

Sønnen ville ikke stå ved kårytelsene han hadde garantert for. Da trakk moren sønnen for retten.

Publisert

En eldre kvinne og hennes avdøde ektemann eide tidligere en landbrukseiendom på Nes i Ringsaker. Gården stammet fra kvinnens familie, og hun har bodd på gården siden 1948.

I 1994 ble det gjennomført et generasjonsskifte, hvor sønnen i familien overtok eiendommen. Mellom partene ble kjøpesummen satt til 1.411.000 kroner, hvorfra det igjen blant annet ble gjort fradrag for kårytelser - som førte til at mor og sønn nylig stod mot hverandre i Hedmarken tingrett.

I kjøpekontrakten stod følgende:

«Selger forbeholder seg følgende vederlagsfrie kårytelse så lenge de lever. Bo og bruke hele kårboligen, verdi kr. 11.000,-, fri bruk av ved, strøm og brøyting av vei, verdi kr. 7.000,-. Samlet årlig verdi kr. 18.000,-. Kapitalisert verdi kr. 278.600,-".

I 2014 solgte sønnen eiendommen. Kjøpesummen utgjorde denne gangen kr 13,1 millioner, inkludert noe innbo og løsøre. Verdien ble fastsatt på bakgrunn av innhentet takst, hvorpå kjøper innga bud før boligen ble lagt ut på det frie markedet. Kjøpekontrakt ble signert 5. februar 2014, hvor det stod at eiendommen overtas av kjøper «med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selgeren […].

Og videre fra kontrakten:

«Ved overtagelsen skal eiendommens boenheter av selgeren leveres i ryddig og rengjort stand, uten leieforhold av noen art. Dette gjelder ikke kårbolig, som foreldrene til selger skal bruke videre. Denne boligen skal leveres ryddig og rengjort da den blir fraflyttet. Det skal dannes en leiekontrakt mellom partene, denne skal være et vedlegg til denne kontrakt».

I tråd med avtalens forutsetning ble det utarbeidet en leiekontrakt for kårboligen. Husleieavtalen ble signert av selger og kjøper. Husleien ble fastsatt til 6000 kroner per måned, som så skulle reguleres i tråd med konsumprisindeksen. Oppsigelsestiden ble fastsatt til seks måneder.

Det ble i forbindelse med salget også utarbeidet og tinglyst en erklæring om sletting av angjeldende kårytelser i grunnboken. Signert erklæring ble sendt Kartverket. Moren benekter å ha signert erklæringen, slik at det er uenighet mellom partene om hvordan denne slettingen kom i stand. I alle tilfelle er det klart at kårheftelsen fra 2014 ikke lenger var tinglyst på eiendommen.

Etter salget gjorde sønnen gjeldende at kårforpliktelsene hadde opphørt, slik at han ikke lenger var ansvarlig for kårytelser overfor sin mor. Etter salget i 2014 og frem til 2020 har sønnen likevel overholdt forpliktelsene i henhold til avtalen fra 1994, men da uten at han har sett seg rettslig forpliktet til dette.

Moren valgte å stevne sønnen for å få sikre rettighetene sine, og nylig møttes mor og sønn i Hedmarken tingrett. Moren la ned påstand om at sønnen er forpliktet til å bekoste hennes rett til å bebo og bruke kårboligen på gården, samt strøm, ved og brøyting i tilknytning til denne boligen, så lenge hun lever. I tillegg ble det lagt ned påstand om at sønnen er forpliktet til å holde moren skadesløs for enhver utgift knyttet til eventuell flytting til og opphold i alternativ bolig.

Sønnen, på sin side, la ned påstand om at søksmålet skulle avvises og at den nye eieren av gården har overtatt forpliktelsene etter kåravtalen.

- Retten legger til grunn at det ble inngått en avtale om salg og motytelse i form av kårforpliktelser ved overføring av gården i 1994. Saksøkte påtok seg der forpliktelser overfor sine foreldre som ble gjenspeilet i kjøpesummen for eiendommen, innleder rettens administrator Charlotte K. Hauge i den ferske dommen. Retten konkluderer med at moren har betalt for borett og enkelte andre ytelser, frem til sin død.

Retten finner at den nye eieren av gården ikke har forpliktet seg overfor selgeren til å overta kårheftelsen, og viser til salgskontrakten fra 2014, hvor det står at kjøper skal overta eiendommen «fri for andre pengeheftelser enn de som fremgår».

- Formuleringen kan ikke lede til en annen konklusjon, mener domstolen.

I retten ble det anført fra sønnen at kårytelsen er en tingsrettslig servitutt som følger eiendommen, og at sønnen av den grunn ikke kan anses som forpliktet overfor moren.

- Retten er ikke enig i dette. Det alminnelige stiftelsesgrunnlag for servitutter er avtaler, og for avtalens gyldighet gjelder vanlige avtalerettslige regler.

Retten er ikke i tvil om at sønnen er forpliktet overfor sin mor i henhold til den ordningen som ble etablert i 2014. Slik salget ble gjennomført "er det klart at forpliktelsen ikke lenger følger eiendommen, men at det isteden er etablert et substitutt som ivaretar den avtalerettslige forpliktelsen sønnen hadde tatt på seg", poengterer dommeren.

Hedmark tingrett slår fast at sønnen dermed fortsatt er forpliktet til å stå for kårytelser i henhold til avtalen med moren; riktignok nå slik at de må bekostes av ham snarere enn å kunne oppfylles ved naturaloppfyllelse.

Retten fester ikke noen lit til sønnens forklaring om at moren skal ha sagt fra seg kårrettighetene.

- Saksøktes anførsler synes å medføre at (moren) skal ha frafalt sine rettigheter etter avtalen, uten at det er ytt noe vederlag til henne for dette. Det er, slik retten ser det, en lite rimelig anførsel. Det har da også generelt formodningen mot seg at rettighetshaver uten kompensasjon skal gi fra seg en rettighet det tidligere er betalt vederlag for.

I retten ble det fra sønnens side anført at avtalen i det minste må revideres, fordi «oppfyllelsen har blitt urimelig tyngende». Men heller ikke her fikk sønnen støtte av Hedmarken tingrett.

- Det er ikke tvil om at kostnadene ved å oppfylle avtalen i dag er langt høyere enn beløpet på kr 278.000 som kårytelsene ble kapitalisert til i 1994. På en annen side har også gården økt i verdi. Gården ble kjøpt for ca. kr 1,4 millioner, og solgt for ca. kr 13 millioner; altså nesten ti ganger mer, påpeker dommeren og avslutter slik:

- Den omstendighet som reelt har gjort det tyngende å oppfylle kåravtalen er at (sønnen) solgte gården og etablerte en ordning basert på leie av kårboligen. Det påløper da store beløp i leiekostnader. At han valgte å selge gården, slik at hans oppfyllelse må skje med pengebidrag istedenfor ved naturalytelse, er imidlertid (sønnen) nærmest å bære risikoen for. Etablering av et leieforhold var dessuten nødvendig for å få realisert verdien som også lå i kårboligen i forbindelse med salget.

Moren vant saken fullt ut, og kjennelsen sier at sønnen er forpliktet til å bekoste morens rett til å bo og bruke kårboligen på gården - samt strøm, ved og brøyting – så lenge hun lever.

Sønnen må også dekke morens sakskostnader, som var på 147.000 kroner.

Prosessfullmektig for sønnen var advokat Mauritz Aarskog, mens moren var representert av advokat Jørgen Heier.