Rådgiver frikjent etter mislykket eiendomsdeal

Det var i januar i år at Oslo tingrett slo fast at «alle vilkår for erstatning er oppfylt», og hvor retten dømte en obligasjonsmegler og finansiell rådgiver til å betale over 700.000 kroner i erstatning til en mann bosatt i Oslo.

Mannen hadde noen millioner på bok, og hadde knyttet seg opp til Jool Markets AS, som senere har skiftet navn til Havnegaten Invest AS.

I mars 2019 fattet Finanstilsynet vedtak om tilbakekall av Jools’ tillatelse til å drive investeringstjenester. I august samme år sendte obligasjonsmegleren ut en e-post med tilbud om kjøp av obligasjoner i annenhåndsmarkedet til sin kundebase. Tilbudet gjaldt salg av obligasjoner for til sammen 500.000 kroner, med en minste innsats på 100.000 kroner.

Obligasjonene var utstedt av SBT Properties AB i mai/juni 2018 og hadde forfall i november 2019 med adgang til utsettelse til mai 2020. Obligasjonene var del av et obligasjonslån på til sammen ca. 67 millioner svenske kroner. Formålet med obligasjonslånet var å finansiere eiendomsprosjekter i Gøteborgområdet. En av eiendommene lå på Danaplatsen i Gøteborg. Jool var tilrettelegger av obligasjonslånet.

Pluss

Finansiell rådgiver må ut med erstatning etter å ha «oversolgt» investeringsprodukter i eiendom

Oslomannen sendte e-post til obligasjonsmegleren med spørsmål til salgstilbudet. I telefonsamtale informerte Jool-megleren nærmere om obligasjonene. I slutten av telefonsamtalen ble det inngått avtale hvor oslomannen kjøpte SBT-obligasjoner for 300.000 kroner med tillegg av påløpte renter med 8.200 kroner, til sammen 308.200 kroner.

Byggeprosjektet forsinket

I desember 2019 ble oslomannen kjent med at prosjektet på Danaplatsen var forsinket på grunn av forsinket byggetillatelse. SBT benyttet sin rett til å utsette forfall til mai 2020, men SBT-obligasjonene ble heller ikke innløst i mai 2020. Mannen sendte klage til Jool. I brev av juni 2020 hevdet Jool at megleren ikke hadde gitt mannen villedende informasjon, og at Jool hadde informert om at det er høy risiko knyttet til investeringen, og at dette fremgikk av rentesatsen på 12 prosent.

I juli 2020 ble forfallsdato for SBT-obligasjonene utsatt med ett år etter avstemming i obligasjonseiermøte.

I juli 2021 ble SBT-obligasjonene konvertert til preferanseaksjer i SBT, og oslomannen ble eier av 29.700 preferanseaksjer. Konverteringen var en følge av at det tok lenger tid å realisere eiendomsprosjektene enn opprinnelig planlagt, og at kjøpesummen ikke var stor nok til å dekke gjelden til obligasjonseierne i tillegg til annen gjeld med prioritet foran obligasjonslånet.

I e-post 2. august 2022 til kjøper av Danaplatsen, Magnolia Bostad tilbød oslomannen å selge sine preferanseaksjer i SBT for 90.000 kroner. Magnolia svarte at de ikke var interessert i å kjøpe aksjene.

I september i fjor henvendte mannen seg til Jool i et nytt forsøk på å selge preferanseaksjene. I svar samme dag opplyste Jool Securities AB at det fortsatt ikke var noen som var interessert i å kjøpe.

Vant frem i tingretten

Oslomannen tok deretter ut personlig stevning på obligasjonsmegleren, og partene møttes i Oslo tingrett i midten av november i fjor. I dommen fra januar i år slår domstolen fast at oslomannens forventninger var basert på villedende informasjon fra obligasjonsmegleren, og at obligasjonsmegleren visste at byggetillatelsen var ett år forsinket. Investeringsrådgiveren ble dømt til å dekke tapet til mannen på 290.000 kroner, samt til å dekke motpartens sakskostnader på 434.000 kroner.

Dommen ble anket, og nå har altså Borgarting lagmannsrett kommet til at rådgiveren skal frikjennes.

Omfattende bedragerisak: Dømt til tre års fengsel etter å ha svindlet til seg store eiendomsverdier

I sin innledning skriver lagmannsretten at «en investor har i utgangspunktet risikoen for egne investeringsbeslutninger». Lagmannsretten mener videre at investoren var klar over at hans kundeavtale med Jool ikke omfattet investeringsrådgivning, og at dette var i tråd med hans ønsker.

Lagdommerne mener investoren forstod risikoen knyttet til investeringer i obligasjoner, herunder sammenhengen mellom høy risiko og høy rente. Retten skriver at «det er tilstrekkelig» å vise til at investoren forut for investeringen i SBT-obligasjonene, investerte i seks andre obligasjonslån som ble markedsført av Jool og hvor denne samme rådgiveren var megler.

- Må bære risikoen for ikke å ha lest seg opp

Lagmannsretten mener også at rådgiveren på transaksjonstidspunktet ikke hadde informasjon som ga ham grunn til å tro at forsinkelsen i byggetillatelsen ville påvirke innløsningen av obligasjonen, eller til å tvile på at obligasjonen ikke ville bli innløst i samsvar med vilkårene.

Til slutt viser lagmannsretten til investoren ikke har lest og satt seg godt nok inn i investorinformasjonen han har mottatt fra megleren.

- Det må legges til grunn at kunder leser grundig gjennom informasjonen som blir fremlagt (…) [investoren] må bære risikoen for at han ikke gjorde det.

I den enstemmige dommen dømmes investoren til å dekke sakskostnadene til rådgiveren både for tingretten og lagmannsretten, samlet på 761.000 kroner.