– Prinsipielle begrensninger ved festeavgift
Bjørn-Olav Johansen og Charlotte Eikeland Larsen
Det som særlig vektlegges i dommen er mangelen på proporsjonalitet ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig. De rettigheter som fester tilføres gjennom bestemmelsen i tomtefesteloven § 33 lar seg ikke forsvare i forhold til de rettigheter bortfester har i festeforholdet. Det må således skje en eller annen form for endring i bortfesters favør.
Når det er sagt, er det ikke gitt hva som vil bli konsekvensen av dommen. Vi vil driste oss til å si at det er lite sannsynlig at bortfester vil få rett til å kreve regulering ut fra full markedsverdi ved forlengelse av festeavtale.
Les også: Rydder opp i moms-kaos
Videre er det viktige prinsipielle begrensninger som gjelder ved fastsettelse av festeavgift. Når festeavgift skal reguleres i tråd med tomteverdien, er det verdien av råtomt fratrukket festers investeringer som danner utgangspunktet for fastsettelse av festeavgift – ikke full markedsverdi. Full markedsverdi vil også harmonere dårlig med øvrige bestemmelser i tomtefesteloven.
Til fordel for næringsfestere?Vår erfaring er at næringsfestere ofte opplever en forvridning av rettighetene i festeforholdet i egen disfavør. Det er ofte kortere festekontrakter med begrenset rett til forlengelse og innløsning. I tillegg er det vanlig med jevnlig regulering av festeavgiften i tråd med utviklingen av tomteverdien.
Årlig festeavgift skal bestemmes av råtomteverdien på reguleringstidspunktet multiplisert med en rimelig festerente. Festerenten skal bygge på en rente ut i fra langsiktig plassering med liten risiko per reguleringstidspunktet. Høyesterett har akseptert en løsning hvor festerenten ble basert på statsobligasjonsrenten.
Les også: Vil ha nye regler for eiendomsskatt
Som advokater ser vi imidlertid at næringsfestere blir overrumplet med både høye tomtepriser og urealistiske festerenter fra bortfesternes side, i tillegg til de øvrige skjevhetene i festeforholdet. Det skal gjøres en god jobb for å oppnå bedre og sikrere avkastning enn ved bortfeste av næringseiendom etter dagens regime når regulering skjer på bakgrunn av tomteverdi.
Sammenholdt med EMD sin drøftelse av manglende proporsjonalitet og konklusjon i favør av bortfesterne, bør næringsfestere på sin side kunne påberope seg manglende proporsjonalitet overfor bortfesterne.
Artikkelforfatterne Bjørn-Olav Johansen og Charlotte Eikeland Larsen er henholdsvis advokat og partner og advokatfullmektig ved Deloitte Advokatfirma i Tønsberg.
